5月25日，猫姐发布的一篇文章《数说楼市：南京楼市‘第一惨’之青龙山，新老9盘能不能买，数据告诉你！》引发巨大反响。猫姐将2020年南京楼市最难买的三大区域：青龙山、禄口、龙潭并称为南京楼市“三惨”，其中尤以青龙山片区离主城最近，价格填补楼市空白但却非常惋惜地陷入滞销，名列“第一惨”！不过猫姐近日获悉，沉寂多时的中北朗诗玲珑郡最后一幢8号楼，加装其最新科技系统“自由方舟”，似欲大展拳脚，摆脱该片区带客靠分销、卖房靠降价的困境！这一冒险之举能够成功吗？在一个刚需板块做高价改善？猫姐了解到，这已经引发了巨大争议，有人认为此举实则暗藏多重隐患，面临巨大风险。最直接、也最致命的是：就一幢楼，75套，能养得起后续维养团队朗绿科技吗？最新“自由方洲”系统助力青龙山滞销盘据了解，6月中旬，中北朗诗玲珑郡召开了购房人讲座，并公开了其8号楼自由方舟的样板间。项目的最新动态是：朗诗玲珑郡即将加推7、8号楼共计200套左右房源 ，建筑面积88㎡、112㎡、114㎡、124㎡、138㎡。项目目前在售1-6#、9#精装房源，建筑面积88㎡、124㎡，销许均价25599元/㎡。7、8号楼户型分布如下：7号楼：124㎡、88㎡、88㎡、112㎡8号楼（自由方舟）：138㎡、114㎡、138㎡（其中1楼中间户为非标户型72㎡，单价23258元/㎡）8号楼示意图8号楼自由方舟价格分布表：138㎡：24588—28157元/㎡114㎡：22646㎡-23611元/㎡（8号楼价格表，如需高清图可私信猫姐户型图：（114㎡）（138㎡）其中，最值得关注的就是8号楼的自由方舟系统，号称朗诗自主研发的最新科技系统，包含100多项专利！不同于朗诗此前科技系统的是，“自由方舟”将集中式能源和户内系统相结合，每家每户可以根据自身需求，独立操控系统，达成新风自由、开关自由、预约自由、温湿自由、空间自由、用能自由！（自由方舟实体样板间的楼梯通道）简而言之，就是要集朗诗经典科技系统（河西朗诗熙华府为代表）和创新分户式科技系统（江宁朗诗玲珑屿）两者之大成，舒适度对标经典集中式科技系统，费用却实现想用就用、想关就关！听起来真是太诱人了！前期降价？后期加配？刚需板块做改善暗藏风险而且朗诗还声称：本次新品“加量不加价”，这批加装了“自由方舟”系统的房源价格将和前期价位保持一致！而实际上，因为南京的限价政策，该楼盘在长期滞销的情况下也很难再批出比现有价格更贵的房价。但是这种让开发商白送1000-2000元/平科技系统的好事儿，是真的吗？猫姐了解到，实际包括该楼盘在内，青龙山多家楼盘在5月前后已经悄悄进行了一轮房价“大跳水”，优惠幅度达2000元/平左右！令人咋舌！~而如此大幅的降价，源于该楼盘在长达1年多的时间里严重滞销，目前仅去化一半不到！也就是说，此番中北朗诗玲珑郡在最后一幢大户型的8号楼加装“自由方舟”系统也是无奈之举：要不加配，否则就得继续大降价！不过如此加配之举仍是引发了巨大争议。因为就青龙山而言，周边开发商并不乏金茂、金地、中南这样的品牌房企，为何只有朗诗选择“加配置保高价”呢？难道金茂不会做科技系统么？因为青龙山本身就是公认的楼市刚需板块！这里80-90平的小户型远比大户型好卖，中北朗诗玲珑郡138平的户型本身在该片区“鹤立鸡群”，实属尴尬！一般说来，在高端社区里配少量小户型，往往可以享受高端楼盘的配置，人群圈层，实现单价的高溢价；而反之，在刚需楼盘里做大户型，则会出现后期总价过高，脱手难等现象。这样的产品错位，看似目前购房人享受了高配置，但在后期，房价的主要因素往往由小区人群圈层、学区等来主导，刚需楼盘里的大户型无疑是并不占优势的一类产品。这样的“产品定位错位”往往把风险留给了购房人。疑问重重：一幢楼75套，还可开关，谁来供养朗绿？为了弄清“自由方舟”系统与原该楼盘产品的差异，猫姐家族的成员实地探访了该楼盘，咨询了以下问题：猫姐疑问1：自由方舟系统与其他楼的有何区别？自由方舟新风：是在普通新风将室外空气送进来的同时有个除湿模块，可以进行湿度调节，通过墙体表层辐射，达到行恒温、恒湿、恒氧，即三恒系统。采用集中式能源（可自行开关，调节温度、湿度，可预约旅游、出行等模式）。模式：头顶墙内（以及138平北向次卧墙面内）铺设管道，对外制冷制热，相当于人体的毛细血管，没有任何出风口，感觉不到吹风。（为防止新风管道人为破坏，后期业主若要装修需联系朗诗物业或朗绿科技，提前报备，然后朗绿科技通过热成像仪看出管道分布位置，才能装修。）其余楼栋新风：将室外空气过滤后送进来，有热回收的功能，进行能量的回收。采用多联机制冷制热+热回收除霾新风。也是单独控制，非物业管理，但无需向朗绿科技交能源费。模式：制冷制热出风口在墙上，有一定吹风的感觉，相对来说辐射不够均匀，舒适度不如自由方舟高。猫姐疑问2：这个管道的使用寿命？置业顾问答：这个管道就类似于我们平时使用的塑料管道，你如果不去触碰它，不去人为破坏，有可能几十年也不会腐烂不会有问题的。如果因为装修等人为原因不小心破坏了管道，可以通过热融性将管道补起来就行。猫姐疑问3：那几十年后还是会出现老化现象是吗？置业顾问答：首先这个系统它的寿命还是比较久的，这个管道四五十年内只要不人为破坏，它是不会出现问题的。但是其实每个设备都会有寿命时长，包括中央空调可能生命也就在二十年左右。猫姐疑问4：如果出现设备老化坏了需要维修怎么办？置业顾问答：也不排除十几年后系统老化了有这种问题，就由业主和物业后期协调，后期维护首先会启动政府维护基金进行设备维修保养，维修基金若用完了则需业主平均摊费用。关于未来几十年的质量保证问题，置业顾问选择避重就轻回答：可以保证的是，你买了这里，未来的几年，是可以享受非常高的舒适环境的，当然你买任何东西十年二十年都会出现问题，即使是中央空调也会出现老化。猫姐问到房顶铺设管道会不会出现漏水现象，置业顾问依旧给出的回答是：如果管道破裂漏水，可以通过热融性修补管道……猫姐疑问5：这个科技系统谁来维养？置业顾问答：业主买了这栋楼后，会专门有一份针对科技系统的合同签署，约定各方责任，朗诗也会有专门团队——朗绿科技对系统进行维护，以后如出现问题，会根据人为破坏还是系统损坏进行鉴定，2年内有一个质保期，2年后会提供一个有偿服务，收取一定的维修费用。猫姐疑问6：费用怎么收取？置业顾问答：物业费和普通楼栋一样是1.9元/平/月，普通楼栋没有系统费，收取的是电费；自由方舟科技系统不耗电，但需另外多交一份系统费用，具体费用收取方式未出，可参考别的城市如常州：基数费用为7毛/平/月，再加使用多少收取费用，算下来以114平来算，如果将系统关闭，则每月需交0.7×114=79.8元，若全年每天24小时一直使用，整体费用可参考老三恒费用，约3.5元/平，则每月需交79.8+3.5×114=478.8元。据悉，朗诗的科技系统在业内属于后续维养费或能源费较低的，远低于金茂和葛洲坝，因此也一直在卖房之初，朗诗科技系统素以“比空调省钱、还比空调舒适”而著称。但这种中低收费究竟是引诱购房人入手的诱饵，还是真的可以实现这种低收费和高服务，在今年尤其值得关注。因为就在前不久，朗诗南京代表作楼盘河西朗诗国际街区就被曝光：物业大金额使用维修基金，而该盘维修基金其实是事关科技系统日后庞大维养费的“救命钱”！朗绿科技在科技系统收缴率极高的情况下，竟然也出现了“三恒”温度正常、新风怠工、湿度存疑达不到人体舒适体感的情况！【聚焦朗诗国街物业|昔日南京宇宙中心最贵盘，如今沦为”补丁楼“！不忍直视！】为此，朗诗物业和朗绿科技负责该楼盘的负责人甚至双双被免职！这究竟是朗诗物业和朗绿科技这两支今后决定业主居住质量的团队管理不善？还是收费不够、无法高薪养廉呢？据悉，朗诗国际街区事关朗诗集团声誉品牌且规模庞大，有高入住率和高收缴率，问题还是可望慢慢解决的。但对于青龙山中北朗诗玲珑郡来说，一个更无法忽视的问题是，该楼盘只有75套用了科技系统，且业主还可以自由开关，能收到的总维养费岂不是更是“数字飘忽”？对于朗绿科技这种专业维养公司来说，够不够养基础团队？公司管理半径又怎么安排？是高成本原小区设团队，还是从仙林朗诗钟山绿郡去带上青龙山，还是从河西朗诗国际街区、城北朗诗蔚蓝出发？据悉，中北朗诗玲珑郡项目由朗诗、中北和一家基金公司联合开发，加装科技系统是不是受到资方压力、项目周转过慢、追求去化速度的权宜之计？朗诗地产虽然南京是大本营，但纵观其发展，集团大力发展海外项目，南京朗诗地产近年来似有规模萎缩、项目淡出南京之趋势。如果失去了地产业雄厚规模的滋养，朗绿科技能以目前的价位独立运营好这些曾经的科技盘吗？这些曾经风光一时的科技盘又会不会沦为孤儿盘？目前看来已现隐忧。猫姐了解到，目前该楼盘的“自由方舟”系统的收费方式还未最终确定，玲珑郡的逆袭之举能够成功吗？里面究竟还埋藏着哪些隐患？猫姐将继续关注。挣钱不易，买房需谨慎！自由方舟实体样板间：（衣柜非交付，预留空间）这么短的浴缸，是蹲着洗？还是宝宝宠物专用？（书房"偷面积",后续或面临既成事实、法不责众）
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5月25日，猫姐发布的一篇文章《数说楼市：南京楼市‘第一惨’之青龙山，新老9盘能不能买，数据告诉你！》引发巨大反响。猫姐将2020年南京楼市最难买的三大区域：青龙山、禄口、龙潭并称为南京楼市“三惨”，其中尤以青龙山片区离主城最近，价格填补楼市空白但却非常惋惜地陷入滞销，名列“第一惨”！不过猫姐近日获悉，沉寂多时的中北朗诗玲珑郡最后一幢8号楼，加装其最新科技系统“自由方舟”，似欲大展拳脚，摆脱该片区带客靠分销、卖房靠降价的困境！这一冒险之举能够成功吗？在一个刚需板块做高价改善？猫姐了解到，这已经引发了巨大争议，有人认为此举实则暗藏多重隐患，面临巨大风险。最直接、也最致命的是：就一幢楼，75套，能养得起后续维养团队朗绿科技吗？最新“自由方洲”系统助力青龙山滞销盘据了解，6月中旬，中北朗诗玲珑郡召开了购房人讲座，并公开了其8号楼自由方舟的样板间。项目的最新动态是：朗诗玲珑郡即将加推7、8号楼共计200套左右房源 ，建筑面积88㎡、112㎡、114㎡、124㎡、138㎡。项目目前在售1-6#、9#精装房源，建筑面积88㎡、124㎡，销许均价25599元/㎡。7、8号楼户型分布如下：7号楼：124㎡、88㎡、88㎡、112㎡8号楼（自由方舟）：138㎡、114㎡、138㎡（其中1楼中间户为非标户型72㎡，单价23258元/㎡）8号楼示意图8号楼自由方舟价格分布表：138㎡：24588—28157元/㎡114㎡：22646㎡-23611元/㎡（8号楼价格表，如需高清图可私信猫姐户型图：（114㎡）（138㎡）其中，最值得关注的就是8号楼的自由方舟系统，号称朗诗自主研发的最新科技系统，包含100多项专利！不同于朗诗此前科技系统的是，“自由方舟”将集中式能源和户内系统相结合，每家每户可以根据自身需求，独立操控系统，达成新风自由、开关自由、预约自由、温湿自由、空间自由、用能自由！（自由方舟实体样板间的楼梯通道）简而言之，就是要集朗诗经典科技系统（河西朗诗熙华府为代表）和创新分户式科技系统（江宁朗诗玲珑屿）两者之大成，舒适度对标经典集中式科技系统，费用却实现想用就用、想关就关！听起来真是太诱人了！前期降价？后期加配？刚需板块做改善暗藏风险而且朗诗还声称：本次新品“加量不加价”，这批加装了“自由方舟”系统的房源价格将和前期价位保持一致！而实际上，因为南京的限价政策，该楼盘在长期滞销的情况下也很难再批出比现有价格更贵的房价。但是这种让开发商白送1000-2000元/平科技系统的好事儿，是真的吗？猫姐了解到，实际包括该楼盘在内，青龙山多家楼盘在5月前后已经悄悄进行了一轮房价“大跳水”，优惠幅度达2000元/平左右！令人咋舌！~而如此大幅的降价，源于该楼盘在长达1年多的时间里严重滞销，目前仅去化一半不到！也就是说，此番中北朗诗玲珑郡在最后一幢大户型的8号楼加装“自由方舟”系统也是无奈之举：要不加配，否则就得继续大降价！不过如此加配之举仍是引发了巨大争议。因为就青龙山而言，周边开发商并不乏金茂、金地、中南这样的品牌房企，为何只有朗诗选择“加配置保高价”呢？难道金茂不会做科技系统么？因为青龙山本身就是公认的楼市刚需板块！这里80-90平的小户型远比大户型好卖，中北朗诗玲珑郡138平的户型本身在该片区“鹤立鸡群”，实属尴尬！一般说来，在高端社区里配少量小户型，往往可以享受高端楼盘的配置，人群圈层，实现单价的高溢价；而反之，在刚需楼盘里做大户型，则会出现后期总价过高，脱手难等现象。这样的产品错位，看似目前购房人享受了高配置，但在后期，房价的主要因素往往由小区人群圈层、学区等来主导，刚需楼盘里的大户型无疑是并不占优势的一类产品。这样的“产品定位错位”往往把风险留给了购房人。疑问重重：一幢楼75套，还可开关，谁来供养朗绿？为了弄清“自由方舟”系统与原该楼盘产品的差异，猫姐家族的成员实地探访了该楼盘，咨询了以下问题：猫姐疑问1：自由方舟系统与其他楼的有何区别？自由方舟新风：是在普通新风将室外空气送进来的同时有个除湿模块，可以进行湿度调节，通过墙体表层辐射，达到行恒温、恒湿、恒氧，即三恒系统。采用集中式能源（可自行开关，调节温度、湿度，可预约旅游、出行等模式）。模式：头顶墙内（以及138平北向次卧墙面内）铺设管道，对外制冷制热，相当于人体的毛细血管，没有任何出风口，感觉不到吹风。（为防止新风管道人为破坏，后期业主若要装修需联系朗诗物业或朗绿科技，提前报备，然后朗绿科技通过热成像仪看出管道分布位置，才能装修。）其余楼栋新风：将室外空气过滤后送进来，有热回收的功能，进行能量的回收。采用多联机制冷制热+热回收除霾新风。也是单独控制，非物业管理，但无需向朗绿科技交能源费。模式：制冷制热出风口在墙上，有一定吹风的感觉，相对来说辐射不够均匀，舒适度不如自由方舟高。猫姐疑问2：这个管道的使用寿命？置业顾问答：这个管道就类似于我们平时使用的塑料管道，你如果不去触碰它，不去人为破坏，有可能几十年也不会腐烂不会有问题的。如果因为装修等人为原因不小心破坏了管道，可以通过热融性将管道补起来就行。猫姐疑问3：那几十年后还是会出现老化现象是吗？置业顾问答：首先这个系统它的寿命还是比较久的，这个管道四五十年内只要不人为破坏，它是不会出现问题的。但是其实每个设备都会有寿命时长，包括中央空调可能生命也就在二十年左右。猫姐疑问4：如果出现设备老化坏了需要维修怎么办？置业顾问答：也不排除十几年后系统老化了有这种问题，就由业主和物业后期协调，后期维护首先会启动政府维护基金进行设备维修保养，维修基金若用完了则需业主平均摊费用。关于未来几十年的质量保证问题，置业顾问选择避重就轻回答：可以保证的是，你买了这里，未来的几年，是可以享受非常高的舒适环境的，当然你买任何东西十年二十年都会出现问题，即使是中央空调也会出现老化。猫姐问到房顶铺设管道会不会出现漏水现象，置业顾问依旧给出的回答是：如果管道破裂漏水，可以通过热融性修补管道……猫姐疑问5：这个科技系统谁来维养？置业顾问答：业主买了这栋楼后，会专门有一份针对科技系统的合同签署，约定各方责任，朗诗也会有专门团队——朗绿科技对系统进行维护，以后如出现问题，会根据人为破坏还是系统损坏进行鉴定，2年内有一个质保期，2年后会提供一个有偿服务，收取一定的维修费用。猫姐疑问6：费用怎么收取？置业顾问答：物业费和普通楼栋一样是1.9元/平/月，普通楼栋没有系统费，收取的是电费；自由方舟科技系统不耗电，但需另外多交一份系统费用，具体费用收取方式未出，可参考别的城市如常州：基数费用为7毛/平/月，再加使用多少收取费用，算下来以114平来算，如果将系统关闭，则每月需交0.7×114=79.8元，若全年每天24小时一直使用，整体费用可参考老三恒费用，约3.5元/平，则每月需交79.8+3.5×114=478.8元。据悉，朗诗的科技系统在业内属于后续维养费或能源费较低的，远低于金茂和葛洲坝，因此也一直在卖房之初，朗诗科技系统素以“比空调省钱、还比空调舒适”而著称。但这种中低收费究竟是引诱购房人入手的诱饵，还是真的可以实现这种低收费和高服务，在今年尤其值得关注。因为就在前不久，朗诗南京代表作楼盘河西朗诗国际街区就被曝光：物业大金额使用维修基金，而该盘维修基金其实是事关科技系统日后庞大维养费的“救命钱”！朗绿科技在科技系统收缴率极高的情况下，竟然也出现了“三恒”温度正常、新风怠工、湿度存疑达不到人体舒适体感的情况！【聚焦朗诗国街物业|昔日南京宇宙中心最贵盘，如今沦为”补丁楼“！不忍直视！】为此，朗诗物业和朗绿科技负责该楼盘的负责人甚至双双被免职！这究竟是朗诗物业和朗绿科技这两支今后决定业主居住质量的团队管理不善？还是收费不够、无法高薪养廉呢？据悉，朗诗国际街区事关朗诗集团声誉品牌且规模庞大，有高入住率和高收缴率，问题还是可望慢慢解决的。但对于青龙山中北朗诗玲珑郡来说，一个更无法忽视的问题是，该楼盘只有75套用了科技系统，且业主还可以自由开关，能收到的总维养费岂不是更是“数字飘忽”？对于朗绿科技这种专业维养公司来说，够不够养基础团队？公司管理半径又怎么安排？是高成本原小区设团队，还是从仙林朗诗钟山绿郡去带上青龙山，还是从河西朗诗国际街区、城北朗诗蔚蓝出发？据悉，中北朗诗玲珑郡项目由朗诗、中北和一家基金公司联合开发，加装科技系统是不是受到资方压力、项目周转过慢、追求去化速度的权宜之计？朗诗地产虽然南京是大本营，但纵观其发展，集团大力发展海外项目，南京朗诗地产近年来似有规模萎缩、项目淡出南京之趋势。如果失去了地产业雄厚规模的滋养，朗绿科技能以目前的价位独立运营好这些曾经的科技盘吗？这些曾经风光一时的科技盘又会不会沦为孤儿盘？目前看来已现隐忧。猫姐了解到，目前该楼盘的“自由方舟”系统的收费方式还未最终确定，玲珑郡的逆袭之举能够成功吗？里面究竟还埋藏着哪些隐患？猫姐将继续关注。挣钱不易，买房需谨慎！自由方舟实体样板间：（衣柜非交付，预留空间）这么短的浴缸，是蹲着洗？还是宝宝宠物专用？（书房"偷面积",后续或面临既成事实、法不责众）