空调维修入门知识， 20种空调常见故障判断与维修，详解原因分析及维修方法
导读：空调维修入门知识, 20种空调常见故障判断与维修，详解原因分析及维修方法,摘要：空调是比较常用的家电，天热制冷，天冷制热，这么频繁使用，买回来1-3年左右，一般都会多多少有故障出现，那么空调的常见故障有哪些？比如我们常见的漏水、不制冷、不制
一、空调维修入门知识, 20种空调常见故障判断与维修，详解原因分析及维修方法
摘要：空调是比较常用的家电，天热制冷，天冷制热，这么频繁使用，买回来1-3年左右，一般都会多多少有故障出现，那么空调的常见故障有哪些？比如我们常见的漏水、不制冷、不制热、只吹风不制冷等等，那么这么多常见故障应该怎么处理？空调常见故障怎么判断与维修呢？今天小编特意为大家整理相关的信息，希望对大家有帮助。
故障一：漏水，滴答滴答滴水惹人烦
空调室内机之所以会漏水，有以下几种情况：
1.机体的安装不当：
室内机倾斜，管路口方向过高。
2.排水管不良：
由于排水管松弛或弯曲成波浪形状，造成排水不畅。
3.配管上结露水：
由于管路上的保温材料太差或过薄，当管内制冷剂通过时，引起结露。
4.室外热交换器滴水：
1)热交换器粘满灰尘引起热交换的温度不均匀，而在热交换器的中途产生水滴，落在接水盘外的水滴将滴入室内。
2)空调系统内制冷剂不足引起室内机结冰，冰融化形成的水珠不直接滴入接水盘内。
当出现室内机漏水的情况时，可以根据以上几种情况进行自检，如果能自行处理更好，如果自己解决不了，应及时请专业技术人员登门处理。
故障二：漏氟，无缘无故空调却漏氟
空调缺氟时，检出漏点是渗漏维修的首要工作，今天我们为大家介绍五种常用的检漏手段，分别为荧光检漏、肥皂水检漏、卤素灯检漏、电子检漏等。
1.荧光检漏
即利用荧光检漏剂在紫外/蓝光检漏等的照射会发出明亮的黄绿光的原理，对各类系统中的流体渗漏进行检测，但R134a应用初期使用的PAG润滑油与R134a的相容性较差，由于渗漏处难觅油迹，荧光检漏剂也失去了用武之地。
2.肥皂水检漏
即向系统充入压力位0.98-1.96Mpa的氮气，再在系统各部位涂上肥皂水，冒泡处即为渗漏点，这种方法是日前路边修理厂最常使用的检漏方法，但人的手臂是有限的，视力范围也是有限的，很多时候根本看不到漏点。
3.卤素灯检漏
即将检漏灯点燃后，手持卤素灯上的空气管靠近制冷系统管路，当管路有渗漏时，火焰颜色会变为紫蓝色，使用这种方法检漏有明火产生，不但危险，而且明火与制冷剂结合会产生有害气体，此外也不易准确地定位漏点。
4.电子检漏
即将检漏装置的探头对着可能渗漏的部位移动，若检漏装置发出警报，表明此处有泄漏。电子检漏仪器容易损坏，维护较复杂且容易受环境化学品如汽油、废气的影响，也不能准确定位漏点。
5.分段保压检
即制作专用的接头夹具，然后对各器件、管道分别进行保压检测，这是一种比较可靠的检漏方法，在多器件、多管道的情况下，根据元件的渗漏 成因并结合车况，按照先重点后一般的原则有序地进行检测，回事维修工作的效率大大提高。 空调维修漏氟自查四法：
首先“手摸”用手摸空调后面冷凝百叶扇，如果手感温度不凉或没有热度，而且压缩机仍在工作，说明已经跑氟了。
“ 眼看”在制冷状态，调整温度控制器，使其设置的温度比室温低6℃至8℃，运行15分钟后，看室内机液压管(即细的那根铜管)，应无结霜现象，否则，该机有漏氟故障。铜管连接头是否有油迹，如有油迹，也表明有漏氟现象。
“耳听”如果发现压缩机自开机时就一直在工作，没有停机的震动，压缩机自震的声音比新购时大，可能是因漏氟引起的异常声音。
“测温”找一只温度计，*近冷风出口，看表温指示是否比室温低6℃至8℃，如低于此温度或不足5℃甚至与室温相差无几，而且压缩机仍在工作证明氟已跑净。
故障三：冬天最怕遇见空调不制热
1、 使用不当
空调在长期时候后没有及时的清洗滤网以及内部造成空气流通堵塞，一定程度上会影响空调的制热效果。
蒸发器、冷凝器尘垢太厚，也会降低换热效果，导致制热能力下降，耗电量增加；制热温度设定过低。
而空调房间门缝、墙洞未堵死，或是开窗开门频繁，造成室内热量流失等都会是无意间造成空调制暖不强劲的原因。
2、环境因素
冷暖型空调分热泵型、热泵辅助电热型和电热型三种产品，在制热量相等条件下，前两种耗电比第三种约小一半，考虑到供电容量和用电费用，现在的家庭普遍选择前两类空调(但应注意它们的使用条件，前两种只适用于－5℃以上的环境下，显然对北方地区不适用)。
热泵型空调器，制热时环境温度过低，空调能效比也降低，在较冷的冬天制热效果不理想，这是正常现象。对于无自动除霜的热泵型空调器，它使用的最低环境温度;是零上5℃，低于这个温度就不制热或效果很差，这是因为外部换热器上积霜堵住了空气流动，不能再从外界吸入热量的缘故；对于有自动除霜的热泵型空调器，它 使用的最低环境温度也是-5℃，低于这个温度也不能有效制热。
3、制冷循环系统、控制系统故障
1.制冷剂不足。
冷剂泄露或是不足原因导致，这时可简单的进行自测来辨别是否漏氟。
2.四通阀串气。
热泵型空调通过四通阀来切换制冷和制热状态。若四通阀串气，则有部分本应参与热交换的制冷剂在四通阀处直接由压缩机出气管返回到回气管，导致参与热交换的制冷剂减少，热交换效率下降，从而引起制热量不足。
3.单向阀(又称止逆阀)漏气。
当单向阀漏气时，制冷系统的高、低压压差下降，室外热交换器的温度上升，从外界获取的热量减少，导致制热量不足。当出现空调制冷正常、制热量不足故障时，通过检测系统运行时的压力，会发现低压侧压力上升，高、低压压差下降。
4.化霜控制器失灵。
热泵型空调在制热状态时的蒸发器位于室外机组内，对于采用热冲霜化霜装置的热泵型空调，若化霜控制器失灵，使空调无法及时转入化霜运行状态，则会出现热泵制热时蒸发器结霜现象，影响空调制热的热交换效率，导致制热量不足、甚至停机。
此时应着重观察是否存在以下现象：化霜感温器件错位、触头粘边或接触不良，风机叶轮打滑或风道阻塞，电磁阀或启动继电器失效。
5.辅助电加热功能失效。
现在热泵辅助电热型空调普遍采用PTC电辅助加热技术，PTC电辅助加热技术可在超低温条件下迅速制热，效力强劲，安全可靠，可长期使用。若电辅助加热控 制电路或电辅助加热设备出现故障、不能正常工作，在环境温度比较低时，会导致空调制热量不足，甚至在环境恶劣时空调完全不制热。
对于热泵辅助电热型空调，若出现环境温度较高(在5℃以上)制热正常，而环境温度较低(在0℃以下)制热量不足或不制热，则应怀疑电辅助加热控制电路或电辅助加热设备出现故障，维修时应着重检查这两个部分。
故障四：空调不制冷怎么办？
空调不制冷原因之一：氟利昂不够(俗称“雪种”不够)
环境温度35摄氏度左右时1、低压0.45MP2、高压2.5MP以上3、静止压力1.1-1.2MP。
这属于正常的情况，一般是出现在使用了三到四年的老空调。空调没有完全不制冷，而是制冷的效果下降了。这是因为，老式空调都是使用氟利昂作为制冷剂，长时 间的使用会挥发掉。因此用户只要到正规的空调维修点添加一点就行了。此外不排除安装不当造成氟利昂泄露和机器本身的问题。
空调不制冷原因之二：供电电压不够
空调正常启动电压是220V+-10%。在我国相电压220V,线电压在380V的供电系统中，200V以上几乎所有的压缩机都能启动。在180V以上 时，有70-80%可以启动，在160V以上时，只有个别的能启动。我本人亲自做过实验。低于160V几乎没有可能启动。根据经验，在190V以上时，压 缩机启动电压比较靠谱。
空调不制冷原因之三：空调功率不够
一般的选择原则为：制冷时150-250W/平方米，制热时250-350W/平方米，此外还需综合考虑空间高度、层次朝向、密封性能和居住人口等因素。
空调不制冷原因之四：外界环境温度过高
有一种比较普遍的说法：室外机处于43°以上的环境时，大多数空调难以把室内的热量传递到室外，因而导致不制冷。
空调不制冷原因之五：空调长时间不清洗保养
要想空调能够正常运作，并且不影响人体健康，还要尽可能延长寿命，显然，一买回来装好就置之不理，那是不可能的。室外机因为暴露是户外，容易吸附灰尘和杂 物，长时间不清理，就会影响机器的散热性能，导致空调的制冷效果降低。而室内机则关乎到人体的健康，长时间不清洁，就会滋生细菌，污染空气，使人得病。
空调不制冷原因之六：连接室内机和室外机的铜管过长
空调器的连接管路最大允许长度的规定一匹最长不能超过8米，1.5-2匹最长不能超过10米，2匹以上不能超过15米。室内、外机的高度差不超过5米。
故障五：压缩机不启动
空调压缩机不启动的原因一：一般情况是由于长期的在氟立昂不足下运转造成。由于安装不当的缘故，系统内漏是制冷剂不足的根本原因。
解决方法：为空调补充氟利昂。
空调压缩机不启动的原因二：安装时系统内空气没有排干净，时有冰堵现象，压缩机负荷加大。压缩机负荷加大造成压缩机温度增高，冷冻机油在高温下长时间会变质，起不到润滑和降温作用，促使压缩机温度进一步升高，线圈因高温绝缘降低，造成压缩机损坏。
解决方法：在安装的时候就严把质量关。
空调压缩机不启动的原因三：电源未接好或没电，电源导线插座接触不良，或者电源导线线径细或老化，电源电压低。定频空调启动电压：187V，电压波动范围：198-242V，变频空调的启动电156V，电压波动范围：176-264V，建议家庭安装稳压器还有就是因为安装时连接管弯扁，压缩机工作负荷加大。
解决方法：检查电源导线是否老化。
空调压缩机不启动的原因四：功能锁定保护。部分品牌或机型具备童锁功能，如果正在锁定模式，无法进行任何操作，可参照说明书解除，压缩机长期处于高温下工作，造成绝缘降低，线圈阻值过低，启动电流增大，压缩机温度瞬间升高。
解决方法：参照说明解锁。
空调压缩机不启动的原因五：电气线故障。
解决方法：检查并修理，压差继电器断开，高压断电器断开，将压差继电器复位按钮揿下等待压力变化能将接点闭合或重新调整断开压力。
空调常见的故障范围如下
一、空调只吹风不制冷。
故障范围：室外机不工作；空调缺氟；压缩机损坏；压缩机启动电容器损坏。
二、空调不开机。
故障范围：电源插座；室内机电路板；变压器；空调遥控器。
三、空调外机不启动。
故障范围：遥控器制冷模式设置错误；温度设定范围高于房间的温度；室内外连接线路不通；室外机交流接触器异常；室内机电路板或继电器损坏。
四、空调室外风机不工作。
故障范围：外风扇电机损坏；外风机启动电容损坏；电路板的风机控制继电器损坏。
五、空调外机工作压缩机不启动。
故障范围：压缩机本身故障；压缩机温度过高；压缩机启动电容损坏；
六、空调不够冷。
故障范围：雪种不足；室外机散热不良；室外机冷凝器过脏；外风机转速慢；过滤器毛细管有堵塞现象；压缩机不够力；室内机过滤网、蒸发器脏堵；房间空间大；
七、空调手动能开机遥控不开机。
故障范围：遥控器电池电量不足；遥控器损坏；空调机遥控接收头损坏；空调内机控制电路板损坏；
八、空调遥控能开机手动不能开机。
故障范围：室内主控电路板损坏；强制开关按钮损坏；
九、空调能通电不开机。
故障范围：室内电路板；空调显示故障代码进入保护状态引起不开机；空调遥控器；空调遥控接收板；
十、空调不能摆风。
故障范围：空调导风板损坏；空调摆风电机损坏；空调内机控制电路板损坏；继电器开路；遥控器未设置好。
十一、室内风机不启动。
故障范围：室内风扇电机损坏；内风机启动电容损坏；内机电路板损坏；电机霍尔元件损坏；
十二、室内机风小。
故障范围：过滤网脏堵；内风扇叶（贯流叶片）灰尘多；蒸发器脏堵；内风机故障；风机电容器容量不足；内机电路板。
十三、空调室内机漏水。
故障范围：安装原因；室内机左右不水平；排水管口高于内机；排水管（排水槽）堵塞；排水管堵塞；
十四、室内机左右或出风口滴水。
故障范围：风量小；过滤网脏堵；雪种不足；空调保温棉失效；内机V型排水槽堵住了；排水管堵塞。
十五、空调灯闪不能开机。
故障范围：室内管温传感器、内机室温传感器；内机风机线路断；外机缺雪种；
十六、空调插电跳闸。
故障范围：压缩机漏电；内外连接线短路；风扇电机漏电；内机电源模版短路；用户家漏电开关损坏。
十七、空调制冷一点时间后跳闸。
故障范围：压缩机有薇漏电现象；压缩机电源线漏电；漏电开关功率不够大；空调散热不良。
十八、空调室内机有噪音。
故障范围：导风叶片；内风机风扇页；内风机轴承；安装问题；
十九、空调室外机有噪音。
故障范围：压缩机卡缸；压缩机防震胶垫；室外风扇叶片断裂；外风机；机壳、螺丝震动；压缩机与铜管碰撞。
二十、空调不能制热。
故障范围：模式调错；空调属单冷机型；设定温度低于房间环境温度；室外四通阀损坏；内机继电器、电路板异常；外机风机没工作。
空调维修的注意事项
1、维修时拆卸设备之前务必从插座中拔出电源插头。在电源接通的设备上操作会引起触电。若必须接通电源进行维修或检测电路，不要解除设备中任何带电的部分。
2、如果在维修过程中，有制冷剂气体排出，不要接触排出的制冷剂气体。制冷剂气体会导致冻伤。
3、在焊接部位拆卸压缩机的吸气管或排气管时，首先应在通风良好处完全排出制冷剂气体。若压缩机内残留有制冷剂气体，当拆卸配管时，会有制冷剂气体或冷冻机油排除，而引起伤害。
4、进行维修时，若有制冷剂气体泄漏，应使工作场所通风。当制冷剂气体碰到花火时，会产生有毒气体。
空调常见故障怎么判断与维修？以上，就是小编为您整理的20条相关资料，驭龙电焰灶以电生火，无需燃气，用科技改良厨房，用电焰烹饪美食。喜欢我的文章点赞、转发或收藏，想要咨询更多相关知识，请继续关注并留言，小编为您全面解答。
二、空调维修顺口溜：背诵下来你就会修空调了
空调维修顺口溜：背诵下来你就会修空调了
1：空调制冷不好或者不制冷
这个问题最常见空调缺氟是关键
开机先摸回气管通过温度来判断
如果冰凉查内机风机转速可能低
内管鳞片和防尘清洗干净或更换
如果内管不算凉粗管可能有压扁
回气温度不算凉再摸进气来判断
进气冰凉还结霜加氟再来试试看
结霜如果慢慢散定是缺氟好决断
压机老化不难见排气不足是重点
四通串气也常见通过收氟来判断
高压鳞片必须看脏了也会制冷慢
2：压机不启动，温度设置没有问题，但是通电没有反应
压机不转风扇转一定先把电容看
电容鼓包需更换排除电容查供电
如有供电查压机过载保护是关键
没有供电屋内转首先检查连接线
其次要把温控看温控最好能更换
继电器是个重点前面驱动要判断
上述如果都正常下面事情也好办
主板维修或更换询问用户再决断
3：空调开机就掉空开
遇到此事先别乱断开外机连接线
是内是外好判断判断好了活好干
外机故障事好办四通压机和风扇
依次按个把线断哪个坏了哪个换
最后检查连接线耗子啃了也漏电
内机故障事难办风机风摆先判断
拿出主板仔细看看看是否有联电
实在难修板子换把钱赚到是关键
4：压机启动一会热保护
空调开机有冷风温度随后往上增
一会冷风变热风外面压机罢了工
此时先看外风机转速到底低不低
如果偏低换电容不是电容换风机
其次再看冷凝器如果太脏需清洗
加氟太多电流大压机也会把工罢
压机电容也要看最好根据原机换
5：空调不开机
空调通电来实验根据嘀声来判断
没有嘀声查供电其次再把主板看
如有嘀声接着判首先按动手起键
空调启动事好办遥控损坏先判断
排除遥控查接收红外接收先更换
再查是否有供电信号线路履一遍
然后通电再实验看看空调转不转
如果空调还不转大块损坏至此断
注：大部分空调，通电都会有“嘀”的一声响，但是也有没有的，这个自己来判断。
6：压机通电几秒就保护
断开压机供电线外接线路来判断
如果正常查供电反之先把电容换
换了电容再实验如果正常把钱赚
反之再把高压断打开高压再实验
如果压机正常转管道堵了是关键
如果压机还不转至此就把压机换
注：压机保护之后，过载保护器要等一会才会复位，所以立马通电的话，压机是没有反应的。
来源：小耗子讲学
【免责声明】： 本公众号文章、图片、视频等版权归原作者所有，内容为作者个人观点。本公众号只提供参考并不构成任何投资及应用建议。 如涉及作品内容、版权和其它问题，请在30日内与本公众号联系，我们将在第一时间删除内容!
三、外滩金南公馆(2024年外滩金南公馆)首页网站-外滩金南公馆楼盘详情-户型配套
外滩金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦外滩金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
百年外滩 董家渡金融城
建面约127-156㎡
总价998-1258万
不限购行政公馆
通燃气 精装全配 全屋地暖 全明户型
宜商 宜住 宜投资 臻臧发售
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
与顶级豪宅：绿城•黄浦湾、融创•外滩壹号院、绿地•海珀外滩相邻！可俯瞰黄浦江！
坐拥繁华地段、珍藏版核心资产
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
百年外滩 董家渡金融城
承载外滩历史 融合海上新生 见证城市繁华
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
国家战略规划
“一城一带”格局已现 引领世界级金融宏图
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
30万金融从业者将踏足这片土地
董家渡金融城“活力再生”
入驻【外滩·金南公馆】
见证城市繁华 优享品质生活
【实景图】
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
【户型图】
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
灯影看似微弱的力量，但却充满了美学的涵义，随着灯影的摇晃，美油然而生。
大家好，我是《TopDesign》的主理人T姐，专为设计师分享设计灵感和干货。我们致力于为设计师提供更好的设计思路及家居灵感，让中国设计走向全球。
今天，我们将看一套空中大平层，奢华是此处空间的主题，让人惊艳的同时，更让人倾慕。
Tamerlan Verdiyevs整合了暖灰色和白色，赋予了空间极其温润的力量，多种材质的交相配合，则带来了空间丰盈感和层次感。原木的加入让空间有了焕然一新的自然氛围，奢华此刻转变为了极致的自然美感。
Tamerlan Verdiyevs integrates warm gray and white, which endows the space with extremely moist power, and the cooperation of various materials brings a sense of space richness and layering. The addition of logs gives the space a brand-new natural atmosphere, and luxury is now transformed into the ultimate natural beauty.
在大客厅中，米白色的布艺沙发自带时尚的磁场，哑光色的茶几在此刻随之配合，两者间的对比，赋予了空间更多的趣味性。吊灯的独特装饰让空间有了一种仙境的美感，极简但却不简单。
In the living room, the beige fabric sofa has its own fashionable magnetic field, and the matte coffee table is matched at this moment. The contrast between the two makes the space more interesting. The unique decoration of the chandelier gives the space a fairyland beauty, which is simple but not simple.
餐厨厅选用了一体化的设计模式，赋予了空间更多的整体感。厨房岛台和餐桌的拼接，放大了空间可使用面积，同时也增添了家的人性化。圆形的挂画修饰着厨房和餐厅，带来了独特的艺术美感。
The integrated design mode is adopted in the dining room, which gives the space more sense of wholeness. The splicing of kitchen island and dining table enlarges the usable area of space, and at the same time increases the humanization of home. The circular hanging pictures decorate the kitchen and dining room, bringing a unique artistic beauty.
卧室内的氛围更加的舒适一些，无主灯的设计让此处变得尽可能的安静，舒适的床具则让空间变得尽可能的柔软。落地窗旁边的茶几和沙发，记录了闲散的时光，也带来了美好的回忆，是业主私人的小空间。
The atmosphere in the bedroom is more comfortable. The design of the main light makes it as quiet as possible, and the comfortable bedding makes the space as soft as possible. The coffee table and sofa beside the French window record the idle time and bring good memories, which are the owners' private small space.
卫生间内弥漫着一股浓烈的原木味道，似乎是大自然侵袭了整个空间，淡淡的原木香配合着轻柔的内部设计，似乎是置身于大自然一般，干湿分离的细心设计，让空间更加的贴心、顺意了。
There is a strong smell of logs in the bathroom, which seems to be that nature has invaded the whole space. With the gentle interior design, the faint smell of logs seems to be in nature, and the careful design of dry and wet separation makes the space more intimate and agreeable.
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
【项目参数】
【建筑类型】商办 行政公馆
【产权年限】50年
【交房时间】现房
【交房标准】精装（含所见家具及家电）15000元/平
【物业费】2.7元/月
【在售面积】127-156平
【在售价格】998-1258万
【得房率】约80%
【配套】民水、民电、煤气、全屋地暖、中央空调
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔交通方面：项目北面连接延安路高架，南面连接内环高架和南北高架；15分钟内可以抵达:人民广场、淮海路、南京西路、新天地、徐家汇等上海最核心商圈，延安西路高架更是可以直达虹桥枢纽，当中无红绿灯，一路畅通!轨道交通也十分方便，距离项目9号线小南门站500米，距离4号线南浦大桥站步行仅需300米。
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
商业方面：项目距离融创外滩壹号汇600米，周围1.5公里内有外滩BFC，2.5公里内坐享繁华商业，人民广场、淮海路、新天地，10分钟即可到达陆家嘴、豫园商圈。
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
一、房地产基础专业知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。
45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。
47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
二、建筑基础知识：
1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积：红线范围内的面积。
4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。
8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数
11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％
13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积／占地面积＊100％
14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。
17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。
23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。
24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下
26、土地计量单位：
1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）
1公顷＝15亩1亩＝667平方米
27、住宅的楼层划分的规定：
低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层
高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上
三、房地产开发相关知识：
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；
2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；
3）购房者或配偶单位的工资收入证明；
4）与开发商签订的购房合同；
5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；
6）个人住房借款合同，借款借据；
7）委托银行扣收购房房款协议书；
8）住房抵押承诺书；
9）贷款申请书。
2、办理银行按揭需交的费用：
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；
2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；
3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；
4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；
5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；
6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。
1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；
2）职工离、退休时；
3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；
5）偿还购房贷款本息的；
6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1）贷款额不能超过25万元的最高上限；
2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；
3）贷款额不能超出总房款的70％；
5、预售房的条件：
1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；
2）取得建设用地规划许可证；
3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；
4）施工进度已明确，交房日期已明确；
5）竣工验收前；
五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：
1、房地产销售行业：
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
4、忌语：大概不能肯定的语言
五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声
反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；
边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：商业饱和度
C：主要客户指数
RE：每一个顾客平均购买量
RF：商圈内的经营面积
IRS＝（C＊RE）／RF
9、严重影响房地产价格因素：
1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；
2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；
3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；
5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
10、递名片技巧：
1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；
2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；
11、递资料准确时间：
1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；
2）当你递名片时，一起递给他；
3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
12、市场调查目的，其实反映市场现状：
1）了解竞争楼盘；
2）了解消费需求；
3）了解消费行情；
4）为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；
b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。
风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
15、使用率＝实用面积／建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70％
高层的使用率小于小高层：80％以上
写字楼的使用率小于高层：50-60％
16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。
17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
18、价格：昂贵、便宜
1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；
2）盈亏平衡法
3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有
品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。
19、价格构成：
1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；
2）公共基础设施费（统称土地成本）；
3）建安成本（土建成本）；
4）管理成本（包括营销预算成本）；
5）融资成本（利息）；
6）税收费用；
7）利润；
20、销控：
内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。
21、建筑品质：
1）施工方的资质；
2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；
3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？
22、金字塔型：
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
24、国家标准容积率：
1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；
3）中档小区3；4）低档小区4；
一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；
二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；
三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差。
四、金南公馆(2024年金南公馆)首页网站-黄浦金南公馆楼盘详情-金南公馆小区环境
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
百年外滩 董家渡金融城
建面约127-156㎡
总价998-1258万
不限购行政公馆
通燃气 精装全配 全屋地暖 全明户型
宜商 宜住 宜投资 臻臧发售
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
与顶级豪宅：绿城•黄浦湾、融创•外滩壹号院、绿地•海珀外滩相邻！可俯瞰黄浦江！
坐拥繁华地段、珍藏版核心资产
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
百年外滩 董家渡金融城
承载外滩历史 融合海上新生 见证城市繁华
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
国家战略规划
“一城一带”格局已现 引领世界级金融宏图
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
30万金融从业者将踏足这片土地
董家渡金融城“活力再生”
入驻【外滩·金南公馆】
见证城市繁华 优享品质生活
【实景图】
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
【户型图】
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
灯影看似微弱的力量，但却充满了美学的涵义，随着灯影的摇晃，美油然而生。
大家好，我是《TopDesign》的主理人T姐，专为设计师分享设计灵感和干货。我们致力于为设计师提供更好的设计思路及家居灵感，让中国设计走向全球。
今天，我们将看一套空中大平层，奢华是此处空间的主题，让人惊艳的同时，更让人倾慕。
Tamerlan Verdiyevs整合了暖灰色和白色，赋予了空间极其温润的力量，多种材质的交相配合，则带来了空间丰盈感和层次感。原木的加入让空间有了焕然一新的自然氛围，奢华此刻转变为了极致的自然美感。
Tamerlan Verdiyevs integrates warm gray and white, which endows the space with extremely moist power, and the cooperation of various materials brings a sense of space richness and layering. The addition of logs gives the space a brand-new natural atmosphere, and luxury is now transformed into the ultimate natural beauty.
在大客厅中，米白色的布艺沙发自带时尚的磁场，哑光色的茶几在此刻随之配合，两者间的对比，赋予了空间更多的趣味性。吊灯的独特装饰让空间有了一种仙境的美感，极简但却不简单。
In the living room, the beige fabric sofa has its own fashionable magnetic field, and the matte coffee table is matched at this moment. The contrast between the two makes the space more interesting. The unique decoration of the chandelier gives the space a fairyland beauty, which is simple but not simple.
餐厨厅选用了一体化的设计模式，赋予了空间更多的整体感。厨房岛台和餐桌的拼接，放大了空间可使用面积，同时也增添了家的人性化。圆形的挂画修饰着厨房和餐厅，带来了独特的艺术美感。
The integrated design mode is adopted in the dining room, which gives the space more sense of wholeness. The splicing of kitchen island and dining table enlarges the usable area of space, and at the same time increases the humanization of home. The circular hanging pictures decorate the kitchen and dining room, bringing a unique artistic beauty.
卧室内的氛围更加的舒适一些，无主灯的设计让此处变得尽可能的安静，舒适的床具则让空间变得尽可能的柔软。落地窗旁边的茶几和沙发，记录了闲散的时光，也带来了美好的回忆，是业主私人的小空间。
The atmosphere in the bedroom is more comfortable. The design of the main light makes it as quiet as possible, and the comfortable bedding makes the space as soft as possible. The coffee table and sofa beside the French window record the idle time and bring good memories, which are the owners' private small space.
卫生间内弥漫着一股浓烈的原木味道，似乎是大自然侵袭了整个空间，淡淡的原木香配合着轻柔的内部设计，似乎是置身于大自然一般，干湿分离的细心设计，让空间更加的贴心、顺意了。
There is a strong smell of logs in the bathroom, which seems to be that nature has invaded the whole space. With the gentle interior design, the faint smell of logs seems to be in nature, and the careful design of dry and wet separation makes the space more intimate and agreeable.
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
【项目参数】
【建筑类型】商办 行政公馆
【产权年限】50年
【交房时间】现房
【交房标准】精装（含所见家具及家电）15000元/平
【物业费】2.7元/月
【在售面积】127-156平
【在售价格】998-1258万
【得房率】约80%
【配套】民水、民电、煤气、全屋地暖、中央空调
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔交通方面：项目北面连接延安路高架，南面连接内环高架和南北高架；15分钟内可以抵达:人民广场、淮海路、南京西路、新天地、徐家汇等上海最核心商圈，延安西路高架更是可以直达虹桥枢纽，当中无红绿灯，一路畅通!轨道交通也十分方便，距离项目9号线小南门站500米，距离4号线南浦大桥站步行仅需300米。
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
商业方面：项目距离融创外滩壹号汇600米，周围1.5公里内有外滩BFC，2.5公里内坐享繁华商业，人民广场、淮海路、新天地，10分钟即可到达陆家嘴、豫园商圈。
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
上海黄浦金南公馆售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔
一、房地产基础专业知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。
45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。
47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
二、建筑基础知识：
1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积：红线范围内的面积。
4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。
8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数
11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％
13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积／占地面积＊100％
14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。
绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。
17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。
23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。
24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下
26、土地计量单位：
1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）
1公顷＝15亩1亩＝667平方米
27、住宅的楼层划分的规定：
低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层
高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上
三、房地产开发相关知识：
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；
2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；
3）购房者或配偶单位的工资收入证明；
4）与开发商签订的购房合同；
5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；
6）个人住房借款合同，借款借据；
7）委托银行扣收购房房款协议书；
8）住房抵押承诺书；
9）贷款申请书。
2、办理银行按揭需交的费用：
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；
2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；
3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；
4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；
5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；
6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。
1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；
2）职工离、退休时；
3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；
5）偿还购房贷款本息的；
6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1）贷款额不能超过25万元的最高上限；
2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；
3）贷款额不能超出总房款的70％；
5、预售房的条件：
1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；
2）取得建设用地规划许可证；
3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；
4）施工进度已明确，交房日期已明确；
5）竣工验收前；
五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：
1、房地产销售行业：
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
4、忌语：大概不能肯定的语言
五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声
反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；
边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：商业饱和度
C：主要客户指数
RE：每一个顾客平均购买量
RF：商圈内的经营面积
IRS＝（C＊RE）／RF
9、严重影响房地产价格因素：
1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；
2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；
3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；
5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
10、递名片技巧：
1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；
2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；
11、递资料准确时间：
1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；
2）当你递名片时，一起递给他；
3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
12、市场调查目的，其实反映市场现状：
1）了解竞争楼盘；
2）了解消费需求；
3）了解消费行情；
4）为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；
b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。
风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
15、使用率＝实用面积／建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70％
高层的使用率小于小高层：80％以上
写字楼的使用率小于高层：50-60％
16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。
17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
18、价格：昂贵、便宜
1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；
2）盈亏平衡法
3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有
品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。
19、价格构成：
1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；
2）公共基础设施费（统称土地成本）；
3）建安成本（土建成本）；
4）管理成本（包括营销预算成本）；
5）融资成本（利息）；
6）税收费用；
7）利润；
20、销控：
内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。
21、建筑品质：
1）施工方的资质；
2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；
3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？
22、金字塔型：
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
24、国家标准容积率：
1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；
3）中档小区3；4）低档小区4；
一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；
二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；
三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差。
五、回顾：美女找师傅修空调，上门13次都没有修好，网友：醉翁之意不在酒
有句诗说的非常好，叫做醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。这种别有诗意的语句无疑更多的显示出了每个人的情怀，然而，如果将这些诗句放在爱情当中，那么无疑效果更佳。
夏季到来，每个人的家里空调开始发挥它的作用，而安徽的一名独居美女却忍不住的给空调师傅打电话，因为她家的空调好像坏了，到了本该用的时候，却根本不出凉风。
于是，维修师傅按约定上门，然而，令人意外的是，不知道是维修师傅太年轻、经验太少，还是其他原因，上门13次竟然都没有修好，美女忍不住将这件事情发布到网络上，谁知网友却表示：大姐，这明显是醉翁之意不在酒啊。
原来，独居女孩叫做小黎，一个人在安徽打工，房子是自己租住的。由于大学毕业之后，就留在这里，所以一住也有七八年的时间了。由于小黎平时工作忙，所以没有时间谈恋爱，遇到什么事情总是找维修师傅。
没想到，这次维修空调的师傅小陈，却年纪与小黎一般大。不知道是不是年龄相仿，两人有很多话题聊，有时候聊着聊着反而忘了手头的工作。而这个时候，小陈就会找借口称，有零部件需要更换，不过要等到零部件来的时候才能维修。
小黎不懂电器，只能点头听着。而小陈却趁机多次与对方聊天，甚至表明自己至今单身。有网友看了这个故事之后，忍不住议论纷纷。一名网友称，这种烂掉牙的追女生手段，想不到百试不爽，看来还是要多学习呀。
也有一名网友称，既然两个年轻人都这么有共同语言，为什么不在一起接触一下，或许这也是一种缘分。不过，有的网友却表示，小黎做的工作或许与小陈不同，两人呢价值观是否一样还未可知。
当然，现在很多年轻人并不讲究门当户对，而是讲究价值观的差异。或许两人工作都属于服务行业，也或许小黎更有成就，但是缘分面前，如果合适，又何必在乎这些东西呢。
而且随着气温的升高，来一场甜蜜的爱情，或许能够吹散这夏季的温度呢。虽然咱们不知道这位安徽空调维修师傅是真的想要追求美女，还是因为空调年久失修无法一次性修好，但是对我们每个人来说，选择一个好的维修师傅，似乎能够更专业，花更少的钱。
不过，有网友表示，如果两人成为男女朋友，是不是女孩家的空调都会免费维修了，这似乎更加有性价比。
总而言之，面对小黎一个人独居生活，是不是给了我们很多启示呢。如果小黎身边有一个男朋友，或者是有家人在身边，像这样的小事是不是就可以不用自己操心。所以说，独居美女的身边缺少的不是维修师傅，而是一个能够扛起生活重担的另一半。
东方羽航清洗维修为您整理关于本文的法律热搜话题
●空调维修从入门到精通
●空调维修入门教程
●空调维修基本操作
●空调维修技术大全
●空调维修经验
●空调维修思路讲解
●空调维修基本知识视频
●空调维修教程(职业技能)
●空调维修技术资料视频
●空调维修步骤
●空调维修顺口溜:背诵下来你就会修空调了!
●空调维修顺口溜:背诵下来你就会修空调了!
●维修空调口诀
●修空调四句口诀
●空调维修歌诀
●修空调的口决
●空调维修8句口头禅
●空调维修经验
●空调维修小知识
●空调维修入门知识
文章来源参考：【头条】空调维修入门知识，空调维修入门教程本文到此结束，希望对您有所帮助，欢迎我们的本网站以便快速找到！
