空调维修合同模板简单版，史上最全的房地产基础知识（2019拓展版）

一、空调维修合同模板简单版,史上最全的房地产基础知识（2019拓展版）

今天小编和大家一起探讨一下房地产的基础概念，熟悉房地产的分类，能够辨别房屋的基本类型。

房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产是房屋和土地作为一种财产的总和。属于不动产，具体包括土地开发、房屋建设维修、管理、土地使用权的有偿转让，划拨，房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

一、房地产相关概念

(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

1、 单纯的土地;

2、 单纯的建筑物;

3、 土地与建筑物结合的房产;

(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

1、 一级市场(土地市场);

2、 二级市场(房地产增量房市场);

3、 三级市场(房地产存量房市场);

(三) 土地及土地所有权:

1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.

(四) 土地使用权获取方式:

1、 土地使用权出让:

l 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

l 土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

l 国有土地使用权出让年限:

Ø 商业、旅游、娱乐用地40年;

Ø 工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;

Ø 住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

2、 土地使用权划拨:

l 指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

l 以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;

l 下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:

Ø 国家机关用地和军事用地;

Ø 城市基础设施用地和公益事业用地;

Ø 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

Ø 法律、行政法规规定的其他用地;

(五) 建筑概念

1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;

2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;

3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;

l 适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;

l 经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;

l 美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;

(六) 物业概念

1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

l 各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;

l 附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;

二、 房屋建筑常识

1、 容积率:

总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

容积率=建筑总面积÷用地面积;

一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、 建筑密度:

项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以是建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

3、 绿化率:

指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;

4、 绿地率:

描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;

5、 层高:

住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

6、 净高:

指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

7、 进深:

指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;

8、 开间:

指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

9、 建筑面积:

指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

10、公摊面积:

指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

11、使用面积:

它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

12、占地面积:

建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;

13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;

15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;

16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;

17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;

18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;

19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、

电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、

自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;

21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;

22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实

用率;

23、地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;

24、半地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;

25、阳台:

供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;

26、平台:

供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;

27、标准层:

指平面布置相同的住宅楼层;

28、中间层:

底层和最高住户入口层之间的中间楼层.

三、房地产行业术语:

(一)室内设施:

1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;

2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);

(二)装修分类:

1、 毛 坯:水泥地、白墙;

2、 简 装 修:地砖、白墙;

3、 中 装 修:大地砖、老式木地板;

4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;

5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;

(三)户型及面积:

1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-80平米;

2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:80-120平米;

3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:120-160平米;

4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;

5、 错层:房屋内地面错落的房型;

(四) 楼层及朝向:

1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;

l 优劣:

l 楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;

l 高层楼中层次较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;

2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)

l 多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;

l 高层板楼与多层楼的朝向相似;

l 高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;

四、房地产特性:

(一) 不可移动性;

(二) 独一无二性;

(三) 寿命长久性;

(四) 数量有限性;

(五) 用途多样性;

(六) 相互影响性;

(七) 受政策市场影响大;

(八) 标的高;

(九) 变现慢;

(十)保值增值性;

五、房屋分类及详解:

(一) 按住宅层数划分:

1、 低层:层数为1-3层;

2、 多层:层数为4-6层;

3、 中高层:层数为7-9层;

4、 高层:10层以上;

(二) 按使用性质划分:

1、 生产性建筑;厂房、车间等；

2、 非生产性建筑;

l 居住建筑:如住宅等;

l 公共建筑:如办公、文体、交通等;

(三) 按结构类型划分:

1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；

2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于多层和高层建筑;

3、 钢筋混凝土板墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于多层和高层建筑

4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；

(四) 按建筑材料划分:

1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;

2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;

3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;

(五) 按楼型外观划分:

1、 板楼:

l 是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;

l 板楼基本形式:

Ø 多 层:６层以下;

Ø 小高层:7-12层以内;

Ø 高 层:13-18层;

Ø 超高层:18层以上甚至更高;

2、 塔楼:

l 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;

l 塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;

3、 板、塔优劣势比较：

比较角度	板楼	塔楼	备注
建筑密度	低	高
建筑平 均高度	低	高	不直接构成优劣势:但高层建筑有利于观景.不容易受遮挡,间接有利.
容积率	低	高
通风	好	不畅
朝向	户户朝阳	常有无采光居室
采光	户户朝阳，南北通透	存在灰色空间	同层分布不同的户型单位,单位之间互为遮挡对采光有负面影响:户型难以全面照顾每间居室的采光设置
高度问题较容易受遮挡	高度问题较不容易受遮挡
户型灵活程度	低	高	塔楼多采用大框架结构,除少数承重梁之外.户内分隔墙基本都可以拆改;
使用率	板楼户型的使用率平均达到80%最高可达90%	塔楼户型使用率常不足70%;受不规则空间局限很难设计高使用率	使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低;
销售分摊	低	高	塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成 公摊面积高
单价	高	低	牺牲建筑密度与容积率的塔楼建筑成本远远低于板楼

补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；

写字楼:办公使用;

(六) 按房屋户型划分:

1、 一居室;一卧室;

2、 二居室;二卧室;

3、 三居室;三卧室;

4、 多居室;多卧室;

5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。

7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

(七) 按产权性质划分:

1、 商品房::指各房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目的,按市场规律经营的房子;

分类:

(1) 普通住宅:

l 容积率1.0(含1.0)以上;

l 建筑面积在140平方米以下;

l 成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;

(2) 非普通住宅:

l 甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；

l 公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；

l 别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;

(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房销售许可证》；

2、 已购公房:

l 普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;

l 央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;

3、 经济适用房:

l 定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.

l 只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;

4、 使用权房:使用权公房:指国家或国有企业、事业单位投资兴建的住宅,以政府规定的租金出租给居民的公有住房.俗称小产权,业主只拥有房屋的部分产权,可以永久使用,可以继承.既承租房,只能居住,不能自行转让、出租或赠予,最显著的特征是要交房租;

5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买、建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

房地产基础——名词解释，做经纪人这些你都要懂

房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产是房屋和土地作为一种财产的总和。属于不动产，具体包括土地开发、房屋建设维修、管理、土地使用权的有偿转让，划拨，房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划。采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将地土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用凳珠要求将的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

七通一平：是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

生地：未开发的农地、荒地。

熟地：具有开发建设条件、立即可以开始建筑的土地。

毛地：城市中需拆迁而未拆迁的土地。

商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业）开发经营的住宅。它同时拥有该房屋的所有权和该房屋所占用的使用权，二者合一、不得分割，房屋所有权依赖于土地使用权，土地使用权的性质用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。

标准商品房：指发展商依据拍卖、招标、协议等有偿方式取得政府土地并交足地价在其上面兴建的商品房屋。购买后产权归购买者，可自由转让、抵押、继承、馈赠等。

福利商品房：体现政府福利性质，主要作为政府机关及下属企业单位工作人员的福利用房，由住宅局统一分配。离开政府的个人按规定需交回。

五证：1、建筑工程施工许可证： 2建筑用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。3国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。4建筑工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。5房地产预售许可证。

外销许可证：凡对境外预售的房至办理此证方可出售。

国土局：代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

公证处：是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

国土局产权登记处：是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

开发商：开发商是由国家工商、国土部门批准的有房地产开发权的单位。

监理公司：是由建设部门和工商部门批准有对房屋有监理权的单位。它是事业单位。监理单位每天都会派工程师驻守现场。

质检单位：是由国家工商、技术、建设等部门批准的对房屋有质检权的单位。

设计单位：是根据发展商的要求对房屋进行规划、设计和出图的单位。

施工单位：是由国家工商部门和建设主管部门批准的施工企业；有一级、二级、三级、有非级别。全部工程都要招标，中标的企业才有施工权利。

房地产抵押合同：是明确房地产抵押款中双方当事人权利和义务关系，由很行、业主和发展商三方签定。

银行按揭：是指购房者买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在争行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

预售楼花：即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的25％（用地价款除外），便可向上海市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

样板房与示范单位：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

物业管理：是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维掮性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

房地产评估：就是房地产估价师根据房地产的有关住处、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：市场比较法；收益还原法；剩余法；成本法。

生态住宅：结合当地的自然生态环境，合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使建筑与环境之间成为一个有机的结合体。这当中要涉及到生态学、建筑技术科学的基本原理、现代科学技术手段等。

绿色住宅：其内涵是全方位、立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点，体现在无废无污、高效和谐、开放式闭合性的良性循环。

复式房：上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

公寓：公寓是相对于独院独户的别墅而言的，大多数是高层大楼，标准较高，每单位内有若干套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的客商及其家眷中短期租用。

酒店式公寓：酒店式公寓是采用星级酒店的一些服务和管理模式作为管理标准的一种公寓，酒店式公寓既可用于居住又可用于办公。

商务公寓；商务公寓是相对于居住型公寓而言的，指公寓的功能主要用于商务往来需要和办公需要，可提供会议、展览、通讯等服务，与写字楼的区别在于商务公寓可提供单独居住的卧室、卫生间乃至厨房、阳台等。

复式住宅：复式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不用公共楼梯而采用户内小楼梯联接。复式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

住宅的层高、净高：住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在.8米以上，净高为65米左右。

房地产转让：是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为.

房地产抵押贷款：是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的贷款。房地产抵押又可分为实物抵押和房地产权证抵押两种。实物抵押，则意味着房地产所有权证（产权证）和使用权一起抵押给银行，在抵押期间，房地产实物被银行保管，一般不能使用。房地产权证抵押，只是将产权证作抵押，在抵押期间房地产依然可以使用、出租等。

个人住房公积金贷款：是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

物业管理：是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共有部位，共有设备以及相应配套的共用设施的维修，养护，管理，并提供相关服务的活动。物业管理企业是依法接受业主委托产生的。

CBD——即英文CentralBussiness District 的简称，中文译为商务中心区。有以下特点：位于城市黄金地带、城市的功能核心、交通便利、昼夜人口变化。自然，也成为众多房地产商的炒做热点。CBD在某种程度上是工业时代的产物，有效地缩短了交易的时间，节约了交易成本。随着信息时代的逐步到来，特别是网络的出现，从时空上无形地缩短了公司的距离，而不必再将距离有型化。

CBD也许意味着糟糕的环境、高昂的成本、拥挤的交通，其在经济生活的地位会逐步逐步的降低，现在的CBD也许更多的是门面的意义。

CLD——（CentralLiving District）叫中央生活区,给CBD提供居住功能的区域。石厦、新洲、香蜜湖片区，借紧邻上海中心区的地理，又有不少住宅，不少人称之为上海的“CLD”。只是上海的中心区还真和有些不一样，里面综合了政务、公共活动、办公、购物、居住等多种功能，完全可以满足多种需要，但正因其杂，就不可能成为真正的CBD,皮之不在，毛将附焉，CLD又在哪里？

CLD——这可不是香港刑警，这叫中央科技区（Central Living District），北京的中关村就比较典型。上海规划了好几个高新技术开发区，但进驻企业有研发型，也有生产型，带有一定生产基地的性质。上海CID的的建设要加强与香港的沟通和分工，引进国外科技资讯力量，才可能集中优势，与京、泸一较长短。

Townhouse——现在满世界都有Townhouse，对此的描绘是五花八门，对他的包装也是各尽其能。Town指城镇，house指房子，有点象小镇的房子，肯定是层数比较底，密度比较低，介于独栋别墅和多层住宅之间，底层有小花圈，顶层有平台，大多在郊区。这玩意到底好不好，就分国家地区了。在香港，绝对是富豪的享受；在国内，目前也是介于富豪和中介阶级间的一批人享用；在国外，有钱人住的别墅和市中心，没钱人住城市贫民区，广大的中产阶级就多选择Townhouse。看来，随着人口密度的降低，Townhouse这身份也在下行。

Condominiums——不懂了，这名词还真新鲜，据称其是一个集合的市区，大家有一个共有公享的公共部分，估计也就是宿舍的公共走廊加平台。其强调分享与参与是其生活方式和社区文化，这绝对不是简单的公共空间就可以完成的，更重要在于人们生活、工作习惯和文化修养的相近性，在于社区的组织和生命力。如果只是简单的集体宿舍或公寓的升级版，徒有一定的公共活动空间也无用，又令人想到上班高峰时等待电梯的焦急，安全管理的隐患，关于隐私的尴尬；当然，还是实用率是不是那么低。

SPA——在上海的地产界和美容界将兴起SPA的热潮。SPA一字源于拉丁文SolusPor Aqua，Solus代表健康，Por意即经由，Aqua代表水，全句的意思即是经由水来产生健康。全身滑入漂满花瓣的木质浴缸，薰人的香气侵入每一寸肌肤，若有若无的纤骨玉揉碎每一分疲惫，树影婆娑，暗香浮动，真不知是风动、水动，还有心在动。SPA，是不能忘却的，一位去过巴厘岛的人如是说。

SOHO——全拼为SmallOffice Home Office，意即家里的小办公室，这个办公室可以为公司的工作前台，接待客户和对外工作；或者二者兼有。如果作为公司的工作前台，就是我们通常说的商住楼，这在上海已不是什么新鲜玩意。

SOLO——英文单词SOLO，含义为独奏、单独、单独飞行，可想而知，这是一种比小户型还要小的小小户型，面积在20-40㎡之间，价格在15-35万之间，房间功能简化集中，全装修，现代厨卫器具，全天候后勤服务。这种住者完全针对一群刚起步的年轻新锐，崇高个性，追求享受，讲究独立，前途美好。

基底面积：指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和

居住面积：居住面积是指单元内供人们起居、休息等的活动空间，如卧室、客厅、餐厅、阳台、书房、吧厅等。

框架结构住宅：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

砖混结构住宅：砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等；“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在５层、６层以下。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

公用建筑面积有两部分组成：1 各套房屋与公用建筑之间的分隔墙及外墙应分摊的一半；2 是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积，再扣除销售或出租的作为独立使用的空间，如地下室、车库及人防工程等建筑面积，就是这一幢房屋的公用建筑面积

建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积=卧室，起居室（厅），厨房，卫生间，餐厅，过厅，过道前室，贮藏室，壁柜等的使用面积的总和

住宅辅助面积：辅助面积是指用于为生活及生理服务的单元内空间，如厨房、洗手间、贮藏室、阁楼等。

公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。公共面积分为：应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。

总建筑面积：含地下室、夹层等

红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给地土使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

容积率：计容积率的建筑面积/占地面积

覆盖率:建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率，又称建筑密度

绿化率: 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，又称绿地覆盖率，可理解为居住区用地上栽植的全部乔、灌木的垂直投影面积及花卉、草皮等地被植物覆盖的面积，以占居住区总面积的百分比。

层高：本层楼地面至上层楼地面

净高：本层楼地面至本层楼天花板

住宅分类：平面、跃式、复式、别墅

分

二、史上最全的房地产基础知识（2018拓展版）

今天小编和大家一起探讨一下房地产的基础概念，熟悉房地产的分类，能够辨别房屋的基本类型。

房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产是房屋和土地作为一种财产的总和。属于不动产，具体包括土地开发、房屋建设维修、管理、土地使用权的有偿转让，划拨，房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

一、房地产相关概念

(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

1、 单纯的土地;

2、 单纯的建筑物;

3、 土地与建筑物结合的房产;

(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

1、 一级市场(土地市场);

2、 二级市场(房地产增量房市场);

3、 三级市场(房地产存量房市场);

(三) 土地及土地所有权:

1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.

(四) 土地使用权获取方式:

1、 土地使用权出让:

l 指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

l 土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

l 国有土地使用权出让年限:

Ø 商业、旅游、娱乐用地40年;

Ø 工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;

Ø 住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

2、 土地使用权划拨:

l 指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

l 以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;

l 下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:

Ø 国家机关用地和军事用地;

Ø 城市基础设施用地和公益事业用地;

Ø 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

Ø 法律、行政法规规定的其他用地;

(五) 建筑概念

1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;

2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;

3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;

l 适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;

l 经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;

l 美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;

(六) 物业概念

1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

l 各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;

l 附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;

二、 房屋建筑常识

1、 容积率:

总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

容积率=建筑总面积÷用地面积;

一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、 建筑密度:

项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以是建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

3、 绿化率:

指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;

4、 绿地率:

描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;

5、 层高:

住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

6、 净高:

指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

7、 进深:

指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;

8、 开间:

指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

9、 建筑面积:

指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

10、公摊面积:

指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

11、使用面积:

它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

12、占地面积:

建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;

13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;

15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;

16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;

17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;

18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;

19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、

电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、

自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;

21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;

22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实

用率;

23、地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;

24、半地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;

25、阳台:

供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;

26、平台:

供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;

27、标准层:

指平面布置相同的住宅楼层;

28、中间层:

底层和最高住户入口层之间的中间楼层.

三、房地产行业术语:

(一)室内设施:

1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;

2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);

(二)装修分类:

1、 毛 坯:水泥地、白墙;

2、 简 装 修:地砖、白墙;

3、 中 装 修:大地砖、老式木地板;

4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;

5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;

(三)户型及面积:

1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-80平米;

2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:80-120平米;

3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:120-160平米;

4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;

5、 错层:房屋内地面错落的房型;

(四) 楼层及朝向:

1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;

l 优劣:

l 楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;

l 高层楼中层次较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;

2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)

l 多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;

l 高层板楼与多层楼的朝向相似;

l 高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;

四、房地产特性:

(一) 不可移动性;

(二) 独一无二性;

(三) 寿命长久性;

(四) 数量有限性;

(五) 用途多样性;

(六) 相互影响性;

(七) 受政策市场影响大;

(八) 标的高;

(九) 变现慢;

(十)保值增值性;

五、房屋分类及详解:

(一) 按住宅层数划分:

1、 低层:层数为1-3层;

2、 多层:层数为4-6层;

3、 中高层:层数为7-9层;

4、 高层:10层以上;

(二) 按使用性质划分:

1、 生产性建筑;厂房、车间等；

2、 非生产性建筑;

l 居住建筑:如住宅等;

l 公共建筑:如办公、文体、交通等;

(三) 按结构类型划分:

1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；

2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于多层和高层建筑;

3、 钢筋混凝土板墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于多层和高层建筑

4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；

(四) 按建筑材料划分:

1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;

2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;

3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;

(五) 按楼型外观划分:

1、 板楼:

l 是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;

l 板楼基本形式:

Ø 多 层:６层以下;

Ø 小高层:7-12层以内;

Ø 高 层:13-18层;

Ø 超高层:18层以上甚至更高;

2、 塔楼:

l 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;

l 塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;

3、 板、塔优劣势比较：

比较角度	板楼	塔楼	备注
建筑密度	低	高
建筑平 均高度	低	高	不直接构成优劣势:但高层建筑有利于观景.不容易受遮挡,间接有利.
容积率	低	高
通风	好	不畅
朝向	户户朝阳	常有无采光居室
采光	户户朝阳，南北通透	存在灰色空间	同层分布不同的户型单位,单位之间互为遮挡对采光有负面影响:户型难以全面照顾每间居室的采光设置
高度问题较容易受遮挡	高度问题较不容易受遮挡
户型灵活程度	低	高	塔楼多采用大框架结构,除少数承重梁之外.户内分隔墙基本都可以拆改;
使用率	板楼户型的使用率平均达到80%最高可达90%	塔楼户型使用率常不足70%;受不规则空间局限很难设计高使用率	使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低;
销售分摊	低	高	塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成 公摊面积高
单价	高	低	牺牲建筑密度与容积率的塔楼建筑成本远远低于板楼

补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；

写字楼:办公使用;

(六) 按房屋户型划分:

1、 一居室;一卧室;

2、 二居室;二卧室;

3、 三居室;三卧室;

4、 多居室;多卧室;

5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。

7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

(七) 按产权性质划分:

1、 商品房::指各房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目的,按市场规律经营的房子;

分类:

(1) 普通住宅:

l 容积率1.0(含1.0)以上;

l 建筑面积在140平方米以下;

l 成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;

(2) 非普通住宅:

l 甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；

l 公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；

l 别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;

(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房销售许可证》；

2、 已购公房:

l 普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;

l 央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;

3、 经济适用房:

l 定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.

l 只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;

4、 使用权房:使用权公房:指国家或国有企业、事业单位投资兴建的住宅,以政府规定的租金出租给居民的公有住房.俗称小产权,业主只拥有房屋的部分产权,可以永久使用,可以继承.既承租房,只能居住,不能自行转让、出租或赠予,最显著的特征是要交房租;

5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买、建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

房地产基础——名词解释，做经纪人这些你都要懂

房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产是房屋和土地作为一种财产的总和。属于不动产，具体包括土地开发、房屋建设维修、管理、土地使用权的有偿转让，划拨，房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划。采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将地土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用凳珠要求将的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

七通一平：是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

生地：未开发的农地、荒地。

熟地：具有开发建设条件、立即可以开始建筑的土地。

毛地：城市中需拆迁而未拆迁的土地。

商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业）开发经营的住宅。它同时拥有该房屋的所有权和该房屋所占用的使用权，二者合一、不得分割，房屋所有权依赖于土地使用权，土地使用权的性质用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。

标准商品房：指发展商依据拍卖、招标、协议等有偿方式取得政府土地并交足地价在其上面兴建的商品房屋。购买后产权归购买者，可自由转让、抵押、继承、馈赠等。

福利商品房：体现政府福利性质，主要作为政府机关及下属企业单位工作人员的福利用房，由住宅局统一分配。离开政府的个人按规定需交回。

五证：1、建筑工程施工许可证： 2建筑用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。3国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。4建筑工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。5房地产预售许可证。

外销许可证：凡对境外预售的房至办理此证方可出售。

国土局：代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

公证处：是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

国土局产权登记处：是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

开发商：开发商是由国家工商、国土部门批准的有房地产开发权的单位。

监理公司：是由建设部门和工商部门批准有对房屋有监理权的单位。它是事业单位。监理单位每天都会派工程师驻守现场。

质检单位：是由国家工商、技术、建设等部门批准的对房屋有质检权的单位。

设计单位：是根据发展商的要求对房屋进行规划、设计和出图的单位。

施工单位：是由国家工商部门和建设主管部门批准的施工企业；有一级、二级、三级、有非级别。全部工程都要招标，中标的企业才有施工权利。

房地产抵押合同：是明确房地产抵押款中双方当事人权利和义务关系，由很行、业主和发展商三方签定。

银行按揭：是指购房者买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在争行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

预售楼花：即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的25％（用地价款除外），便可向上海市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

样板房与示范单位：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

物业管理：是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维掮性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

房地产评估：就是房地产估价师根据房地产的有关住处、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：市场比较法；收益还原法；剩余法；成本法。

生态住宅：结合当地的自然生态环境，合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使建筑与环境之间成为一个有机的结合体。这当中要涉及到生态学、建筑技术科学的基本原理、现代科学技术手段等。

绿色住宅：其内涵是全方位、立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点，体现在无废无污、高效和谐、开放式闭合性的良性循环。

复式房：上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

公寓：公寓是相对于独院独户的别墅而言的，大多数是高层大楼，标准较高，每单位内有若干套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的客商及其家眷中短期租用。

酒店式公寓：酒店式公寓是采用星级酒店的一些服务和管理模式作为管理标准的一种公寓，酒店式公寓既可用于居住又可用于办公。

商务公寓；商务公寓是相对于居住型公寓而言的，指公寓的功能主要用于商务往来需要和办公需要，可提供会议、展览、通讯等服务，与写字楼的区别在于商务公寓可提供单独居住的卧室、卫生间乃至厨房、阳台等。

复式住宅：复式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不用公共楼梯而采用户内小楼梯联接。复式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

住宅的层高、净高：住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在.8米以上，净高为65米左右。

房地产转让：是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为.

房地产抵押贷款：是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的贷款。房地产抵押又可分为实物抵押和房地产权证抵押两种。实物抵押，则意味着房地产所有权证（产权证）和使用权一起抵押给银行，在抵押期间，房地产实物被银行保管，一般不能使用。房地产权证抵押，只是将产权证作抵押，在抵押期间房地产依然可以使用、出租等。

个人住房公积金贷款：是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

物业管理：是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共有部位，共有设备以及相应配套的共用设施的维修，养护，管理，并提供相关服务的活动。物业管理企业是依法接受业主委托产生的。

CBD——即英文CentralBussiness District 的简称，中文译为商务中心区。有以下特点：位于城市黄金地带、城市的功能核心、交通便利、昼夜人口变化。自然，也成为众多房地产商的炒做热点。CBD在某种程度上是工业时代的产物，有效地缩短了交易的时间，节约了交易成本。随着信息时代的逐步到来，特别是网络的出现，从时空上无形地缩短了公司的距离，而不必再将距离有型化。

CBD也许意味着糟糕的环境、高昂的成本、拥挤的交通，其在经济生活的地位会逐步逐步的降低，现在的CBD也许更多的是门面的意义。

CLD——（CentralLiving District）叫中央生活区,给CBD提供居住功能的区域。石厦、新洲、香蜜湖片区，借紧邻上海中心区的地理，又有不少住宅，不少人称之为上海的“CLD”。只是上海的中心区还真和有些不一样，里面综合了政务、公共活动、办公、购物、居住等多种功能，完全可以满足多种需要，但正因其杂，就不可能成为真正的CBD,皮之不在，毛将附焉，CLD又在哪里？

CLD——这可不是香港刑警，这叫中央科技区（Central Living District），北京的中关村就比较典型。上海规划了好几个高新技术开发区，但进驻企业有研发型，也有生产型，带有一定生产基地的性质。上海CID的的建设要加强与香港的沟通和分工，引进国外科技资讯力量，才可能集中优势，与京、泸一较长短。

Townhouse——现在满世界都有Townhouse，对此的描绘是五花八门，对他的包装也是各尽其能。Town指城镇，house指房子，有点象小镇的房子，肯定是层数比较底，密度比较低，介于独栋别墅和多层住宅之间，底层有小花圈，顶层有平台，大多在郊区。这玩意到底好不好，就分国家地区了。在香港，绝对是富豪的享受；在国内，目前也是介于富豪和中介阶级间的一批人享用；在国外，有钱人住的别墅和市中心，没钱人住城市贫民区，广大的中产阶级就多选择Townhouse。看来，随着人口密度的降低，Townhouse这身份也在下行。

Condominiums——不懂了，这名词还真新鲜，据称其是一个集合的市区，大家有一个共有公享的公共部分，估计也就是宿舍的公共走廊加平台。其强调分享与参与是其生活方式和社区文化，这绝对不是简单的公共空间就可以完成的，更重要在于人们生活、工作习惯和文化修养的相近性，在于社区的组织和生命力。如果只是简单的集体宿舍或公寓的升级版，徒有一定的公共活动空间也无用，又令人想到上班高峰时等待电梯的焦急，安全管理的隐患，关于隐私的尴尬；当然，还是实用率是不是那么低。

SPA——在上海的地产界和美容界将兴起SPA的热潮。SPA一字源于拉丁文SolusPor Aqua，Solus代表健康，Por意即经由，Aqua代表水，全句的意思即是经由水来产生健康。全身滑入漂满花瓣的木质浴缸，薰人的香气侵入每一寸肌肤，若有若无的纤骨玉揉碎每一分疲惫，树影婆娑，暗香浮动，真不知是风动、水动，还有心在动。SPA，是不能忘却的，一位去过巴厘岛的人如是说。

SOHO——全拼为SmallOffice Home Office，意即家里的小办公室，这个办公室可以为公司的工作前台，接待客户和对外工作；或者二者兼有。如果作为公司的工作前台，就是我们通常说的商住楼，这在上海已不是什么新鲜玩意。

SOLO——英文单词SOLO，含义为独奏、单独、单独飞行，可想而知，这是一种比小户型还要小的小小户型，面积在20-40㎡之间，价格在15-35万之间，房间功能简化集中，全装修，现代厨卫器具，全天候后勤服务。这种住者完全针对一群刚起步的年轻新锐，崇高个性，追求享受，讲究独立，前途美好。

基底面积：指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和

居住面积：居住面积是指单元内供人们起居、休息等的活动空间，如卧室、客厅、餐厅、阳台、书房、吧厅等。

框架结构住宅：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

砖混结构住宅：砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等；“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在５层、６层以下。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

公用建筑面积有两部分组成：1 各套房屋与公用建筑之间的分隔墙及外墙应分摊的一半；2 是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积，再扣除销售或出租的作为独立使用的空间，如地下室、车库及人防工程等建筑面积，就是这一幢房屋的公用建筑面积

建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积=卧室，起居室（厅），厨房，卫生间，餐厅，过厅，过道前室，贮藏室，壁柜等的使用面积的总和

住宅辅助面积：辅助面积是指用于为生活及生理服务的单元内空间，如厨房、洗手间、贮藏室、阁楼等。

公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。公共面积分为：应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。

总建筑面积：含地下室、夹层等

红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给地土使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

容积率：计容积率的建筑面积/占地面积

覆盖率:建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率，又称建筑密度

绿化率: 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，又称绿地覆盖率，可理解为居住区用地上栽植的全部乔、灌木的垂直投影面积及花卉、草皮等地被植物覆盖的面积，以占居住区总面积的百分比。

层高：本层楼地面至上层楼地面

净高：本层楼地面至本层楼天花板

住宅分类：平面、跃式、复式、别墅

分

三、公示：汕头职业技术学院空调维修保养服务项目竞争性磋商公告

公告公示：汕头职业技术学院空调维修保养服务项目竞争性磋商公告

广东省 2024-05-14

招标人

汕头职业技术学院

一、采购代理编号：05-07-04F-2024-D-E09879

二、项目名称：汕头职业技术学院空调维修保养服务项目

三、采购预算：39万元（含税）（超过采购预算的报价无效）。

四、服务内容：

采购人现有空调约3562台（院本部2774台，金园校区379台,东墩校区237台,新津校区172台），其中542台空调仍在保修期内，保修期内的硬件设备维修由原空调中标供应商负责，不属于本项目服务范围。除上述542台空调之外的其他空调维修和保养属于本项目采购的内容。

详见采购文件第三部分用户需求书。

五、服务期限：

“1+1”年，即基本服务期为一年，成交供应商在采购人组织的年度服务质量考核中符合要求，续签第二年合同，考核不通过则合同终止。若因国家政策规定发生变化，需要终止合同的，采购人和成交供应商按《民法典》及相关法规协商解决，双方互不追究违约责任。如成交供应商在合同期内发生违法违规行为，有损采购人的权益，采购人有权提前终止合同。年度服务质量考核以4个季度考核总得分的平均分作为考核分数，1年基本服务期内，有两个季度的考核分数为60分以下，则为合同服务不合格，采购人有权单方面终止合同，重新进行项目招标。具体考核内容详见附件1《汕头职业技术学院空调维修和保养服务质量考核表》。

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四、工地降本增效创新技术60项，省！省！省！

科技创新助推降本增效

1施工现场洗车池

实施/优化效果：土方车辆、混凝土罐车等出场时带很多泥土，污染场外道路，经洗车池冲洗后能直接上路。

适用工程/范围：所有项目。

1. 传统洗车池，在使用过程中底板水沟容易压坏；改进后的洗车池底板采用工字钢对拼做排水沟，内嵌水枪，洗车池两端头设置截水沟；工字钢之间采用钢板焊接。

2. 洗车池的耐久性、实用性强，项目结束后，工字钢可回收。

2地下水利用智能控制系统

实施/优化效果：节约成本，大大提高了地下水的利用率，并大幅降低了施工现场市政用水需求量。

适用工程/范围：地下水丰富的工程。

1. 地下水与市政给水智能控制系统，智能控制地下水和市政供水用水量。

2. 此系统大幅降低了施工现场市政用水需求量，市政用水额度下降约三分之二，且该系统投入的成本较低（一套约10万元）。

3中央空调

实施/优化效果：便于安全管理、节约资源。

适用工程/范围：办公生活区均适用。

1. 采用中央空调为办公区、生活区集中供冷、供热，便于现场统一管理。

2. 相比其它机组能省电30%左右，省的电费一个项目周期（2年左右）即可收回设备成本。

3. 无漏水隐患，全部铜管连接。运转噪音低，系统维护方便，基本无需维护。

4USB充电插座

实施/优化效果：便于安全管理、减少安全隐患、节约资源。

适用工程/范围：办公生活区均适用。

1. 采用USB直流供电插座代替普通电源插座，充电安全。

2. 选用进口优质PC料，韧性高，冲击力，阻燃性能强。

3. 便于安全用电管理，避免了农民工在生活区私拉乱接、煮饭等用电安全隐患。安全充电，减少用电事故，同时节约用电。

5钢板铺设临时道路

实施/优化效果：提高材料利用率，减少材料浪费。

适用工程/范围：所有项目。

1. 承载力高，钢板之间采用埋弧焊接，转运时焊缝折断容易，易于周转。

2. 后期钢板拆除后，下部的碎石、水稳层等可挖出共管沟回填或其他构件的垫层施工。

3. 安全通道采用花纹钢板铺底，美观大方、经济适用。

6自动数控弯箍机

实施/优化效果：降低加工成本、提高生产效率、提供钢筋加工准确率、减少钢筋浪费。

适用工程/范围：大、中型建筑工程项目。

1. 设立专业的钢筋加工集中配送中心，采用数控化成套装备以及数字化管理系统，自动化、专业化、标准化的加工箍筋。

2. 将多肢箍优化成一次成型，减少弯钩数量，便于绑扎，降低钢筋措施工程量。

3. 与普通钢筋加工房比较，钢筋损耗率由5%降低为0.5%左右，节约钢材。

7定型化临边防护

实施/优化效果：标准化、工具式，周转次数多。

适用工程/范围：临边、洞口、基坑边等的防护。

1. 采用螺栓将方钢和防护钢丝网片连接形成防护栏。安装、拆除简单，周转次数多，可根据施工现场做成防护护栏。可在工厂批量加工完成。

2. 立柱与结构采用碰撞螺栓固定，钢管采用套筒插入。减少了扣件的使用，避免扣件丢失，降低成本。

8组装式钢围挡

实施/优化效果：加快围墙施工时间，美观耐用，减少拆除时形成的建筑垃圾。

适用工程/范围：对施工围挡无特殊要求的工程。

1. 选用成品的钢扣板围挡代替传统的砖砌筑的围墙结构。

2. 安拆方便、快捷，可以多次进行利用，减少围墙拆除时形成的建筑垃圾，同时节约挡墙施工的成本。

3. 板材可折叠，运输方便。

9多功能电动扫地车

实施/优化效果：环保、清扫效率高，节省人工。

适用工程/范围：施工路面清扫。

1. 电动扫地车采用蓄电池为动力，环保，没有尾气污染。

2. 采用清、扫、吸结合，没有灰尘。

4. 可大量节省人工，降低成本。

10永临结合的消防系统施工技术

实施/优化效果：省去临时给排水管道材料费，安装、拆除的人工费。

适用工程/范围：设计深度足够，业主同意。

1. 主体结构施工期间同步安装正式消防干管，作为施工期临时给水管道使用。

2. 可省去临时给排水管道材料费，安装、拆除的人工费，工程施工完成后移交给业主单位作为永久性管道使用，无材料浪费。

11可周转式消防水桶

实施/优化效果：保证施工要求，减少临建成本，保证整个施工过程的施工消防要求。

适用工程/范围：各种结构形式各类建筑项目。

1. 采用可周转重复利用的水桶替代传统消防水池，大大降低临建成本。

2. 储蓄消防水的水桶可多个串联使用，满足不同用量的消防用水。因施工场地紧张多变，水桶周转方便，并可多次重复利用。

12组合式钢材分隔仓

实施/优化效果：使钢材分隔仓能多次利用，灵活转换。

适用工程/范围：所有钢筋工程项目。

1. 采用定制型钢通过螺栓连接来代替传统的混凝土支墩预埋型钢的钢材分隔仓。

2. 制作简单，既有效解决了钢材的分隔，保证了现场材料管理和文明施工，方便钢筋车间场地转换，运输、保管，又有效地提高了加工、安拆效率和降低成本。可重复周转使用。

13钢管刷漆机

实施/优化效果：加快施工速度，减少劳动力浪费。

适用工程/范围：所有工程项目。

1. 刷漆机可实现钢管调直、除锈、除混凝土及各种垃圾及刷漆功能。

2. 操作只需要二人，每分钟能刷二根6米钢管，能够提高效率，节省油漆，节省成本。机器成本1.7~2万元，成本很快就能收回。

14临边作业安装钢丝绳挂设安全带

实施/优化效果：保障二次结构施工的安全，解决了二次结构施工期间临边安全带难以挂设的问题。

适用工程/范围：用于主体无外架的临边作业。

1. 采用10mm钢丝绳穿过丝杆洞并用4个绳卡紧锁在一起，围绕楼层周边设置，形成“安全带专用挂设点”。

2. 解决了临边二次结构施工时安全带难以挂设的问题。

15装配式钢筋废料池

实施/优化效果：采用装配式型钢组装，易周转，可循环多次使用，有效的降低了成本。

适用工程/范围：用于钢筋加工区废料存放。

1. 现场废料池采用型钢加工成半成品，现场组装，四边插入旧模板，再采用螺栓连接，既快又方便拆装。

2. 组装方便快捷，有效的节约了人工，易周转使用， 可多次使用，从而降低了生产成本。

16材料集中打捆应用

实施/优化效果：运输方便，安全文明施工好。

适用工程/范围：周转材料存放。

1. 楼层内待周转的木方、模板、钢管、顶托等集中打捆，统一运输。

2. 场地整洁、便于堆放、运输方便。

17移动式样板展示

实施/优化效果：便于展览，移动方便。

使用工程/方位：各类展区。

1. 移动样板则是由胎架和独立样板组成，每一种施工工艺都是单独的一个整体。

2. 能够自由移动和独立拆装，且重复利用节约成本。

3. 在工程完工之后可将其拆卸运输至其他项目循环利用，节约成本。

18综合布线

实施/优化效果：合理利用场地、布设使用方便、维修便捷、便于回收再利用。

适用工程/范围：均可适用。

1. 利用BIM预先建立模型，可提前知道布置后的具体效果。

2. 实施时，根据BIM模型将室外消防、给水、电缆、排水等进行综合布线，美观、维修便捷、便于回收再利用。

19项目场内钢筋集中加工中心

实施/优化效果：减少重复和错误加工、提高钢筋效率、提高钢筋加工出材率减少浪费、便于统一管理。

适用工程/范围：均可适用。

1. 建立钢筋集中加工中心，使用成套钢筋加工设备、龙门吊等设备，提高钢筋转运效率、加工效率，提高加工质量。

2. 设置单独的加工人员，使加工与计划相互监督，避免重复与错误加工，减少钢筋废料，减少加工钢筋的人工费支出，降本增效明显。

20空心砖墙预制成品空调孔洞

实施/优化效果：减少剃打，减少现场建筑垃圾、减少因剃打产生的人工费及垃圾转运费、有利于降本增效和现场整洁。

适用工程/范围：均可适用。

1. 提前预制空调孔洞，现场安装，有利于现场减少建筑垃圾，保持现场整洁。

2. 减少因后期空心砖剃打开孔造成的成品破坏、塞缝等相关工序的重复施工，降低渗漏风险。

21机电线盒预留、预埋

实施/优化效果：无需二次开槽，加快施工进度，有利于降本增效和现场整洁。

适用工程/范围：均可适用。

1. 提前加工预制构件，在预制构件中进行线盒预埋，随二次结构施工直接安装预制构件。

2. 机电开槽质量得到了较大提升；无需后期二次开槽，加快了施工进度。

3. 减少砌体剔凿，降低成本。

22户内配电箱预制槽口过梁

实施/优化效果：户内配电箱预制槽口过梁，避免二次配管切割过梁，导致割断过梁钢筋。

适用工程/范围：户内配电箱预留洞口。

1. 根据户内配电箱位置、尺寸及配电箱回路多少确定预制配电箱过梁长度和过梁槽口尺寸，槽口尺寸满足所有回路预埋后两段各不得少于5~10cm。

2. 减少后期剔凿，保证过梁质量，降低成本。

23U型砌块

实施/优化效果：施工速度快、节省人工、成型质量好、节约成本。

适用工程/范围：具备条件的项目。

用U型砌块作为二次结构过梁的模板，节省模板，施工速度快，节省人工，成型质量好，节约成本。

24抹灰甩浆技术

实施/优化效果：采用抹灰甩浆技术，提高抹灰砂浆与墙体的粘结力，防止墙面空鼓裂缝。

适用工程/范围：抹灰工程。

自制钢筋甩浆拍子，有效控制空鼓。

25混凝土浇筑人行通道

实施/优化效果：混凝土浇筑设置人行通道，避免踩踏钢筋，有效保护钢筋成型质量。

适用工程/范围：混凝土施工。

1. 采用角钢、钢筋、钢板制作成品人行通道，通道尺寸可调整。保证了混凝土浇筑质量，可周转重复使用。

2. 可有效防止浇筑混凝土时对钢筋的踩踏，保护钢筋成品质量，防止楼板因保护层过大而开裂，降低后期小业主投诉风险。

26抹灰灰饼定点控制

实施/优化效果：有效控制灰饼间距及抹灰厚度，从而保证抹灰墙面的垂直度和水平度。

适用工程/范围：抹灰工程灰饼施工控制。

1. 抹灰工程灰饼施工由专人负责，利用结构控制线、砌筑控制线采用两台激光扫平仪将地面控制线弹到墙上进行灰饼定点。

2. 有效控制灰饼间距及抹灰厚度，从而保证抹灰工程的垂直度和水平度。

27门窗洞口模板加固技术

实施/优化效果：采取门窗洞口模板加固，可有效防止门窗洞口尺寸变形偏差和角部漏浆，极大较少后期修补费用。

适用工程/范围：门窗洞口施工。

采取钢模进行门窗洞口加固，防止角部尺寸变形偏差和角部漏浆。

28成品C型钢综合支吊架系统

实施/优化效果：组合式构件、装配式施工，整齐、美观、大方，有效节省支吊架加工的材料费和人工费。

适用工程/范围：机电安装工程支吊架系统。

1. 无需焊接和钻孔，可方便地进行拆改调整，且拆卸下的配件和槽钢都可重复使用，不会对材料造成浪费。

2. 安装速度是传统做法的6~8倍，制作安装成本是传统做法的二分之一，缩短工期。

3. 在施工过中无需使用电焊和明火。

29基于BIM的精细化管理应用

实施/优化效果：量化管理，减少材料浪费，精细化管理，保证施工质量。

适用工程/范围：砌筑排版、装修排版、综合布线、深化设计、总平面布置、结构非实体验算等。

1. 充分利用BIM软件，对项目砌、装修进行排版；实现机电安装的综合布线；辅助进行钢结构等的深化设计；进行三维实体化的总平面布置；辅助进行各项非实体项目计算。

2. 可有效的节约人工工作量，提升前期策划质量，确保现场施工顺利实施。

30轻质隔墙板优化

实施/优化效果：施工简单快捷，节能环保。

适用工程/范围：办公、商业等建筑物内部隔墙。

1. 轻质隔墙板质量轻，可有效减少材料运输量；安装简单快捷，可减少内部隔墙施工时间。

2. 现场水泥砂浆用量减小，可减少扬尘的产生，有利于现场环境保护。

3. 平整度较好，有利于隔墙安装的平整度控制；可节省抹灰工序，有效地降低人工和材料的消耗。

31利用抗浮锚杆进行大体积混凝土钢筋支撑

实施/优化效果：加快施工进度，节约成本。

适用工程/范围：设计有抗浮锚杆的项目。

1. 采用在原有抗浮锚杆上焊接短钢筋（短钢筋可采用尺寸符合的废料），代替工字钢、钢管架等作为上下层钢筋支架。

2. 操作简单，施工进度快，节约成本。

32铝合金模板

实施/优化效果：提高成型质量，加快施工进度，减少木材消耗，减少建筑垃圾，降低成本。

适用工程/范围：经对比分析优于其他模板的或者对成型质量要求较高的工程。

1. 铝模装拆简单，重量轻，通常人工逐层向上搬运，不依赖塔吊，大大地加快施工进度。

2. 将早拆技术融入顶板支撑系统，大大提高了模板的周转率。

3. 施工前可根据图纸将二次结构反坎等提前进行深化，做到一次成型。

33矩形钢管替代木枋

优化效果：加快施工进度，减少材料浪费，节约成本，保证施工质量。

适用工程/范围：模板工程。

1. 使用矩形钢管替代传统木方，缓解日益紧缺的木材资源。

2. 矩形钢管施工简单，周转次数大，既保证了现场施工进度，又满足了现场施工质量。

34方钢代替木龙骨施工工艺

实施/优化效果：节能、节材、节费、保障工程质量、提高施工效率。

适用工程/范围：各类模板工程。

1. 采用定型镀锌方钢代替传统木方作为模板主、次龙骨，提高了材料周转使用次数，减少了材料消耗，提升了混凝土成型质量，降低了施工成本。

2. 方钢适用性强，性能稳定、安全可靠，以钢代木，响应国家政策，打造绿色建筑。

35微型混凝土输送泵应用技术

实施/优化效果：节约工期、节省人工、操作方便。

适用工程/范围：二次结构圈梁、构造柱浇筑。

1. 机械化操作，缩短施工工期。

2. 浇筑混凝土连续性好，输送效率高，节约劳动成本。泵机体积小，施工方便，操作简单。

3. 泵机配置高，重量轻，移动方便，易保养，后期维护费低。泵机使用功率低（只需11KW），现场施工用电方便。

36污水沉淀池、隔油池材料代换技术

实施/优化效果：简化工艺流程，加快施工进度，节约成本，保证施工质量。

适用工程/范围：室外污水沉淀池、隔油池。

1. 将现浇污水沉淀池、隔油池改为装配式钢筋混凝土预制成品污水沉淀池、隔油池。

2. 成品污水沉淀池、隔油池为单元式组合，运至施工现场后进行装配，施工速度快，开槽、吊装、砌井当天即可完成。

37LED节能灯使用

实施/优化效果：节约施工照明用电。

适用工程/范围：所有工程项目。

1. 使用LED节能灯代替传统的白炽灯来进行施工照明，灯光亮度高、覆盖范围大、耗电量低。

2. 采用正式工程预埋线管，将正式线穿入，安全文明施工好，现场整洁美观，施工进度提前。

3. 广泛适用于楼梯间、大堂等部位的照明。

38太阳能路灯

实施/优化效果：节约施工照明用电。

适用工程/范围：所有工程项目。

太阳能路灯以太阳光为光源，白天太阳能电池板给蓄电池充电，晚上蓄电池给灯源供电使用，无需复杂昂贵的管线敷设，可任意调节灯具的布局，安全节能无污染，无需人工操作稳定可靠，节省电费无维护。无污染、无噪音、无辐射，无触电、火灾等意外事故。

39定型化上人钢楼梯

实施/优化效果：便于安全管理、搭设简便、转用方便。

适用工程/范围：外架上人通道。

1. 定型钢楼梯由梯段板及栏杆组成，栏杆与主框架支架采用套管直接插入即可。

2. 与外架连接处直接采用勾环搭接，主框架为矩管，自重小。

40作业面井口定型化防护

实施/优化效果：便于安拆，经久耐用，安全性高。

适用工程/范围：各类建筑工程洞口水平防护。

1. 钢矩管焊接可保证盖板骨架的稳定性，整体牢固，增加使用过程的安全性。施工操作简单，方便，可推广性强。搭设标准美观，应用价值高。

2. 拼装式水平防护，构造简单，可周转使用。

41剪力墙连墙点预埋

实施/优化效果：加快施工进度，减少墙面修补工序，降低外墙渗漏风险。

适用工程/范围：剪力墙部位根据常规做法无法设置连墙件的情况。

墙模施工时提前预埋PVC套管，避免了后期开孔造成的墙面修补并降低了外墙开孔处渗漏风险。

42楼梯模板采用全封闭模板

实施/优化效果：保证楼梯梯步的成型质量，避免二次人工修补，保证质量观感。

适用工程/范围：各种形式的混凝土楼梯。

1. 楼梯模板采用全封闭式，上部留设排气孔，混凝土整体浇筑，在模板外用振捣棒振捣密实。

2. 梯步阴阳角方正，施工简便，成型质量好。梯步等成型质量好，克服了楼梯梯步质量难点，利于项目施工质量各项创优。

43可循环预埋环

实施/优化效果：相较于传统预埋环，材料可周转使用、定位准确、安全可靠。

适用工程/范围：悬挑卸料平台、悬挑脚手架、悬挑防护棚（工字钢）等均可使用。

1. 采用钢板与螺杆塞焊，代替常规的U型钢筋。底部用铁钉将其钢板与模板进行固定，防止偏移。

2. 螺杆采用PVC套管，防止混凝土与埋件连接整体，以便循环。拆除时用锤子敲打螺杆便从混凝土中退出。从而形成可循环利用的埋件。

44装配式卸料平台

实施/优化效果：增强卸料平台的周转次数和使用频率。

适用工程/范围：均可适用。

1. 装配式卸料平台可拆卸成单构件后进行搬运，待运至现场后进行装配，使用完毕后便可拆卸存于库房避免日晒雨淋。

2. 安装简单、安全性好、易搬运、易存放、便于周转、使用寿命长等特点。既节约材料、降低成本，又节约空间，有利于施工。

45核心筒井道内型钢整体提升脚手架

实施/优化效果：增加井道位置施工安全性，加快施工进度，节约成本。

适用工程/范围：适用各类工程电梯井。

1. 采用型钢+钢管脚手架组合代替传统的型钢悬挑+钢管脚手架组合模式，安全防护有保证，可提升井道内施工速度。

2. 施工操作架体随结构施工搭设所有材料均可周转使用。

46可调式大面积地坪槽钢模板系统

实施/优化效果：提高生产效率、加快施工进度、提高成型质量、节约成本。

适用工程/范围：大面积地坪施工。

1. 通过槽钢上焊接的调节螺栓，能有效的控制地坪平整度，提高混凝土成型质量。

2. 整体性好，槽钢模板系统稳定，不易发生位移和错台。减少劳动力，操作简单，即装即用，免去普通支模的繁琐操作。槽钢模板系统可周转重复利用，节约成本。

47钢支撑+钢路基箱组合施工技术

实施/优化效果：能更便捷的进行加固且减少对混凝土结构的损伤和破坏。

适用工程/范围：用于在混凝土结构楼面上进行重载荷施工需要支撑及楼面加固的情况。

1. 混凝土浇筑前，通过设计增加结构板配筋，提高结构承载力。

2. 采用钢支撑+钢路基箱形式，分散结构荷载，保证结构安全，同时省去了支撑脚手架的用量，达到降本增效的目的。路基箱和钢支撑均可重复周转使用。

48施工电梯通道一体化技术

实施/优化效果：加快施工进度，减除通道架体搭设，节约架体材料及人工，保证施工安全，节约成本。

适用工程/范围：各类施工电梯与结构连接通道搭设及防护施工，尤其是高层、超高层建筑项目。

1. 操作简单、方便，解决了钢管脚手架搭设及拆除过程安全性不宜保证等难题，极大的降低了安全防护风险。

2. 防护安全可靠、整体性好、整体形象美观。

49带状采光顶免支撑施工技术

实施/优化效果：施工简便，加快施工进度，减少材料投入，安全性好。

适用工程/范围：适用于狭长等跨度、边梁带挑板、挑板纵向无坡度的带状采光顶屋面工程的项目。

1. 通过钢桁架和横向支撑组成钢制平台，安装滚轮及导轨形成钢平台滑车，具有可移动和下部免竖向支撑的特点，为带状采光顶安装和装修提供了操作平台。

2. 施工简便，大大降低成本加快施工进度，实现了施工安全性和可操作性。

50高层混凝土洗泵系统技术

实施/优化效果：减少施工现场建筑垃圾，减少材料浪费和加强了材料回收利用，减少安全隐患。

适用工程/范围：高层混凝土结构工程项目。

1. 使用混凝土洗泵（废料回收）系统技术替代传统混凝土废料直排。

2. 沉淀水可作为二次结构的施工用水，同时可以将沉淀池内的细石等材料进行回收利用。

51水平筋C型槽预留技术

实施/优化效果：提高预埋准确率，降低钢筋损耗，节约成本。

适用工程/范围：存在错层，需要留置水平钢筋的部位。

1. 竖向钢筋绑扎完成后，安装1.5mm厚薄钢板轧制成定型化C型槽，后期经剔凿后与楼板钢筋进行连接。

2. C型槽钢筋预留技术与直接预埋的方式相比，准确率高达90%以上；降低钢筋材料的损耗，可节省钢筋原材一半以上；与植筋施工相比，可显著降低施工成本。

52节点混凝土施工缝拦截技术

实施/优化效果：拦截效果好，质量可靠，减少高标号混凝土损。

适用工程/范围：梁、柱（墙）节点存在高低标号差的部位。

1. 利用自制周转背楞结合快易收口网进行梁、柱（墙）不同强度等级混凝土浇筑拦茬。

2. 背楞采用12螺纹钢制作，在混凝土浇筑前垂直于楼板放置在相应位置，待混凝土浇筑后，收面时随即将背楞取出，循环使用。

53大体积混凝土施工缝拦截技术

实施/优化效果：拦截效果好，质量可靠，减少混凝土损失。

适用工程/范围：大体积混凝土施工缝拦截。

1. 采用预制钢筋网片、钢板网、铅丝网相结合的方式进行混凝土拦截。

2. 与木模板相比较，成型效果好，可减少混凝土损失，并降低后期清理的费用；预制钢筋网片模板较木模板节省费用，可降低成本。

54排水管道预埋排漏套管技术

实施/优化效果：避免二次堵漏产生的漏水隐患，提高工程质量。

适用工程/范围：排水立管。

卫生局立管采用预埋PLB排漏套管（套管+预留洞一次预埋一次安装，与结构形成一体）随混凝土浇筑同步预埋，安装时预埋套管与上下立管直接连接，无预留洞，避免二次堵漏产生的漏水隐患。

55塔式起重机防爬装置

实施/优化效果：有效防爬，便于施工现场塔吊安全管理。

适用工程/范围：塔式起重机。

1. 由钢筋网片、链锁、铰链及辅料构成防爬装置。

2. 可利用现场废料加工制作，制作简单。安拆、提升方便、快捷，可周转使用次数多。

56塔式起重机附墙安拆、检修平台

实施/优化效果：定型化制作，方便安拆，确保了塔吊附墙高空作业的安全。

适用工程/范围：塔式起重机附墙作业。

利用方钢制作成塔吊安装、维修及操作平台，人员攀爬塔吊过程中休息和塔吊维修使用。安全可靠，形象美观。

57力矩符合定制混凝土块

实施/优化效果：简单易行，有效避免了定期校核力矩限位时没有合适的吊物情况。

适用工程/范围：塔式起重机力矩限位定期校核，施工升降机定期防坠试验。

现场定制标准重量的钢筋混凝土块，定期复核塔吊力矩限位；定期做施工升降机防坠试验。简单易行，可周转使用。

58定型化塔吊上人通道

实施/优化效果：有效避免上塔人员高坠隐患。

适用工程/范围：塔吊上人通道。

1. 采用矩管（或圆钢管）与钢板焊接而成安装在塔吊标准节和结构楼层之间，一端担在结构板面上，另一端在通道两侧使用钢丝绳拉接在上层结构楼板预埋拉接点上。

2. 安装过程省时省力，外形美观，造型简约，安全可靠，可周转使用。

59塔吊穿结构防雨水措施

实施/优化效果：防止雨水进入结构内部，污染楼地面，便于现场安全文明施工管理。

适用工程/范围：塔吊位于结构内部如：穿地下室顶板、商铺屋面等工况。

1. 搭设方式简易，便于现场操作；模板、钢管等原材料获取方便；不仅能防雨水、还免去了搭设临边防护的措施。

2. 构件的连接采用铁丝及铁钉即可；面板可采用废旧模板拼接，节约成本；搭设完成后，有效的防止雨水进入结构内部，现场文明施工好。

60防坠器

实施/优化效果：有效避免上塔人员高坠隐患。

适用工程/范围：塔式起重机。

1. 防坠器利用物体下坠速度差进行自控，正常使用时，处半紧张状态，使操作人员无牵挂感。万一失足坠落，安全绳拉出速度明显加快，器内锁止系统即自动锁止。

2. 强度大、耐磨、耐用、耐霉烂、耐酸碱，简易轻便，安全适用。

来源： 百度文库

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五、限额设计指标设定时需要关注的成本控制要素都有哪些？

01

限额设计指标制定的前提

1. 限额设计到底是什么？

限额设计是为保证项目成果的经济性，进行设计（含方案）阶段相关技术经济指标控制、目标成本测算、过程成本管控的上限值。成本限额按性质可分为造价限额和指标限额

成本限额途径可分两类：

首先是要求设计满足合理的造价指标（即“限价”）：即为满足投资或造价的要求限定的投资限制总值（除土地成本外），从规划、设计、施工、销售、管理全方位来达到投资限额。如平米造价、总投资额。

其次是要求设计满足经济性技术指标（即“限量”）：为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，即节材。如建筑结构钢筋含量、砼含量、平均车位面积等。

限额设计要遵循“二八定理”即项目定位和设计阶段已经决定了项目生命周期内80%的费用；规划和初步设计阶段决定了工程投资的80%，而施工图和后期工程管理职能决定工程投资的20%。因此，在规划、方案阶段的设计优化和限额控制，设备系统工艺的确定和设备选型等时限额设计工作的重点阶段；而施工图设计和工程施工阶段，成本优化的空间则相对较小

2. 成本限额设计实施流程

成本限额设计实施的流程可以参考下图，大家根据各自公司的管理架构进行灵活调整

02

限额设计建筑专业控制要素

1. 总平控制

1.1 室外场地竖向标高不合理,造成回填过高。

1.2 非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。

1.3 总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,走线不合理

1.4 地下顶板上覆土建筑为1.5m（即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域>1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上需要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。

1.5 消防车道、登高场地或车行道尽可能在一跨地库柱网内。大树布置在柱点。当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。

2. 建筑平面控制

2.1 防火分区过多,造成楼梯、门、设备增加。

2.2 人防设计:防护面积过少造成单元增多，相邻单元未连接造成临空墙过长. 一框二门的人防门过多(部分可用临战封堵替代)，进人防前的防倒塌范围过大(按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯,坡道及走道做即可) ，室外顶板下的人防面积过大(应尽量将人防做在建筑投影范围下) ，人防门型号不合理(钢门造价高,所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门.同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门)，人防功能不合理(如争取做部分物资库)，平战转换方案不合理,应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用. 人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用.有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用. 室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层.即利用局部夹层或管沟。

2.3 地下室层高及埋深过大(每埋深增10cm,地下室钢筋增3~4KG/㎡,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/㎡,故覆土原则上1200mm左右,大乔用局部堆土、树池处理)；层高无人防3.6M,有人防3.8m,机械车库4.2m.地下室面积过大—尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。

2.4 建筑无障碍的范围过大(如无残疾人的宿舍,多层电梯公寓,工业建筑等不要做无障碍)。

2.5 弱电机房可合用的未合用.(如消防、监控、楼宇自动化可合用;电信与计算机房、综合布线合用;广播可与有线电视或消控中心合用; 专门的广播、扩声及传译系统宜合并设置等)。

2.6 暗房间过多,导致人工采光及机械通风增多。

2.7 建筑平面功能不合理,导致二类高层按一类做(如重要科研楼均按一类,因此做科研建筑设计时应将科研办公及后勤,行政办公楼分开为好). 又如空调房间不集中,电井未布置在负荷中心位置。

2.8 自行车库尽量设置在架空层或半地下室, 在满足功能前提下控制自行车地下室量。

2.9 坡屋面内的空间未有效利用。

2.10 住宅跃层中的管井: 一般电,弱电井保留但电梯门,井检修门,及走道均可利用到室内;跃层中的前室送风井、水井可取消,除非跃层有疏散要求. 另小型商业网点(<2F单元面积300㎡),半地下自行车库,设备夹层等可不通消防电梯。

2.11 当平面功能可变性较大时,可做可不做的墙体分隔尽量不做。

2.12 设备机房面积过大或设置在沿街面,商场靠小区的外墙开大窗或靠小区外墙设置多个出入口都是不合理的。.

2.13 多层住宅和低密度再改物业设置电梯时原则上做无机房电梯,可省下电梯机房的面积。

2.14 柱子的外凸与墙的关系一定要重视，在住宅中，要减少对厅墙、厨房卫生间、主卧的影响，可往管道井，凹口、阳台内、可遮挡外包处理外墙（如干挂类）靠。

3. 立面材料及细部构造控制

3.1 要优先使用四新技术.另外立面材料不要过度追求高端材料,可尝试用人造材料适当替代(如用陶土板/复合保温薄型板材代天然花岗岩,玻化石人造石代大理石,GRC构件代替花岗岩的欧式线条窗套).立面细部应是底部、裙房丰富顶部适当简洁(如>80m高处的小细部效果不大) 。

3.2 室内人防顶板上覆土过厚.(>800mm应以架空板为主).地下车库坡道用框柱支撑代替砼墙支撑要经济。

3.3 平面应规整,住宅面宽进深适度. 若凹凸过多体型过于曲折或高层的错层户型, 会导致结构成本增加. 不注意控制建筑的体形系数与窗墙比导致节能成本增加。

3.4 变形缝设置不合理如变形逢两侧无故做双墙是浪费的。

3.5 地下室或楼层上的管沟、井过多. 除入口区域外,地下车库可用建筑面层深度(100-150)做浅地沟代替结构地沟,尽量减少集水井及沟,具体布置有二: 沿车库边圈设置明沟及井,适用于狭长形平面;在车位区域间距不小于35-40m布置沟,适用于较方形平面。

3.6 建筑屋面内沿沟设置不合理,建议有中走道的可利用走道降低做天沟,天沟少意味水管线也少. <36㎡的小屋面可不做天沟直接做雨水口。

3.7 不合理的可踏面,导致栏杆整体高度提升,即不合理也浪费。

3.8 0.000下的楼梯处防火分隔不合理,如分割墙一直做到底板是无必要的。 楼梯的进深过大时可考虑做成四跑或三跑以减少楼梯建筑面积。

3.9 半地下防水设计方案不合理.(不使用空间半地下埋深浅时可自防水或做防潮处理)。

3.10 屋顶构造中,除公共厨房，浴室外一般可不做隔汽层.采用倒置式屋面构造.找坡材料尽量用水泥焦渣,膨胀珍珠岩砌块等轻型材料找坡,过大找坡应做结构找坡。

3.11 安全玻璃设置不合理。(如入口门在高度2.4米内是安全玻璃就可以, 中空玻璃有安全玻璃要求的往往仅一侧即可，所以设计要明确。)

3.12 外墙或内墙填充墙体选择不合理,如混凝土空心砌块或混凝土多孔砖,自重大保温差。

3.13 地下室外墙轮廓应尽量平直。

3.14 若上层核心筒采光做自然排烟,在地下室时有条件时可设置采光井,否则要设置竖井对地下室送风。

3.15 不必做防火门的楼梯间做了防火门,开敞楼梯做成楼梯间并加门,造成使用不便。

3.16 屋面与露台,阳台等无须保温或防水的楼面构造混为一体,均按屋面做增加费用. 保温材料尽可能为无极类材料。

3.17 当采用高速电梯(>2.5m/s)时,其底坑很深,不利于结构.允许时可整体将主楼区域抬高1-1.5m,另消防电梯集水井,不要做在井道坑底,应做在相邻井道内或附近地面下,井底比消防电梯井底低150即可。

3.18 墙身,女儿墙,腰线细部,可适当多用些砖砌,减少钢筋混凝土或混凝土的使用。

3.19 高层过分加大窗的开启面积对造价及节能均不好。

3.20 高层楼梯前室或合用前室可自燃排烟的(前室要注意开启窗洞面积>2-3㎡)做正压送风；走道、中庭或若干房间可自然排烟的做机械排烟均不合理。

3.21 吊顶构造: 许多商场超市,走道可采用金属搁栅取代金属板;或随桥架走向和灯具布置来做吊顶;这二种做法有利减低造价,尤其适合有较密管线的层高较大的空间。

3.22 不必设吊顶的部位设计吊顶---弱电机房除消防控制及计算机房外一般不做吊顶; 不必做粉刷的夹层或闷顶、吊顶内面做面层等。(如人防不允许顶抹灰)

3.23 一般的排气道,排烟道的底层,可不做竖井,有利空间利用。

3.24 外墙如为干挂构造，楼梯梯宽没必要撞墙，可按厚度减少200，类似结构构造要注意。

3.25 在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比>加厚外墙砌体材料>外墙聚苯颗粒砂浆>外墙保温板>采用LOW-E玻璃。

3.26 若项目成本利润率低于15%，则应降低一个档次选择门窗用料。中档及以下项目，不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。对中档项目，控制墙地面天然石材及大规格抛光砖的使用。对中档项目，楼梯扶手应以简单的钢质材料为主，不宜使用木质装饰性扶手。

3.27 电梯轿门门扇的标准高2100,超过的每门增加1000元，故一般楼盘轿门及轿厢增高无必要。

03

限额设计地质勘探控制要素

1. 设计阶段

确定地基承载力数据，控制钻探布点的密度

1.1 周边地质资料收集、参考；深入了解现场地质情况，根据总平图单体平面位置重点勘察布点，指导勘察方案；

1.2 调研地质勘察技术方案，力争使最终的勘查结果与实际相符；

1.3 特别关注地基承载力数据确定 ，向勘察单位表达清晰的进行优化的观点；

1.4 钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部位20米，根据需要局部适当加密；

1.5 设计部对勘察结果进行把关；

1.6 钻探合约内应明确：根据钻探报告，钻探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型；

1.7 超高层须做场地安全性评估及柱下超前钻。

2. 招标采购阶段

2.1 在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分；

2.2 勘察方案基准上，总价包干；现场网格测量；措施项目包干；

2.3 详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议；

2.4 区域战略采购，提高采购效率，降低成本；

2.5 投标方案经济性审核。

3. 工程施工阶段

3.1 需项目检查施工记录、施工是否与实际相符，当天记录当天完成，避免事后补签，另外尽量避免因我方原因（如施工许可证、政府部门验收等）造成施工单位窝工，向我司索赔；

3.2 现场异常土质情况收集，如暗浜、河道、地下水位、场地与市政道路高差等；协助设计口判断是否需要追加勘察；

3.3 监控各打孔深度，施工单位、监理、甲方工程师、现场成本确认；

3.4 进尺深度控制；

3.5 如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，需重点上报；

3.6 项目部应派专人进行旁站、监督，每个钻孔的照片必须存档及形成书面记录。

04

限额设计地下设计控制要素

1. 地下停车方式

1.1 中高档及以下档次项目：普通多层、洋房、别墅优先考虑地上停车，尽量不做或少做地下停车，若做地下停车，则优先考虑分户停车，不宜设置全拉通/集中式车库；

1.2 高层若受限于当地政策必须做地下停车，也应进行多方案比选取最优方案，尽量减少地下停车。

2. 地下室成本控制建议

具体地下室成本控制建议可参照下表

3. 地下室布置层数

能做半地下车库，尽量少做或不做全地库；地下室层数越少越好、原则是地下室尽量布置在地下一层：

成本结论：A（最经济）＜D ＜ B ＜ C

多层人防地下室合理位置：

4 影响地下室成本的其他因素

4.1 地下室顶板覆土厚度：平均厚度每增加 0.3m，地下室综合成本会增加 30 元/㎡；

4.2 地下室顶板尽量采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片），按此方案找坡层厚度平均 200mm，地下室综合成本增加约 105 元/㎡；

4.3 消防车道尽量避免布置在地下室顶板上，以控制地下室结构成本；

4.4 独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地址条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局；

4.5 如设置地下大堂，尽量靠近交通核，不占用车位。

5. 层高

5.1 当覆土厚度为 800，污水管设在地下室顶板之下。

5.2 当政府规定覆土厚度地区，覆土厚 1500，则污水管设在地下室顶板之上。

5.3 当严寒寒冷地区采暖管走地下室顶板下，排水管走覆土层，同时要考虑冬季冻土厚度因素，覆土厚度应按当地冻土厚度，和走管及构造所需非冻土厚度确定。

5.4 如果地下室为无梁楼盖顶板，H 则根据 H1 为顶板厚度增减,管线和电缆避开柱冒设置，防火卷帘箱也应避开柱冒设置，卷帘升起后净高不低于 2200。

6. 柱网

6.1 规范中标准车尺寸为 1800x4800，如柱子完成面尺寸为 600x600 时，理论最经济的柱跨为 7800x8000，一般情况下，设计应优先采用此柱跨模数。考虑现实情况，车宽 1800-2000 的已占了大多数，柱跨为 8100 在富裕地区较为正常，豪华车位则可以考虑柱跨为 8400，进深也应相应加大。

6.2 考虑到楼间距较小地区或形状复杂、面积较小的地下室时，也可使用下面小柱网形式，或两种柱网混合使用。

6.3 观感要求不高，且符合条件的项目可以采用改进型小柱网设计。此柱网在配合天然基础时成本有一定的节约，当采用其它基础形式时，须进行全方位成本计算判定方可使用。

05

限额设计竖向设计控制要素

5.1 对不平整地块或与周边道路有较大高差地块，规划方案竖向设计标高的确定，应在满足与地块周边即有市政道路衔接的基础上，分析方案竖向布置对土方挖填的影响，合理确定各台地竖向标高，尽量使各栋建筑±0.00标高与现状标高接近，减少土方工程量。

5.2 通常情况下，场地最低点设计标高应高于周围基地周边道路最低点标高200mm以上，以减少地面排水设施投入；同时应尽量降低场地排水坡度。

5.3 满足规范的前提下，应尽可能因地制宜，减少土石方工程量：

5.3.1 当自然地形坡度小于8%时，可采用平坡式布置。

5.3.2 当自然地形坡度大于8%时，可采用台地式布置。台地高度以为1.5~3.0m，台地之间应设挡土墙或护坡联系。

5.3.3 地下车库应尽量结合填方区域布置，减少土石方开挖量。在坡度大于8%的台地地形中，地下车库应采用分片区、分标高的设置模式。

5.3.4 主要室外活动场地、运动场地及中心绿地等，宜结合填方区设置。

5.3.5 对于特别复杂的地形，需通过地形等高线图和多方案的拟建标高叠图，综合测算土石方、边坡挡墙等成本进行多方案比选，选择成本最优方案。

5.3.6 在满足规范及产品品质的情况下，适当抬高竖向标高。

A 下图为平坡式：

B 下图为台地式

06

限额设计土石方控制要素

1. 设计阶段

严格控制土方量、做到场地自平衡

1.1 前期做好场地标高、设计方案，进行土方平衡，力求少开挖、少回填，控制挖、填土方量，较少外运，避免重复运输；

1.2 对于山地建筑，应因地制宜，合理利用地形，依山就势，经济、合理地布置建筑；居住区内道路顺应地势起伏，有效减少场平土方量；充分利用地形特点，有效减少地基处理费用，提升环境品质；

1.3 市政路高于场地标高时，可充分利用高差设计地下室空间，减少挖方、填方成本；

1.4 地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小；

1.5 土方开挖方案需与桩基施工方案进行联合经济性评审，选择先开挖后打桩或先打桩后开挖；

1.6 合理进行施工组织设计，对现场道路、施工作业场地、生活区域、基坑支护方案严格论证。

2. 招采阶段

土方开挖前方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方工程的，建议须在招标及合同中体现：

2.1 明确一定规格的石方列入土方工程；

2.2 其余石方分炮机破碎、静力爆破、炸药爆破三种价格；有砂石子可回收的，招标时进行折算（可考虑砂石折价后包干）；

2.3 招标前充分调研满足项目土石方外运量的渣场，了解最近渣场情况，充分利用地方单位优势，降低外运谈判单价。

3. 工程施工阶段

3.1 土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量绘制工作，由三方签字确认；

3.2 合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖”；

3.3 土方开挖、内倒、场内堆土：需结合项目开发进度确定，回填土临时堆放位置的确定需考虑内倒运距以及对后期开发、分部施工没有影响，避免场内二、三次倒运；

3.4 施工时，需依据土方开挖方案，考虑现场土方平衡，留足土方回填量，土方造坡须考虑挡土墙施工方案及对后期小区道路影响；

3.5 控制开挖范围、规划土方上下交付标高；

3.6 如为总价包干，则进场前布置原始场地方格图，挖到砂层，进行二次方格图测绘；

3.7 土方工程须进行分批测量，分批收方、结算工作，出现土石方场内平衡关系的挖填区域和批次尽量同期结算或纳入同一施工单位或界面划分清晰，避免后期争议、扯皮。

07

限额设计支护工程控制要素

1. 设计阶段

常规支护方案有：自然土方放坡、喷浆、挂网喷浆、预力锚杆+喷射、毛石挡墙、挡墙、深层搅拌桩、深搅桩+围护桩+锚杆、钢板桩等；各类型支护的成本大致按以上方案顺序递增：

1.1 引进专业单位对方案进行经济性评审；

1.2 对可能出现深基坑方案施工的支护，在现场条件及进度允许情况下采用多级放坡避免深基坑施工的出现，从而降低工程造价；

1.3 参与评审基坑围护方案的经济合理性，结合土方平衡尽量放坡处理；

1.4 合理进行施工组织设计，对现场道路、施工作业场地、生活区域严格论证，尽量减少支护面积；

1.5 基坑的深度是由地下室埋深及其垫层厚度决定的，基坑深度越深其基坑支护所需抵抗的侧压力越大，由此带来的基坑支护方案的费用越高。基坑深度的优化实际上是地下室埋深的优化；

1.6 设计须提供支护比选方案，成本配合；

1.7 达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。

2. 招采阶段

2.1 引进专业单位对方案进行经济性评审，对深基坑及边坡（深度、高度大于12M）必须进行设计/施工图评审；

2.2 若不能总价包干模式，也应采用综合单价包干模式，且降排水等措施费包干；工期短，复杂程度低，应采用总价包干；

2.3 钢管桩做好施工组织设计，对不同阶段回收及不回收，分别进行列项，避免后期结算无价格依据。

3. 工程施工阶段成本控制

3.1 施工单位、监理、甲方工程师、现场成本确认复核是否按围护方案实施；保证施工记录的真实性；搅拌桩、围护桩提供打桩记录，供成本结算使用；

3.2 尽量减少钢管桩超期回收，结算时清点实际打桩数量，确定可回收及不可回收数量。

08

限额设计基础工程控制要素

1. 设计阶段

经济方案选择桩型时应尽量考虑市场价格。各类型基础的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩（逐渐受限制）、灌注桩。

1.1 设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩位布置、基础形式等）以供比选；多方案比选确定基础形式，平衡进度和成本的关系。根据地质条件及现场情况，合理布置桩位；

1.2 桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审后方可确定；

1.3 桩基设计选择最经济方案尽量选择最省配筋、最省长度，避免保守设计。注意单桩承载力 取值，取值越高，桩数越少；泳池、地库等下沉构件严格按照地下水位，考虑抗浮桩设计，禁止设计一切多余的抗浮桩；桩配筋在抗压桩中基本起构造作用，减少配筋，抗浮桩需按计算要求计算配筋；注意注浆管的替换钢筋；

1.4 桩基检测优先采用大应变对桩基基础检测，仅在必要时采用静载试验。

2. 招采阶段

2.1 桩基合同中必须明确以下内容：桩基工程量按实际有效桩长结算；明确桩长计算方法，以及在异常地质情况下，工程量的计算规则；明确断桩、桩位偏移等超规范规定桩的结算规则；合同附件中增设桩基础现场工程量记录表格，明确现场记录人员组成、记录方式以及验收方式成本控制建议；

2.2 合理安排工期，充分评估桩基工程与主体工程工期关系，减少因工期引起的降排水措施费等大幅度增加；

2.3 桩型确定后，待施工图纸确定后核定暂定总价。

3. 工程施工阶段

3.1 桩基工程施工过程中必须要对每日现场打桩情况形成书面记录。记录表中要有该项目工程桩基的桩号、桩径、规格尺寸、设计桩长、施工桩底标高、入土深度、钻杆数量、钢筋笼长度、配桩方案、施工桩顶标高、欠送/超送长度，有效桩长等具体内容；

3.2 打桩记录需经甲方项目工程师、现场成本、监理、桩基单位四方签字，方可作为结算的依据；

3.3 做好桩机设备进退场次数记录，如因项目分段施工而造成的桩机设备退场二次进场需做会签记录，作为结算的依据；

3.4 桩基进场时间应结合现场实际情况，在施工条件合理的情况下确定，明确各种施工条件情况，避免后期扯皮；

3.5 项目组织工期上，在工期符合要求情况尽量采用长螺旋引孔，避免采用冲孔引孔；

3.6 桩基检测项目部应根据项目情况整体考虑，提出检测费用最低的书面方案。

09

限额设计结构方案控制要素

1. 在容积率许可的情况下，层数或高度尽量做成区间的上限，如20层60米以下、21～26层（80米以下）或27层以上（100米以下）。

2. 平面尽量规则，若不规则或超限，通过设结构拉板或拉梁转化成规则；转换层根据停车需要、架空层功能设置，尽量少设。

3. 合理控制层高，普通项目层高可取2.9米。（层高每增加0.1m，含钢量限额可增加1kg/㎡；混凝土含量限额可增加0.01m³/㎡）

4. 6度7度抗震设防地区，高层剪力墙结构高宽比不宜超过6。

5. 控制墙柱的面积，在满足初步估算的前提下，控制位1/800~1/1200。

6. 设计院荷载取值不要扩大，不能层层加码。实配值宜比计算值稍大即可，不超过10%～15%。

7. 相关专业影响，下列因素将影响限额指标的实现，应尽量避免。

7.1 建筑单体高宽比超过规范限值较多的，例如比值大于6；由于建筑方案平面布置原因，高层结构抗侧力方向设置剪力墙较少或虽设置了较多剪力墙但相互间无连梁或框梁连接的。

7.2 除结构规范规定的平面不规则外，外墙凹凸较多，或因门窗原因导致出现较多短肢剪力墙，造成竖向构件增加较多的； 因建筑布局原因，导致两方向剪力墙设置数量较为悬殊的；由于凹凸原因，结构需要设置拉梁拉板的；转角窗设置较多的；坡屋面建筑。

8. 板跨不宜太小，建议≥3米。

9. 减少挑板、外挂装饰钢构件数量。

10. 单体高度在60米左右的，原则控制在60米以内；单体高度在80米左右的，原则控制在80米以内。

11. 结构模板平面确定后，审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。

10

限额设计土建工程控制要素

1. 设计阶段

1.1 设计合同控制地下室砼、钢筋指标，避免地下室顶板覆土厚度过深，减少砼、钢筋指标，合理选择防水方案；

1.2 人防设计时，应先对建人防地下室、交异地建设费及收益方案进行费用对比分析；

1.3 在政策允许范围内，人防地下室尽量考虑物资库形式，尽量避免人防掩体；

1.4 设计深度满足招标要求，尽量减少设计变更；

1.5 单车面积控制，层高控制，入土埋深控制；

1.6 高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18，以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为1/20；

1.7 在满足要求情况下尽量减小基础尺寸；

1.8 楼地面（非防水部位）地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不需要压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆二次找平；

1.9 地下室车库天棚可采用防水腻子和防霉弹性涂料；墙面可采用防水腻子和防霉弹性涂料；

1.10 地下室底板避免整体建筑找坡、采用结构找坡，地下室、裙房顶板采用结构找坡；

1.11 进风机房、排烟风机房、钢瓶室、储油间、隔油室地面采用水泥砂浆抹光、墙面水泥砂浆抹平（仅限砌体墙面，砼墙面表面清理干净即可），天棚砼面清理干净即可。个别地区以上部分如有特殊要求，按照当地最低政府标准执行；

1.12 合理设计，特别是有户型赠送的，后期需改造的，提前做好方案，减少后期改造费用；

1.13 避免过多使用外墙线条、造型，合理控制费用，砼、钢筋、外墙系数满足限额设计要求；

1.14 钢筋、砼等重要限额指标在设计任务书中明确，合同条款中约定超出限额指标的罚款；

1.15 卫生间沉箱防水层施工完毕后，不必再做保护层；

1.16 总包定标后，施工图纸不允许整版更换，必须以变更形式体现；

1.17 改造加固工程，新旧砼结合部位可在凿毛清洁旧砼面的情况下直接浇筑新砼，不得使用界面剂；

1.18 如必须使用界面剂，可使用素水泥浆或水泥砂浆，不得使用环氧砂浆、进口胶等成本较高的产品；

1.19 建筑方案设计时，机电与结构专业应密切配合，综合管线布置应结合梁高，风管尽量设置在次梁位置，合理控制层高；层高每增加10cm，相应建安成本增加约1~2%。

2. 招采阶段

2.1 充分了解市场供应状态、市场人材机价格、招标时尽量总价包干；

2.2 甲定乙供材料范围，应做好前期合约规划，并明确材料定样时间，在主体工程招标前确定；

2.3 合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组织如涉及费用事项，须根据现场情况办理验收确认手续；

2.4 措施费包干，包干范围内，不得另行核量、计费

2.5 土建毛坯交楼标准必须经评审并作为合同附件。

3. 工程施工阶段成本控制

3.1 现场成品保护到位，减少后期维修签证；明确施工中谁破坏谁负责，责任成本落实到位；

3.2 合理安排工序、避免不必要的拆改等无效成本投入；

3.3 控制工程质量，减少维修费用的发生；

3.4 工程组织设计、成本、工程部门及施工单位进行图纸会审并形成记录，提出优化建议；

3.5 设计部签字确认的施工图才可下发执行。

3.6 未签订合同的工程，施工单位不得进场施工；

3.7 经过图纸会审的问题需要由设计部签字确认后的施工图或者设计变更方可下发。

4. 外墙材料的选用要素

4.1 不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。

4.2 外墙面独立砼现浇线条、阳台封边梁、独立的砼柱子粉刷时取消挂钢丝网。

4.3 外墙减少线条造型，如果要采用线条，采用混凝土浇筑，同主体结构一并成型。

4.4 外墙保温隔热材料表

在满足节能及防火的要求下，各类型外墙保温成本大致按以下顺序递增：玻化微珠保温砂浆，聚苯乙烯保温板（EPS），挤塑聚苯乙烯板（XPS），酚醛保温板，发泡水泥保温板， 岩棉保温板，发泡陶瓷保温板。

11

限额设计门窗控制要素

1. 设计阶段

1.1 设计选型五金配件、开窗率需满足档次及限额要求，铝型材按标准常规设计，避免增加非常规开模费等；控制窗分隔。

1.2 型材、玻璃选型满足规范要求即可。

1.3 室内与公共区域，在满足节能测算的基础上，选择不同配置，公共区域较室内降低一个档次。

1.4 尽量减少落地窗及圆弧窗。

2. 招采阶段

2.1 招标文件内应指定同等档次的玻璃、五金配件品牌不少于三家；

2.2 如同一期项目内含不同档次产品（如别墅、高层），招标文件内应根据不同档次确定不同五金配件品牌。

3. 工程实施阶段控制

3.1 门窗施工完毕后注意成品保护，减少后期交付时投诉及维修。

3.2 现场复尺，以复尺结果作为结算依据。

3.3 项目部严格按照招标样板进行验收，重点关注型材厚度、玻璃厚度、五金配件的真假等方面。

4. 外窗材料的选用要素

4.1 节能设计中玻璃单品选择的优先次序是：白片玻璃、浅色吸热玻璃、浅色镀膜玻璃（镀膜面向室内）、LOW-e 玻璃。

4.2 节能设计中玻璃形式选择的优先次序是：单片玻璃、中空玻璃。

4.3 中空玻璃玻璃材料的次序是：一片白玻面向室内、一片节能需要的吸热玻璃、浅色镀膜玻璃（镀膜面向空气夹层）或 LOW-e 玻璃面向室外。

4.4 节能设计中门窗框料优先选用普通铝合金（或塑钢）框，其次才选断热铝合金框。

12

限额设计安装工程控制要素

1. 电气工程

1.1 弱电机房：

1.1.1 弱电机房这里指电信机房、有线电视机房、闭路电视监控机房、消防控制室、应急广播机房等；

1.1.2 从节省管理成本考虑，消防控制和应急广播、小区闭路电视监控设备宜合用一个机房；

1.1.3 选址还应综合考虑弱电干线进出方便，管线路经较短，线缆较省等；

1.1.4 车库内弱电设备房，其尺寸应该紧凑而不浪费，同时应积极配合建筑专业控制单个车位面积不超限额。

1.2 住宅小区低压供电方案：

2.1 当地供电部门有要求的以其要求为准；

2.2 当地供电部门没有明确要求的，以规划市政相关指引和成熟做法为准。

1.3 照明：

按照《建筑照明设计标准》GB50034-2013 的照度值及 LPD 值规定执行，地方无特殊要求的按现行值执行

2. 给排水工程

3. 消防工程控制要素

3.1 设计阶段

3.1.1 应结合当地消防验收要求有针对性的进行设计，设计原则应以最低限度满足验收需求即可；

3.1.2 结合项目实际情况，深化设计；

3.1.3 公寓设计需注意，户内尽量避免设置喷淋；

3.1.4 紧密联系消防相关规范，避免不必要的系统设计（如自然通风满足要求的，不设计机械通风）；

3.1.5 管路、线路布置经济合理；

3.1.6 小区建筑等级、规范要求、地下室综合管线的标高、材质选型；

3.1.7 消防工程设备及器材宜选用国产品牌；

3.1.8 灭火器与消防箱尽量设置在一起，不单独设置灭火器箱；

3.1.9 在满足消防规范的条件下，线管尽量用PVC管，少用钢管；

3.1.10 消控中心设置应按整个项目综合考虑，尽量减少消控中心数量，消控中心尽量与智能化控制中心合并；

3.1.11 各楼栋核心筒的火灾自动报警系统，除烟感探测器、警铃、广播设楼层地址外，其余取消消防设备（报警按钮、消火栓按钮等）只给出楼栋地址，减少模块；

3.1.12 各楼栋不设置区域报警器；

3.1.13 消防水系统的选择，比如单立管（经济）、双立管（不经济）；阀门的选择：阀门选择参照《奥园集团阀门选择标准》V1.0版；消火栓形式的选择：比如单栓、双栓、组合栓；减压消火栓尽量不用，如必须用，可采用普通消火栓+减压稳压消火栓；地下室管网和管井内管道的布置：100以上的管道尽量平直走，避免太多配件；

3.1.14 防排烟风机参数选择合理；风管、风口设计最优；适当使用静压箱。

3.2 招采阶段

3.2.1 实行工程量清单计价方式，总价包干方式；

3.2.2 报警设备选用占有率高的产品，能共管消防线缆不单计；

3.2.3 密切关注市场，材料设备价格接轨市场。

3.3 工程实施阶段

3.3.1 交叉施工布局合理，尽量避免较多的签证；

3.3.2 管线综合提前介入，避免产生较多的签证；

3.3.3 合理安排工序，避免产生签证；

3.3.4 结构实施埋管、留孔；

3.3.5 交叉作业注意对消防线路保护。

4. 室外供配电工程

4.1 供电设计时，应认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案并进行对比分析，保证满足用电要求的情况下，达到成本最低；合理控制赠送面积和每平米配电容量，尽量避免增容费产生；

4.2 非垄断地区，根据确认外电引入点（开关站）位置，对项目高低压配电房的位置进行合理设置，以减少电缆铺设长度。外电接入点提前与供电局沟通，尽量缩短电缆长度。对于一些离市政电源供电点较远的项目可能有多种供电方案的特殊情况下，为取得较短的线路，可先行方案招标；

4.3 非垄断地区，招标时尽量选择与园林工程一同招标，避免过多工作面交接影响施工进度， 便于已完工程的成本保护，减少签证费用的发生，有利于控制成本。

4.4 低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品,优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜；

4.5 变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度，如因场地狭小或其他要求，采用小型化设备、全地下或半地下变配电房需专项论证；

4.6 小区（室外）配电线路成本由低往高方案排序：普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟，但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设 时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认；

4.7 室外一般低压主电缆选用5芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的；

4.8 根据各地区实际情况，对于非垄断地区可实行高低压工程单独招标；

4.9 根据小区的物业管理及所在地区各弱电运营商要求设置电信机房，有线电视机房，安防中心，依据规范要求设置小区消防中心，要求位置合理，进出线方便，要尽量避免线路的绕行，消防中心与安防中心可合并设置；

4.10 加强材料等的检验检查，防止以次充好或以旧充新。

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