周到说法｜中央空调修好次日，房东突然要求房客搬离，违约吗？

天气炎热，房屋中央空调坏了，需出资8000元才能修复。房东老张认为，空调损坏和租户全天开空调的行为密切相关，要求租户小李承担2000元维修费。虽然不情愿，但为了息事宁人，小李支付了这笔费用。孰料，就在空调修好的次日，老张表示要搬回出租屋居住，要求小李尽快搬离。一气之下，小李将老张诉至法庭，要求其赔付租期提前解约1.5万元，空调维修期间在外居住费用3000元，退还押金及未发生的租金等。小李的主张，能获得支持么？缘起：三伏天出租屋空调罢工

小李向老张租了一套四室两厅的房屋，与妻儿、父母一家五口共同居住。双方原本只签订了为期一年的租赁合同，但租期届满后，小李提出续租一年，老张却表示只能先续签半年，之后可能要将房屋收回自住。

2022年7月初，约定的半年期限届满，可小李还是通过微信向老张转账支付了此后3个月的租金，并备注“7-9月租金”，老张收到后也没有提出异议。于是，小李一家继续租住。

由于天气异常炎热，小李一家几乎全天开着空调。8月中旬，空调突然不制冷，于是小李一边联系老张报修，一边订了一家民宿暂住。

维修人员上门检查后发现，空调压缩机故障，需要更换。由于采购配件、安装等需要周期，空调在一周后才修好，产生维修费8000元。老张认为，由于小李一家全天开着空调，导致机器超负荷运行才发生故障，要求小李承担一半维修费。小李则认为，自家一直很注意对空调的保养，定期清洗维护，不应承担维修费用，但为了平息争执，小李还是给老张转了2000元。

岂料，一波刚平一波又起。空调修好次日，老张表示要搬回出租屋居住，通知小李尽快搬离。小李认为太过突然，只能尽量配合，同时要求老张退还押金、未使用的房租及2000元空调维修费用。8月31日，双方办理了房屋交接，但未对费用作结算。

此后，小李诉至法院，要求老张支付租期内提前解约的违约金1.5万元、空调维修期间在外居住的费用3000元，退还押金及未发生的租金等。

本案一审期间，法院多次主持调解，但因双方差距过大致调解未成。法院一审判决，对小李要求老张支付违约金1.5万元及在外租住费3000元的诉讼请求不予支持。

小李不服，上诉至上海二中院。他认为，虽然合同期满后双方未续签，但他在支付租金时标注“7-9月租金”，因此双方新的租赁合同关系的期限应至2022年9月底，老张在租期届满前擅自解除合同，应按约支付相当于1个月租金的提前解约违约金。

老张却认为，因双方未续签合同，故他与小李之间为不定期租赁关系，任意一方均可随时解除合同。

合议庭认为，仅凭小李支付租金的行为不足以认定双方已达成了续租3个月的合意。根据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。双方原租赁合同约定，“在不定期租赁关系中，出租人应提前1个月通知承租人租赁关系终止。”由于老张未提前1个月通知小李终止合同，应认定为违约。

那么，老张的违约责任应如何承担？

本案中，小李是依据双方成立固定期限租赁合同提出的上诉请求，如果简单适用请求权基础驳回小李的诉讼请求，双方可能需要通过另案诉讼来解决纠纷。因此，法院建议，双方当事人在二审中一并解决纠纷，并建议其使用备位诉讼这一方式。

所谓备位诉讼，是指在诉讼中提出不能并存的先位之诉和后位之诉，请求法院在先位之诉不能成立时，按照后位之诉请进行裁判。

了解到这一方式后，小李增加了备位诉请：如法院认定双方为固定期限租赁合同关系，则要求老张依约承担提前解约的违约金；如法院认定双方为不定期租赁合同关系，则要求老张依法赔偿因未按约定期限通知合同终止给其造成的实际损失。

最终，上海二中院综合案件情况，酌定老张赔偿小李未按合同履行提前通知义务给小李造成的损失5000元。

除了解约责任如何承担外，本案的另一个争议焦点是空调维修期间小李一家在外的住宿费是否应当由老张承担？

老张认为，他已经尽到维修义务，而且即使空调故障，也不影响小李对房屋的使用。小李却认为，高温酷暑期间一家老小迫不得已另寻住处，该笔费用应由老张赔偿。

合议庭综合分析了案件情况，认为中央空调是房屋的重要附属设备，老张负有保障小李在租赁期限内正常使用房屋及设备的义务；故障期间正值三伏天，虽老张及时进行了维修，但自故障报修至维修完毕持续时间超过一周，对小李正常使用房屋及日常生活造成了较大的不利影响。

综合房屋租金水平、空调损坏对房屋使用造成不便的程度、当事人的过错程度等因素，上海二中院酌定老张赔偿小李该项损失1500元。