第一太平戴维斯发布《2021年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告

来源： 凤凰网房产广州站

9月27日，第一太平戴维斯2021年第三季度广州媒体见面会在广发证券大厦举行，发布《2021年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄、华南区商业楼宇部负责人暨高级董事黎青山、华南区市场研究部负责人谢靖宇出席活动，与众多广州主流媒体一同回顾第三季度广州房地产市场的情况并展望未来发展趋势。

尊享配套定义CBD金融商务新地标

广发证券大厦由国内头部券商广发证券股份有限公司倾力打造，是珠江新城东部最醒目的地标建筑，也是天河CBD内罕有的全国性金融企业总部大厦。大厦雄踞珠江新城东部门户位置，以308米的视野与格局，全景俯瞰媲美纽约曼哈顿中央公园的珠江公园，侧望城市中轴线错落建筑群天际线。项目紧邻即将改造成为对标北京SKP的赛马场高档商圈。楼内视野开阔景观优良，双地铁上盖，是兼具绝佳景观、商务便利性和巨大发展潜能的CBD商务新地标。

广发证券大厦按照高级别节能环保和智能化标准进行建设，获得美国LEED CS认证和LEED CI金级认证。大厦采用三层超白中空夹胶玻璃幕墙，变风量VAV空调系统和三重过滤、等离子空气净化新风系统以及智能照明、智能派梯系统，带给用户最优质的环保和智能化办公体验。

目前大厦主楼2-5层商业楼层、6-15层写字楼和独栋副楼对外招商，招商面积约2.6万平方米。写字楼为精装现楼，签约即可入驻。第一太平戴维斯凭借丰富的国内外资源及全球房地产服务经验，获得委任为项目提供首席租赁代理服务。

专业视野透析广州商业地产市场

写字楼 —— 需求增长较上半年有所放缓，平均租金降至近四年最低水平

截至2021年第二季度，广州市地区生产总值同比增长13.7%至人民币13,101.89亿元。扣除去年同期基数较低影响，2019年至今，全市经济两年年均增速为5.2%，经济增势保持平稳。

2021年第三季度，位于琶洲的环球梦大厦交付入市，为市场带来4.9万平方米甲级写字楼面积。随着新项目的入市，琶洲子市场存量在全市总存量中的占比已超20%。截至季末，广州甲级写字楼物业市场总存量上升至581.4万平方米。

与上半年相较，第三季度广州甲级写字楼租赁需求增长有所放缓，各子市场净吸纳量均有回落，且环比降幅均超过40%，全市净吸纳量仅录得2.4万平方米，为第一、第二季度的15.4%、21.3%。季内，市场租赁需求主要源自房地产、信息技术、金融等行业。

第三季度，受市场租赁需求有所放缓及新项目入驻率较低的双重影响，全市空置率小幅上升。截至季末，广州甲级写字楼物业市场空置率环比上升0.4个百分点至8.6%。

季内，租赁市场较上半年稍显平静，项目间竞争进而加剧，多数业主因此延续以价换量租赁策略，全市租金水平因此延续下行趋势。季末，全市租金指数环比下降0.5%，平均租金录得人民币每平方米每月162.4元，为近四年最低。

展望

2021年第四季度市场或将迎来供应高峰。如各在建项目均可如期完工交付，则预计有71.2万平方米新增供应将于第四季度入市，至年底全市总存量预计将同比扩张18.5%至652.6万平方米，租赁市场竞争预计显著加剧。

第四季度，源自金融、专业服务业企业的租赁需求预计保持稳定。此外，源自信息技术、零售与贸易企业的租赁需求亦将助力市场去化。尽管如此，但考虑到大量新增供应将于第四季度集中入市，预计全市空置率会有所上升。

租赁市场竞争的加剧预计对业主租金预期产生较大冲击，全市租金水平预计继续下调。

零售 —— 零售商租赁需求保持平稳，核心商圈租金水平因部分项目进行品牌调整略有下调

2021年前七月，广州市社会消费品零售总额同比增长16.8%，累计至人民币5,812.93亿元。其中，因受六月份本地疫情小规模爆发冲击，全市当月社零同比增速录得负增长（-1.4%），但迅速于随后的七月份回正（4.3%），这彰显出广州消费市场的稳固基础及增长潜力，并为本地零售物业市场发展奠定基础。

2021年第三季度，位于国际金融城的美林M.LIVE天地（二期）及位于天河路的ICC环贸天地开业入市，两项目共为市场带来16.5万平方米新增供应，全市零售物业市场总存量因此上升至669.2万平方米。

整体而言，零售商扩张需求基本保持平稳，餐饮、新能源汽车品牌仍为租赁需求的主要支撑。得益于新项目开业入驻率相对较高，本季全市净吸纳量录得14.7万平方米，高于过去五年季度平均水平。

季内，鉴于租赁需求相对平稳，各零售商圈空置率仅小幅波动，全市空置率环比微降0.1个百分点至12.9%。

第三季度，核心商圈部分项目因品牌调整微降租金。此外，新项目入市租金亦低于其所处商圈的既有平均水平。在上述因素共同影响下，季内天河路、越秀两核心商圈租金指数呈环比下降，进而导致全市租金指数环比下降0.4%，平均租金录得人民币每平方米每月684.8元。

展望

2021年第四季度，全市将迎来两个购物中心，预计为市场带来26.0万平方米新增供应，两项目分别位于白云、黄埔子市场。

短期而言，零售商扩张情绪预计整体保持平稳，源自餐饮业态的租赁需求料将维持活跃。全市空置率料将继续下降。

2021年第四季度，受次核心商圈新增供应影响，全市平均租金预计延续下降趋势。

住宅 —— 政策调控下成交均价环比下降，季内购房者观望情绪渐浓

第三季度，因受备案指导价格政策及住房销售价不得高于备案价等政策调控，部分开发商采取大盘集中推盘策略以保障项目价格处于相对稳定状态。受此影响，全市一手住宅供应面积继续上升，截至9月18日，广州一手住宅市场供应面积环比上升0.6%至171.5万平方米。

在房贷利率上调、等待放款时间延长、限价政策等的共同影响下，本季度一手住宅市场购房者观望情绪较浓，成交量较上季度有所下降。截至2021年9月18日，全市一手住宅成交面积环比下降40.3%，至128.8万平方米。

季内，鉴于政策针对住宅项目备案价及网签成交价加大调控及管理力度，一手住宅市场成交均价有所回落，截至9月18日，全市一手住宅成交均价环比下降4.0%至人民币每平方米38,358元。

展望

年内，调控政策预计持续升级，政府对住宅市场监管力度将继续加大。

根据广州“十四五”规划，在2021至2025年间，全市拟推出共计131万套住房，解决300万人的住房问题。可以预见，未来市场供应预计进一步增加。

尽管政策调控下市场观望情绪渐浓，但随着市场参与者逐步理解适应新政策，此前累积的观望情绪有望转化为需求并于年内释放。

在价格调控政策管控下，全市一手住宅成交均价预计保持平稳。