住宅物业管理服务篇-《中央空调系统运行管理作业指导书》 ,中央空调 物业

雨滴大点小点住宅物业学堂-住宅物业管理服务篇-工程管理09------（各位看官如需运行表格或者标书、工程管理、合同等技术文件，由于不能上传表格，请关注本人后私聊，本人将每周回复一次。）1.0目的规范和指引中央空调系统运行管理，确保设备完好、运行正常。2.0适用范围适用于物业项目中央空调系统运行管理。3.0职责3.1项目经理（即物业服务中心负责人）监督本项目中央空调系统运行管理工作。3.2工程主管（即设备管理负责人）负责监督中央空调系统外包工作及总要空调设备管理责任人的管理工作，组织中央空调系统的定期维保工作，按维保的业务标准对中央空调设备进行维护保养。3.3工程技术员（具体的设备责任人）定期检测中央空调系统运行参数，并记录。4.0方法与过程控制4.1空调机组的维护保养要求4.1.1冷水机组维护保养工作内容4.1.1.1空调运行维护保养内容a) 检查压缩机的油压、油量及油温。b) 使用电子检测仪进行制冷剂泄漏检查。c) 检查冷凝器及冷却器的温度及压力。d) 检查冷冻水进出口的温度及压力。e) 检查电气控制部分和各种仪表、控制器的工作状态。f) 每隔两小时记录主机的运行数据，并对数据参数进行认真核对、分析，及时根据数据情况调整末端设备的开停状态。g) 每周对主机和设备房进行一次清洁，对各管道阀门接合处进行检查，对可能发生的泄漏情况进行及时处理。h) 每月对主机的设置运行参数核对校正，检查压力、温度传感器、膨胀阀，确定各参数的正确性。4.1.1.2停机维护保养内容a) 油过滤芯在运行第一个200小时后必须更换，今后运行中，在压差小于20PSID时需要进行更换。b) 检查清洗干燥过滤器或更换，一般根据机组运行时间建议每年更换一次。c) 检查压缩机的油量及油位，必要时进行更换冷冻油。d) 年度保养时，由设备专业人员或设备保养外包单位检测主机电机接线、绝缘情况,检查内部零部件磨损情况。e) 拆卸蒸发器、冷凝器水盖板，清洗管束交换器表面的水垢。f) 检查清洁更换蒸发器回油过滤器。g) 检查控制部分，紧固螺丝、更换性能变差的接触器等配件。4.1.1.3截止阀与调节阀维护保养内容a) 检查是否泄漏及是否需要加压填料。b) 检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大对阀杆加注润滑油。c) 检查法兰连接是否渗漏，如有渗漏则拆换密封垫。d) 电磁阀、压差阀通电检查是否动作可靠，对压差调节阀间阀杆加润滑油，如需要加压填料。4.1.2吸收式制冷机组维护保养内容（溴化锂机）4.1.2.1主机运行时日常维护保养内容a) 定期进行溴化锂机组气密性检验；每日应运转真空泵1~2次，抽出不凝性气体。b) 溴化锂机组溶液再生处理：若机内溶液浑浊，颜色由金黄色变为暗红、绿色或黑色，则用沉淀法和过滤法清除杂质，并测量铬酸锂等含量及PH值，过滤后的溶液应保存于密封容器内。c) 用机械或化学清洗方法清理机组的冷凝器、发生器、吸收器及蒸发器。d) 为防止铜管冻裂，避免在0C以下维保机组，通常在每年3~4月进行维保如遇冬季故障，维修时须将水盖中存水及管道热交换器中存水放净。e) 及时检测和更换燃烧器内过滤器、电极、喷嘴及清除炉膛灰尘。f) 及时检测和更换易损部件。4.1.2.2短期停机维保（停机时间在2周以内）：须将机内溴化锂溶液充分稀释并确保主机内真空度；机组暴气检修一般不超过8h，检修后须立即做正压检漏和真空检测。4.1.2.3长期停机维保：将蒸发器内的冷剂水全部旁通至吸收器，并使溶液均匀稀释，以防在环境温度下结晶；停机保养一般采用真空保养和冲氮保养两种方法。4.1.2.4仪表检测：应按厂商要求，对压力计、风压开关、温度传感器、电磁开关、继电器、定时器等安全附件装置进行动作校验和性能测定。4.2冷却塔设备维护保养4.2.1开机使用前维保内容4.2.1.1清除塔内杂物。4.2.1.2检查、调整冷却塔风机皮带松紧。4.2.1.3清除风机叶片腐蚀物，必要时在风机叶片上涂防锈层。4.2.1.4检查减速箱中油的颜色和粘度。4.2.2运行时维保内容4.2.2.1每天巡视冷却塔2次，检查运转时是否有异响和振动、查看冷却塔内的水位是否在工作范围内，浮球阀能否正常开关，手动阀门和电动阀是否在正常开启位置。4.2.2.2每月检查皮带松紧程度及皮带、皮带轮、风叶、轴销的磨损情况及有无松动；对各转动部位加注润滑油，更换磨损部件。4.2.2.3检查冷却塔进风处填料有无杂物，管道保温层有无损坏。4.2.2.4对冷却塔电源控制箱内变频器、接触器及散热风扇等进行检查；检查控制箱运行参数是否合理。4.2.3年度维修保养内容4.2.3.1检查电机轴承磨损情况，并对风机轴承进行清洁、更换润滑油。4.2.3.2检测电机相间及对地绝缘，绝缘电阻不低于0.5MΩ，紧固所有连接螺栓螺母。4.2.3.3转动部位加注润滑油，所有金属架及连接件重新刷防锈油漆。4.2.3.4清洗冷却塔、检查并更换损坏的填料。4.3空调水系统设备维护保养4.3.1冷冻泵、冷却泵的维护保养内容：按给排水泵类设备的维护保养进行操作。4.3.2空调水处理要求4.3.2.1为保证空调系统的正常运行，防止空调管道锈蚀，空调循环水系统必须定期添加防锈缓蚀剂，根据防锈缓蚀剂的特点，水质的PH值应保持在8.5-9.0之间。4.3.2.2冷冻水系统在无泄漏情况下每年清洗一次，并按要求进行杀菌灭藻处理，最后投放防锈缓蚀剂。4.3.2.3每月检查一次PH值，视情况添加防锈缓蚀剂。4.3.2.4每季度进行一次全面水质检验，整理水质检验报告。4.3.2.5定期对冷却塔进行一次清洗。4.3.2.6属于空调水处理外包形式，设备负责人按以上要求监督实施，并索取水质化验单。4.3.2.7设备责任人严格按所签订分承包方合同监督其工作，确保处理效果。4.3.3水处理装置维护保养内容4.3.3.1设备环境应无腐蚀气体，干燥、无尘土，工作环境温度为4℃~40℃。4.3.3.2保持浮子流量计清洁，及浮子上下灵活。4.3.3.3停机时，须将树脂取出，在非金属容器中用3%浓度的盐溶液浸泡保管，对盐箱进行清理。4.3.4管道及附件保养内容4.3.4.1及时修补水系统破损和脱落的绝热层、表面防潮层及保护层，更换涨裂、开胶的绝热层或防潮层接缝的胶带。4.3.4.2检查自动动作阀门和清理自动排气阀门。4.3.4.3每季度清洗水泵入口的水过滤器、过滤网。4.3.4.4每半年对冷冻水管道、冷却水管道系统管道和阀门进行维护保养。4.4 空调末端设备的维护保养4.4.1新风机组维护保养内容4.4.1.1每天巡视检查新风机组，在工作过程中应无异响和异常振动，仪表计量准确，管道中凝结水流畅，空气过滤网无杂物堵塞，电动阀的工作状态正常。4.4.1.2每月清洁风柜空气过滤网，检查配电箱内电气元件及其接线端子。4.4.1.3每季度对风柜运动部件进行检查，加注润滑油，检查电机运行状况；检查皮带轮及皮带磨损情况，皮带轮配合是否松动。4.4.1.4检验所有仪表的准确可靠性，保养所有阀件。4.4.2风机盘管维保内容4.4.2.1每月查看风机盘管的运行状态，是否有异响和滴漏现象，并及时处理隐患。4.4.2.2每季度检查 Y形过滤器的畅通，风机盘管凝结水盘是否畅通。4.4.2.3每半年对各风机盘管空气过滤网进行一次清洗，检查冷却盘管散热片、电动阀是否正常，电机各风速运转是否正常。4.4.3控制系统维保内容：按给供配电设备的维护保养进行操作5.0附件《中央空调系统维修养护周期》6.0表格《巡检维护工作记录表》

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