在 LEED 所有认证体系中，O+M 有着其特殊的魅力。它针对建筑的运营维护阶段，鼓励建筑持续改造、提升绩效，帮助既有建筑再次焕发绿色活力。因此，LEED O+M 体系也成为许多运营颇久的楼宇寻求 “第二春” 时的首选，日本近三大厦就是其中之一。这个已经运营了 92 年的大楼，在 2018 年首次 LEED 金级认证之后，又在 2023 年获得 LEED 最高级别的铂金级认证，成为亚洲最老的 LEED 建筑。
LEED 小分队在今年 3 月参观了近三大厦，也带领『月读 LEED（Project of the Month）』首次将目光投向北亚区内中国以外的市场。我们将为大家展现近三大厦的六次翻新史，以及他们是如何一步一步收获 LEED 铂金级认证的。
近三大厦位于东京都中央区，竣工于 1931 年 8 月，已经 92 岁 “高龄”。在过去的 90 多年间，近三大厦经过了 6 次重大改造和设备更新。一次次的升级让楼宇在保持与时俱进的同时，也更能适应使用者变化的需求，同时也让绿色可持续的种子不断生根发芽，展现出老楼新生的活力。
LEED 北亚区副总裁王婧为近三大厦铂金级认证授牌
近三大厦改造更新时间线：
1931 年：近三大厦竣工。竣工后地下 1 层、地上 7 层，总面积为 3,763㎡
1956年，第一次大型翻新。新建北侧地下 1 层、地上 8 层建筑，加上原建筑的改造，项目总建筑面积约 7,175㎡
1958-1959 年，第二次大型翻新。南侧建筑地上部分增盖第 8 层，总建筑面积 7,810㎡
1965 年，第三次大型翻新。包括改变租赁方式在内，整栋建筑进行了全面翻新（重新定位电梯、楼梯间和洗手间），升级电梯、照明设备、空调设备、涡轮冷水机 + 重油锅炉
1990-1992 年，第四次大型翻新。更换外墙瓷砖和窗户框，将空调热源从涡轮冷水机 + 重油锅炉更换为天然气吸收式冷热水发生器，更换空调机组（AHU）、风机盘管（FCU）和洗手间设施，将照明灯具从单管荧光灯更换为高亮度的双管荧光灯
2005-2006 年，第五次大型翻新。这也是第一阶段抗震改造，空调和电力设施作为抗震改造的一部分进行了更换
2014-2015 年，第六次大型翻新。同时也是近三大厦第二阶段抗震改造，在这次翻新中，近三大厦对各楼层空调设备、风机盘管、自动控制设备、照明和洗手间热水器进行了全面改造，还安装了运动传感器的照明设备和节水设备
六次大型翻新，既有出于建筑维护的刚性需求，也有提升能效表现甚至增强韧性的前瞻设计。这些更新，也一步一步将近三大厦推向 LEED 认证成功之路。
四大更新重点，见证 92 年老建筑的升级之路
重点一：围护结构
窗：采用双层窗框 (带百叶窗)
在大楼 1990 年～1992 年的第四次大翻修中，窗成为改造的重点。一方面，当时生锈的铁窗几乎无法开闭，另一方面上下推拉的窗户已不再符合当时的消防规范。在这次翻修中，近三大厦将外周的窗户从铁框的上下推拉窗更换为纵轴旋转的窗框：采用纵轴旋转窗框是因为沿袭了旧窗户窗框薄而轻的设计，最终应用了双层玻璃窗框（在窗玻璃中间装上百叶窗），实现了良好的隔热、隔音效果，还有可能调节室内遮阳、减少热辐射。
屋顶：涂上太阳光反射涂料 (隔热涂料)
盛夏的屋顶楼板非常灼热，这些热量蓄积在屋顶的楼板中并在夜间散热，加剧城市热岛效应。热量的堆积也会影响大楼内部，最上层的空调的效果会受影响，导致空调能源负荷增加。2007 年在得到日本环境省的 “环境和经济良性循环的城市示范事业” 补助金之后，近三大厦在屋顶涂上了太阳能隔热 (反射) 涂料。这项举措的效果非常显著：项目测算发现，涂了隔热涂料的地方和没有涂隔热涂料的地方，最大可达 20 度的温差。
重点二：空调系统
使用吸收式燃气冷热水发生器
在 1990 年第四次大型更新时，近三大厦也开始将空调热源从涡轮制冷机、重油锅炉更新为吸收式燃气冷热水发生器，设备的更换使得大楼的受电容量大幅减少。
27 年之后，到 2017 年秋天～2018 年春天，项目又将吸收式燃气冷热水发生器更新为松下产机系统公司的产品，跟之前相比，这套系统使用了更少的冷却水流量，也让空调冷却水、冷热水泵变为低动力，冷却塔也变得小巧方便。另外，由于燃气效率大幅提高，因此通过与自动控制系统的协作，在空调负荷高时，与全力运转一台冷热水发生器相比，在节电模式下运转两台冷热水发生器的效率更高，燃气的使用量、电力的需求和使用量也大幅减少。极端高温天气下，冷却能力通常不足，但该系统具有在 “超峰值” 模式下进行高负荷运行的功能。
修复空调泵 (冷热水冷却水)
2005 年和 2007 年，大楼将空调用泵最初的密封填料部分改进为节水性能更高的机械密封。另外，2011 年 3 月东日本大地震发生后，东京电力公司服务区域内的电力供应紧张，为了响应盛夏的节电要求，在当年 7 月，近三大厦基于前一年对热源系统的分析将空调泵的电机改造成了变频控制。与此联动的是在 2012-2013 年引入的建筑物能源管理系统（BEMS）的控制，在电力供需紧张时，根据来自 BEMS 聚合器的信号使泵以最低频率运转。在 2018 年改造空调时大楼也改造了冷水泵变频控制的压差控制方法，从以往的集管间压差变更为空调机系统冷热水管末端压差 (8 楼空调机组)，可以更严密地掌握冷热水的流量和调整泵的耗电量。
更新冷却水维持处理剂
现在大楼使用的冷却水维持处理剂，是通过陶瓷电极棒电解的碱性离子水，在碱性状态下进行管理，与以往的药剂相比其鼓风量减少了一半，这也有助于减少冷却塔用水量。
更新冷却水维持处理剂后，在适当的管理下，水垢不易附着在冷却塔的填充剂与冷却水配管、泵设备上。即使水垢附着，因其柔软的性质在每年清洗配管时也很容易剥离。另外，通过良好的管理，这种处理剂与水性二氧化氯并用，即使在夏天，也可以减少冷却水中产生军团菌。
调整空调控制方式
在 2014 年～2015 年第六次大型翻新时，大楼针对各层的空调管道以及 FCU 用的冷热水配管和自动控制系统也进行了全面翻新。1 楼～7 楼的中央空调在分支管道中设置了可变风量调节风门 (VAV)，根据分支管道末端的租赁室或室内区域的设定温度与当前温度之差调节吹出风量，送风机的电机也与 VAV 的动作联动变更为变频控制。由此，空调的风变得柔和，以往的管道送风发出的风噪声也大幅消除了。
大楼整体的冷暖切换由大楼控制运行，但也可以根据租户的要求和空调负荷变更设定温度。每层楼的空调机组（AHU）会根据变风量系统（VAV）的空调负荷情况，通过计算来调整冷温水电磁阀的设置温度。当室温合适时，冷温水电磁阀会关闭，不会进行额外的热交换。此外，通过室内空气回风道的二氧化碳浓度传感器，也会调整新风量。
重点三：照明系统
在租户空间中引入 LED 照明
1990 年～1992 年的第四次大型翻新时，租户空间的照明采用了当时松下电工（现松下电器）36W 双荧光灯 ×3 灯的方形照明器具，为了减少在当时流行的显像管显示器上的反光，采用了百叶窗很深的器具。到 2014 年～2015 年抗震整修时，大楼对租户空间及公用空间的照明设备也进行了全面的重新评估，在考虑到照度平衡的同时，在所有租户空间更新了方形 LED 照明器具。
参观中 LEED 小分队也了解到，如果租户在装修工程中将隔板改成木纹，或者地板采用深色的地毯，由于壁面反射率的变化，室内的亮度会有很大的差异。所以项目调整为让办公室中的每个照明开关电路都可以通过天花板里面的调光设备手动调整亮度。
向电梯轿厢内导入 LED 照明
2011 年 9 月，近三大厦将电梯轿厢内的天花板照明器具从荧光灯更新为 LED 灯。LED 灯不像荧光灯那样担心频闪导致灯泡和镇流器劣化，所以自动熄灭可以将待机时间从 15 分钟缩短到 3 分钟 (即使频繁开关、灯，镇流器也不会劣化)。除了 LED 灯的节能效果外，还有助于电梯在非运行时间段的节能。另外，与荧光灯相比，LED 灯产生的热量较少，因此在夏季能减少电梯轿厢内的温度上升。
通过翻修前后使用灯具的能耗对比可以看出， LED 灯具比荧光灯节能 40%。
重点四：实施节能诊断
大楼在 2010 年 1 月～2011 年 12 月这段时间持续监测空调热源装置 (冷热水发生机及空调泵、冷却塔风扇) 的能源效率 (气体使用量、电使用量、冷热水温度、冷却水温度、冷热水流量、空调泵、冷却塔风扇的电使用量) 的状况、租户的独立空调系统等的能量的使用状况、及各楼层租赁室内的温湿度或二氧化碳的浓度。并且，监测的数据都在大楼的官网进行公示。
Go Green：追求 LEED 认证 是更新改造中的志同道合
近三大厦的 LEED 认证之路
结缘
近三大厦与 LEED 的结缘可以追溯到 2008 年，森正隆（近三大厦代表董事兼常务董事）在赴美参加物业管理考察的旅程中，参观了两座已建成 7、80 年且后来均获得 LEED O+M 金级认证的标志性建筑 —— 位于西雅图的德克斯特・霍顿大厦（建于 1922 年）和位于纽约的帝国大厦（建于 1931 年）。当时近三也已经是跨越大半个世纪的历史建筑，森正隆对大楼的未来隐约感到不安，这时候所参观的大楼物业经理说道：“如今，是我们每个人保护环境的时候了。我要通过自己物业管理的工作来保护环境。” 森正隆对此深受触动。
后来他又在 2016 年 - 2019 年间赴美考察交流，他发现即使在 LEED 认证的建筑物中，空调热源系统也通常由蒸汽（特别是在纽约）或电动涡轮冷却器以及重油或燃煤锅炉组成。而近三所使用的吸收式燃气冷热水发生器在效率方面是有竞争力的，这也坚定了他后来争取 LEED 认证的信心和决心。
另外，他认为日本虽然有当地的绿色建筑环境评估系统，但缺乏国际认可度，为了吸引更多来自世界 500 强企业、拥有国际视野的租户或者服务于这些企业的租户，项目最终踏上了 LEED 认证的道路。
LEED 金级认证
2012 年，近三大厦开始委托 Woonerf Inc. 公司进行 LEED O+M 认证的可行性分析，项目当时在能源之星上已取得 93 分的优秀成绩，但租户所建造的无窗隔间会议室和地下共用会议室的卫生设备的节水性能和通风能力存在问题，于是只能暂停脚步。直到 2016 年第六次翻新完工后和 WoonerfInc. 再次接洽关于 LEED v2009 和 LEED v4 O+M 的可行性，当时的能源之星得分已经上升到 97 分，然而，一些租户隔间改造的房间仍然存在通风问题，直到 2017-18 年间， LEED v4 O+M 可以开始使用 Arc 平台，项目开始运用 Performance 绩效评分路径申请 LEED，这一简化和灵活的认证方式让项目多年不懈的努力结出了硕果：2018 年近三大厦获得了 LEED 金级认证。
从金级到铂金级
近三大厦也是日本第一个应用 Arc 成功获得认证的案例，自那之后，项目团队持续地通过 Arc 来评估大楼的运行表现，获得认证后项目各种硬件升级（2017-2018 空调热源设备和控制的更新、2019-2024 年 3 至 7 层的空气处理机的更新、2019-2020 年受电设备的更新）都看到得分的显著提升。2021 年，Arc 得分已经达到 78，大楼看到项目获得铂金级的潜力和希望，于是近三大厦在当年的 8 月开始从 Ennet 公司购买太阳能发电来源的可再生能源电力，覆盖了大楼 70% 的电力需求，最终帮助项目突破了 80 分，获得 LEED 铂金级。
持续精进过程中的挑战
为了实现更高的可持续目标，近三大厦也克服了诸多挑战，并且融入了更多面向未来的可持续策略。
克服地域挑战
熟悉 LEED 体系的人会知道，从 LEED v4 开始，体系已经禁止在建筑物内吸烟。但是，日本首都圈是全面禁止在路上吸烟的。为了解决这一 “矛盾”，GBJ 与 USGBC 协商最终采用了可替代合规路径 ( Alternative Compliance Path: ACP ) 来实现，这一路径允许项目在室内设置合规的吸烟室以满足室内环境质量板块的先决条件环境烟控（Prerequisite: Environmental Tobacco Smoke Control）。这也是日本的第一个应用 ACP 的案例。
提高韧性
日本是地震多发的区域，因此项目也一直加大对韧性设计的投入。从大楼更新的时间线中我们看出，改造工程分 2005-2006 年的第五次大型翻新和 2014-2015 年的第六次大型进行。特别是第六次大规模抗震改造中，从内侧加固外墙（并将其作为抗震隔墙），为了补足间柱的强度不足和建筑物的偏心现象，在室内也设置了耐震墙，这也导致了室内空间被大幅分割，物业因此将租赁策略从整层租赁改为小规模租赁，以适应小型租户的需求。
2011 年东日本大地震后，因地震后电力削减，近三大厦也明确了大楼整体用电量减少 15% 的努力目标，并始终与租户共同行动。
第六次翻新时对抗震隔墙的改造 © 近三大厦
引导租户参与
其实早在 2008 年，项目就开始测量大楼每天的用电量、煤气使用量，并将其换算成二氧化碳排放量的数值，公布在大楼的一楼玄关大厅，这是为了能让租户了解节约用电后能减少多少二氧化碳排放，以获得他们的协助。
2011 年，项目开始号召租户参与到大楼的节电措施，当时物业收到某租户提出的 “有没有办法让租户自己确认通过自身的节电措施将高峰电力削减到了什么程度” 的咨询，于是物业开始探索可视化的方法。引入了建筑能源管理系统（BEMS）后，项目从 2013 年 2 月开始在大楼的官网上公布大楼整体及租户租赁空间的电力可视化信息。
当时，有些多租户共用的楼层上看不到每个租户的用电量，但 2014 年～2015 年抗震施工时进行了配电的电路分支，现在所有的租户空间都能知道自己使用的用电量、按租户面积比例分配的公共区域的用电量、大楼整体的电、煤气 (空调热源) 数据，大楼也会每月向租户提供关于整个大楼、租户租赁部以及共用部的电力状况的报告。
近三大厦在官网持续更新大楼的碳排情况 © 近三大厦
近三大厦的官网详尽地向租户和公众叙述了项目的 LEED 认证之旅，并通过公开简报展示两次认证的 5 年时间内大楼做了哪些工作来提升 LEED 各个板块的得分表现。大楼还会提醒哪些行动与租户相关，或者是需要租户配合的，通过这样的方式来提高租户的参与。
现在，近三大厦在一楼的入口大厅的电子屏上公布了大楼实时整体的用电 (需求) 信息。这些信息与大楼的历史和改建工程的概要说明、Arc 的得分、辖区消防站的火灾预防通知、其他来自大楼的信息一起，面向租户以及大楼的来访者公开，让更多人能够了解到大楼的努力与成绩。
LEED 北亚区市场转化与拓展部高级经理 蔡圣君（Stella Cai）
近三大厦的故事，是一个关于过去、现在和未来的叙事。它告诉我们，无论时代如何变迁，我们都可以通过对现有资源的合理利用和对新技术的不断探索，来构建一个更加可持续和有韧性的未来。
近三大厦的每一次翻新，都是对原有建筑的尊重和传承。它没有选择推倒重建，而是通过精心的设计和改造，让这座 92 年的老楼焕发新生。近三大厦的每一次升级都是对新技术的采纳和对旧有系统的勇气革新。这种勇于创新的精神，是推动可持续发展的关键。
中国既有建筑改造和绿色更新市场潜力巨大，我们希望近三大厦的案例也能够为我们提供一些宝贵的经验和启示，共同为建设一个更加绿色、健康、有韧性的世界而努力。
没有满意答案？试试 发布类似问题 或向 专家咨询
专业人员一对一解答
在 LEED 所有认证体系中，O+M 有着其特殊的魅力。它针对建筑的运营维护阶段，鼓励建筑持续改造、提升绩效，帮助既有建筑再次焕发绿色活力。因此，LEED O+M 体系也成为许多运营颇久的楼宇寻求 “第二春” 时的首选，日本近三大厦就是其中之一。这个已经运营了 92 年的大楼，在 2018 年首次 LEED 金级认证之后，又在 2023 年获得 LEED 最高级别的铂金级认证，成为亚洲最老的 LEED 建筑。
LEED 小分队在今年 3 月参观了近三大厦，也带领『月读 LEED（Project of the Month）』首次将目光投向北亚区内中国以外的市场。我们将为大家展现近三大厦的六次翻新史，以及他们是如何一步一步收获 LEED 铂金级认证的。
近三大厦位于东京都中央区，竣工于 1931 年 8 月，已经 92 岁 “高龄”。在过去的 90 多年间，近三大厦经过了 6 次重大改造和设备更新。一次次的升级让楼宇在保持与时俱进的同时，也更能适应使用者变化的需求，同时也让绿色可持续的种子不断生根发芽，展现出老楼新生的活力。
LEED 北亚区副总裁王婧为近三大厦铂金级认证授牌
近三大厦改造更新时间线：
1931 年：近三大厦竣工。竣工后地下 1 层、地上 7 层，总面积为 3,763㎡
1956年，第一次大型翻新。新建北侧地下 1 层、地上 8 层建筑，加上原建筑的改造，项目总建筑面积约 7,175㎡
1958-1959 年，第二次大型翻新。南侧建筑地上部分增盖第 8 层，总建筑面积 7,810㎡
1965 年，第三次大型翻新。包括改变租赁方式在内，整栋建筑进行了全面翻新（重新定位电梯、楼梯间和洗手间），升级电梯、照明设备、空调设备、涡轮冷水机 + 重油锅炉
1990-1992 年，第四次大型翻新。更换外墙瓷砖和窗户框，将空调热源从涡轮冷水机 + 重油锅炉更换为天然气吸收式冷热水发生器，更换空调机组（AHU）、风机盘管（FCU）和洗手间设施，将照明灯具从单管荧光灯更换为高亮度的双管荧光灯
2005-2006 年，第五次大型翻新。这也是第一阶段抗震改造，空调和电力设施作为抗震改造的一部分进行了更换
2014-2015 年，第六次大型翻新。同时也是近三大厦第二阶段抗震改造，在这次翻新中，近三大厦对各楼层空调设备、风机盘管、自动控制设备、照明和洗手间热水器进行了全面改造，还安装了运动传感器的照明设备和节水设备
六次大型翻新，既有出于建筑维护的刚性需求，也有提升能效表现甚至增强韧性的前瞻设计。这些更新，也一步一步将近三大厦推向 LEED 认证成功之路。
四大更新重点，见证 92 年老建筑的升级之路
重点一：围护结构
窗：采用双层窗框 (带百叶窗)
在大楼 1990 年～1992 年的第四次大翻修中，窗成为改造的重点。一方面，当时生锈的铁窗几乎无法开闭，另一方面上下推拉的窗户已不再符合当时的消防规范。在这次翻修中，近三大厦将外周的窗户从铁框的上下推拉窗更换为纵轴旋转的窗框：采用纵轴旋转窗框是因为沿袭了旧窗户窗框薄而轻的设计，最终应用了双层玻璃窗框（在窗玻璃中间装上百叶窗），实现了良好的隔热、隔音效果，还有可能调节室内遮阳、减少热辐射。
屋顶：涂上太阳光反射涂料 (隔热涂料)
盛夏的屋顶楼板非常灼热，这些热量蓄积在屋顶的楼板中并在夜间散热，加剧城市热岛效应。热量的堆积也会影响大楼内部，最上层的空调的效果会受影响，导致空调能源负荷增加。2007 年在得到日本环境省的 “环境和经济良性循环的城市示范事业” 补助金之后，近三大厦在屋顶涂上了太阳能隔热 (反射) 涂料。这项举措的效果非常显著：项目测算发现，涂了隔热涂料的地方和没有涂隔热涂料的地方，最大可达 20 度的温差。
重点二：空调系统
使用吸收式燃气冷热水发生器
在 1990 年第四次大型更新时，近三大厦也开始将空调热源从涡轮制冷机、重油锅炉更新为吸收式燃气冷热水发生器，设备的更换使得大楼的受电容量大幅减少。
27 年之后，到 2017 年秋天～2018 年春天，项目又将吸收式燃气冷热水发生器更新为松下产机系统公司的产品，跟之前相比，这套系统使用了更少的冷却水流量，也让空调冷却水、冷热水泵变为低动力，冷却塔也变得小巧方便。另外，由于燃气效率大幅提高，因此通过与自动控制系统的协作，在空调负荷高时，与全力运转一台冷热水发生器相比，在节电模式下运转两台冷热水发生器的效率更高，燃气的使用量、电力的需求和使用量也大幅减少。极端高温天气下，冷却能力通常不足，但该系统具有在 “超峰值” 模式下进行高负荷运行的功能。
修复空调泵 (冷热水冷却水)
2005 年和 2007 年，大楼将空调用泵最初的密封填料部分改进为节水性能更高的机械密封。另外，2011 年 3 月东日本大地震发生后，东京电力公司服务区域内的电力供应紧张，为了响应盛夏的节电要求，在当年 7 月，近三大厦基于前一年对热源系统的分析将空调泵的电机改造成了变频控制。与此联动的是在 2012-2013 年引入的建筑物能源管理系统（BEMS）的控制，在电力供需紧张时，根据来自 BEMS 聚合器的信号使泵以最低频率运转。在 2018 年改造空调时大楼也改造了冷水泵变频控制的压差控制方法，从以往的集管间压差变更为空调机系统冷热水管末端压差 (8 楼空调机组)，可以更严密地掌握冷热水的流量和调整泵的耗电量。
更新冷却水维持处理剂
现在大楼使用的冷却水维持处理剂，是通过陶瓷电极棒电解的碱性离子水，在碱性状态下进行管理，与以往的药剂相比其鼓风量减少了一半，这也有助于减少冷却塔用水量。
更新冷却水维持处理剂后，在适当的管理下，水垢不易附着在冷却塔的填充剂与冷却水配管、泵设备上。即使水垢附着，因其柔软的性质在每年清洗配管时也很容易剥离。另外，通过良好的管理，这种处理剂与水性二氧化氯并用，即使在夏天，也可以减少冷却水中产生军团菌。
调整空调控制方式
在 2014 年～2015 年第六次大型翻新时，大楼针对各层的空调管道以及 FCU 用的冷热水配管和自动控制系统也进行了全面翻新。1 楼～7 楼的中央空调在分支管道中设置了可变风量调节风门 (VAV)，根据分支管道末端的租赁室或室内区域的设定温度与当前温度之差调节吹出风量，送风机的电机也与 VAV 的动作联动变更为变频控制。由此，空调的风变得柔和，以往的管道送风发出的风噪声也大幅消除了。
大楼整体的冷暖切换由大楼控制运行，但也可以根据租户的要求和空调负荷变更设定温度。每层楼的空调机组（AHU）会根据变风量系统（VAV）的空调负荷情况，通过计算来调整冷温水电磁阀的设置温度。当室温合适时，冷温水电磁阀会关闭，不会进行额外的热交换。此外，通过室内空气回风道的二氧化碳浓度传感器，也会调整新风量。
重点三：照明系统
在租户空间中引入 LED 照明
1990 年～1992 年的第四次大型翻新时，租户空间的照明采用了当时松下电工（现松下电器）36W 双荧光灯 ×3 灯的方形照明器具，为了减少在当时流行的显像管显示器上的反光，采用了百叶窗很深的器具。到 2014 年～2015 年抗震整修时，大楼对租户空间及公用空间的照明设备也进行了全面的重新评估，在考虑到照度平衡的同时，在所有租户空间更新了方形 LED 照明器具。
参观中 LEED 小分队也了解到，如果租户在装修工程中将隔板改成木纹，或者地板采用深色的地毯，由于壁面反射率的变化，室内的亮度会有很大的差异。所以项目调整为让办公室中的每个照明开关电路都可以通过天花板里面的调光设备手动调整亮度。
向电梯轿厢内导入 LED 照明
2011 年 9 月，近三大厦将电梯轿厢内的天花板照明器具从荧光灯更新为 LED 灯。LED 灯不像荧光灯那样担心频闪导致灯泡和镇流器劣化，所以自动熄灭可以将待机时间从 15 分钟缩短到 3 分钟 (即使频繁开关、灯，镇流器也不会劣化)。除了 LED 灯的节能效果外，还有助于电梯在非运行时间段的节能。另外，与荧光灯相比，LED 灯产生的热量较少，因此在夏季能减少电梯轿厢内的温度上升。
通过翻修前后使用灯具的能耗对比可以看出， LED 灯具比荧光灯节能 40%。
重点四：实施节能诊断
大楼在 2010 年 1 月～2011 年 12 月这段时间持续监测空调热源装置 (冷热水发生机及空调泵、冷却塔风扇) 的能源效率 (气体使用量、电使用量、冷热水温度、冷却水温度、冷热水流量、空调泵、冷却塔风扇的电使用量) 的状况、租户的独立空调系统等的能量的使用状况、及各楼层租赁室内的温湿度或二氧化碳的浓度。并且，监测的数据都在大楼的官网进行公示。
Go Green：追求 LEED 认证 是更新改造中的志同道合
近三大厦的 LEED 认证之路
结缘
近三大厦与 LEED 的结缘可以追溯到 2008 年，森正隆（近三大厦代表董事兼常务董事）在赴美参加物业管理考察的旅程中，参观了两座已建成 7、80 年且后来均获得 LEED O+M 金级认证的标志性建筑 —— 位于西雅图的德克斯特・霍顿大厦（建于 1922 年）和位于纽约的帝国大厦（建于 1931 年）。当时近三也已经是跨越大半个世纪的历史建筑，森正隆对大楼的未来隐约感到不安，这时候所参观的大楼物业经理说道：“如今，是我们每个人保护环境的时候了。我要通过自己物业管理的工作来保护环境。” 森正隆对此深受触动。
后来他又在 2016 年 - 2019 年间赴美考察交流，他发现即使在 LEED 认证的建筑物中，空调热源系统也通常由蒸汽（特别是在纽约）或电动涡轮冷却器以及重油或燃煤锅炉组成。而近三所使用的吸收式燃气冷热水发生器在效率方面是有竞争力的，这也坚定了他后来争取 LEED 认证的信心和决心。
另外，他认为日本虽然有当地的绿色建筑环境评估系统，但缺乏国际认可度，为了吸引更多来自世界 500 强企业、拥有国际视野的租户或者服务于这些企业的租户，项目最终踏上了 LEED 认证的道路。
LEED 金级认证
2012 年，近三大厦开始委托 Woonerf Inc. 公司进行 LEED O+M 认证的可行性分析，项目当时在能源之星上已取得 93 分的优秀成绩，但租户所建造的无窗隔间会议室和地下共用会议室的卫生设备的节水性能和通风能力存在问题，于是只能暂停脚步。直到 2016 年第六次翻新完工后和 WoonerfInc. 再次接洽关于 LEED v2009 和 LEED v4 O+M 的可行性，当时的能源之星得分已经上升到 97 分，然而，一些租户隔间改造的房间仍然存在通风问题，直到 2017-18 年间， LEED v4 O+M 可以开始使用 Arc 平台，项目开始运用 Performance 绩效评分路径申请 LEED，这一简化和灵活的认证方式让项目多年不懈的努力结出了硕果：2018 年近三大厦获得了 LEED 金级认证。
从金级到铂金级
近三大厦也是日本第一个应用 Arc 成功获得认证的案例，自那之后，项目团队持续地通过 Arc 来评估大楼的运行表现，获得认证后项目各种硬件升级（2017-2018 空调热源设备和控制的更新、2019-2024 年 3 至 7 层的空气处理机的更新、2019-2020 年受电设备的更新）都看到得分的显著提升。2021 年，Arc 得分已经达到 78，大楼看到项目获得铂金级的潜力和希望，于是近三大厦在当年的 8 月开始从 Ennet 公司购买太阳能发电来源的可再生能源电力，覆盖了大楼 70% 的电力需求，最终帮助项目突破了 80 分，获得 LEED 铂金级。
持续精进过程中的挑战
为了实现更高的可持续目标，近三大厦也克服了诸多挑战，并且融入了更多面向未来的可持续策略。
克服地域挑战
熟悉 LEED 体系的人会知道，从 LEED v4 开始，体系已经禁止在建筑物内吸烟。但是，日本首都圈是全面禁止在路上吸烟的。为了解决这一 “矛盾”，GBJ 与 USGBC 协商最终采用了可替代合规路径 ( Alternative Compliance Path: ACP ) 来实现，这一路径允许项目在室内设置合规的吸烟室以满足室内环境质量板块的先决条件环境烟控（Prerequisite: Environmental Tobacco Smoke Control）。这也是日本的第一个应用 ACP 的案例。
提高韧性
日本是地震多发的区域，因此项目也一直加大对韧性设计的投入。从大楼更新的时间线中我们看出，改造工程分 2005-2006 年的第五次大型翻新和 2014-2015 年的第六次大型进行。特别是第六次大规模抗震改造中，从内侧加固外墙（并将其作为抗震隔墙），为了补足间柱的强度不足和建筑物的偏心现象，在室内也设置了耐震墙，这也导致了室内空间被大幅分割，物业因此将租赁策略从整层租赁改为小规模租赁，以适应小型租户的需求。
2011 年东日本大地震后，因地震后电力削减，近三大厦也明确了大楼整体用电量减少 15% 的努力目标，并始终与租户共同行动。
第六次翻新时对抗震隔墙的改造 © 近三大厦
引导租户参与
其实早在 2008 年，项目就开始测量大楼每天的用电量、煤气使用量，并将其换算成二氧化碳排放量的数值，公布在大楼的一楼玄关大厅，这是为了能让租户了解节约用电后能减少多少二氧化碳排放，以获得他们的协助。
2011 年，项目开始号召租户参与到大楼的节电措施，当时物业收到某租户提出的 “有没有办法让租户自己确认通过自身的节电措施将高峰电力削减到了什么程度” 的咨询，于是物业开始探索可视化的方法。引入了建筑能源管理系统（BEMS）后，项目从 2013 年 2 月开始在大楼的官网上公布大楼整体及租户租赁空间的电力可视化信息。
当时，有些多租户共用的楼层上看不到每个租户的用电量，但 2014 年～2015 年抗震施工时进行了配电的电路分支，现在所有的租户空间都能知道自己使用的用电量、按租户面积比例分配的公共区域的用电量、大楼整体的电、煤气 (空调热源) 数据，大楼也会每月向租户提供关于整个大楼、租户租赁部以及共用部的电力状况的报告。
近三大厦在官网持续更新大楼的碳排情况 © 近三大厦
近三大厦的官网详尽地向租户和公众叙述了项目的 LEED 认证之旅，并通过公开简报展示两次认证的 5 年时间内大楼做了哪些工作来提升 LEED 各个板块的得分表现。大楼还会提醒哪些行动与租户相关，或者是需要租户配合的，通过这样的方式来提高租户的参与。
现在，近三大厦在一楼的入口大厅的电子屏上公布了大楼实时整体的用电 (需求) 信息。这些信息与大楼的历史和改建工程的概要说明、Arc 的得分、辖区消防站的火灾预防通知、其他来自大楼的信息一起，面向租户以及大楼的来访者公开，让更多人能够了解到大楼的努力与成绩。
LEED 北亚区市场转化与拓展部高级经理 蔡圣君（Stella Cai）
近三大厦的故事，是一个关于过去、现在和未来的叙事。它告诉我们，无论时代如何变迁，我们都可以通过对现有资源的合理利用和对新技术的不断探索，来构建一个更加可持续和有韧性的未来。
近三大厦的每一次翻新，都是对原有建筑的尊重和传承。它没有选择推倒重建，而是通过精心的设计和改造，让这座 92 年的老楼焕发新生。近三大厦的每一次升级都是对新技术的采纳和对旧有系统的勇气革新。这种勇于创新的精神，是推动可持续发展的关键。
中国既有建筑改造和绿色更新市场潜力巨大，我们希望近三大厦的案例也能够为我们提供一些宝贵的经验和启示，共同为建设一个更加绿色、健康、有韧性的世界而努力。