空调维修保养合同范本大全，各类商铺出租合同范本大全_免费下载

编辑：施莉 2024-09-20 16:34 浏览：8216

导读：空调维修保养合同范本大全,各类商铺出租合同范本大全_免费下载,来源：新时代文库商铺出租合同范本出租方（以下称甲方）：法定代表人：身份证号/统一社会信用代码：注册或居住地址：邮编：电话：承租方（以下称乙方）：

一、空调维修保养合同范本大全,各类商铺出租合同范本大全_免费下载

来源：新时代文库

商铺出租合同范本

出租方（以下称甲方）：

法定代表人：

身份证号/统一社会信用代码：

注册或居住地址：

邮编：

电话：

承租方（以下称乙方）：

法定代表人：

身份证号/统一社会信用代码：

注册或居住地址：

邮编：

电话：

甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方。双方根据国家相关规定，经协商，订立本合同：

第一条　甲方出租的商铺坐落地址为________________________，建筑面积_________㎡（使用面积__________㎡）。

第二条　租期_______年，自_________年____月____日至_________年____月___日。甲方应于合同签订后_____日交付商铺，如甲方延期交付商铺，则租期也相应的顺延。

第三条　租金和租金交纳期及条件

1、每月租金为人民币____________元，乙方每____个月缴纳一次租金。乙方可以支票或现金形式支付租金。合同租金为含税价，甲方向乙方收取租金时必须出具税务机关认可的正式发票，否则乙方有权拒付租金。

甲方开户银行：_______________

收款人名称：_________________

账号：_______________________

2、本合同一经签署，乙方即应交纳____个月的租金作为押金。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方商铺和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用,不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足。

第四条　水电费、管理费、电话费、清洁费和维修费的缴费办法

1、管理费：甲方每月自行向有关部门交纳；

2、水电费、煤气费：乙方每月自行向有关部门交纳；

3、电话费：乙方自行向有关部门交纳。

4、维修费：租赁期间，乙方造成租赁物内与商铺质量有关的设施损毁，维修费由乙方负责；租赁物内家私、家电设备损毁，维修费由乙方负责。但正常磨损除外。

第五条　出租方与承租方的变更

1、租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务......（更多商铺出租、转租合同范本，请百度搜索“新时代文库”）

第六条　乙方的职责

1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金____%的滞纳金。如拖欠租金____天，视为违约，甲方有权收回商铺，并不退还乙方押金。

2、甲、乙双方在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同。

3、乙方在租赁期间，必须合理防范措施，保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁商铺的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意后方可进行。乙方造成租赁商铺及其设备的毁损，应负责恢复原状。如乙方在租赁期满不负责恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方押金中扣除，不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足......（更多商铺出租、转租合同范本，请百度搜索“新时代文库”）

9、甲方向乙方出示出租商铺的相关资料原件和给乙方与原件一致的复印件。包括出租商铺的产权证、商铺所有权人的身份证和出租许可证等。如果任何第三方对出租商铺主张权利，使乙方无法使用租赁商铺，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。

甲方在租赁期内：

（1）对本合同约定期内设施进行维修保养，包括______________；

（2）对本出租房所属的大厦或小区的安全和管理负责；

（3）负责租赁商铺的结构性维修。

（4）甲方保证乙方在本合同期内合法经营不受干扰。

第七条　合同期满，如甲方的租赁商铺需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权（但租金可随社会物价指数变动而适当调整）。

第八条　租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁商铺，乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用，本合同可自然终止，互不承担责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。如遇政府征收或者拆迁时，所有补偿款归甲方所有，但对于经营性部分（包括但不限于装修补偿、安置补偿、搬迁补偿、营业损失等）的补偿由甲方直接按照_______的标准（计______元）向乙方支付。

第九条　甲方配备的室内电器、家具的数量、型号和装修的标准，以附件确认为准。

第十条　本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等效力。

本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

本合同经过双方代表签章后生效。本合同正本一式两份，甲、乙双方各执一份。

（以下无正文）

出租方：

法定代表人盖章：

_______年____月___日

承租方：

法定代表人盖章：

_______年____月___日

附件：

甲方为乙方提供家具和电器如下：

电器类：

空调机______台，（型号：__________________）；

冰箱______台，（型号：__________________）；

彩色电视机______台，（型号：__________________）；

洗衣机____台，（型号：__________________）；

电热水器______台，（型号：__________________）；

抽油烟机______台，（型号：__________________）；

煤气炉______台，（型号：__________________）。

家具类：

床______张，（其中，双人床____张；单人床____张；上下床____张）；

书桌______张，（具体状态_________________）；

沙发______套______张，（具体状态__________）；

茶几______张，（具体状态__________________）；

餐桌______张，（具体状态__________________）；

餐椅______张，（具体状态_________________）。

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来源：新时代文库

二、物业管理风险大全预防措施和应急处置是关键

我国的物业管理行业发展时间很短，或者说是我国的整个社会体制的问题吧，总之现在物业管理行业是民生服务的最前沿，法律法规不健全，政府宣传引导不到位，媒体的误导等，使物业服务企业的实际工作中处处是风险，不管你物业企业愿意不愿意，最终都成为你的责任。做为一个企业，物业服务公司是有责无权，无论是业主或是政府相关部门开个口就能让你做这做那，不管是不是你的义务，你做的不好，就会指手画脚的说你这不对那不该，总之就是管理不到位。

现阶段的物业管理工作就是一个风险防范工作，防范来至各各方面的风险，你的风险防范工作如果不放在第一位，那其他的所有工作都是瞎扯的，现实就是这样，当你无法回避时就要去面对，问题是我们应该怎么去面对呢？在这里先大概的聊聊风险管理的事，在后面再分开聊聊细节的方面。

在物业管理的全过程中，风险可能是来至以下方面：

一、遗留问题带来的风险。商住混合、质量问题、设计问题、设计变更、配套设施、宣传问题等等。

二、自然因素带来的风险。地质、气候、环境等，象下暴雨、台风、环境噪音都会带来风险。

三、物业管理费用风险。物业管理费用的风险可以来至任何的事由，也是物业企业最头痛的风险，这些风险可以来至业主、开发商、政府部门、相关企业等。到底什么是弱者呢。

四、业主消费观念的风险。这个问题应该多方面的，也不能全怪业主吧，政府的关注、媒体的引导、物业企业的宣传都有关系。

五、来至政府相关部门的风险。法律法规的末细化不配套，专业部门服务不及时不到位，事情发生时就一味的指责物业企业。

六、经营决策造成的风险。判断失误而造成的风险不少见，员工数量配置、物业费确定、公司架构设置、物管项目的服务品质定位、特约服务项目的选择、投诉的处理方式。

七、内部风险意识不强带来的风险。物业企业各部门各岗位的风险意识不强，出现安全隐患也不能及时发现，或者，就是发现了、感觉到了也没有及时汇报或处理。

八、员工操作带来的风险。员工在与业主交流时、在实际操作中不注意风险防范，因一时大意或违反操作规定而造成的损失是不可估量的。

九、社会因素带来的风险。如房地产行情的变动、供电供水抄表到户、供电供水的价格变动、政府相关部门的附带收费、社会劳动力价格的变动、相关企业的服务意识等等。

十、行业发展过程带来的风险。

房地产开发商带来的风险

房地产开发商给物业服务企业带来的风险，多数是属于房地产开发商对物业管理的理解及服务观念的问题。在现实运作中，绝大多数的开发商选择自己组建物业服务公司，还有一部分选择一级资质的品牌物业服务公司，极少的开发商选择通过媒体公开招标的形式选择物业服务企业。这个做法的本身就是一种隐形的风险，这个风险的承受者当然是物业服务公司。

谈到这类风险就不能孤立地只说某一个过程或某一件事，这样就没什么意义了，我按照房地产开发的程序来聊这个风险问题吧，这样大家以后在实际工作中可以多注意，当然，有一点要明确，就是我们是以物业管理这个角度介入项目的，所以关注的方向是确定的，蜂巢物业网注。

房地产项目开发策划。如果你做为一名物业经理，对项目的物业服务有一个好的愿景，那你应该找机会看看这个项目的开发策划书，当然不是项目完工后看，是在项目最初的策划阶段，最迟是在项目施工的初期阶段。重点看看“项目定位”“项目布局”这些与将来的物业服务有关系的内容，了解这些内容，对你以后在项目的施工过程中提出改进意见有帮助。例如，地段是沿街的，那么项目策划中是否安排有商铺？象陌生人管理、车辆管理、噪声防范、水电管理分布、水电计量点、通道是否合理等等你要考虑吧？策划书中提到辖区内设置有水景观，那么水从何来？有许多项目的物业经理是在项目的建设初期就已经介入了，并且也开始组建物业公司，但是，对于项目本身的关注是乎并不在乎，无论对于项目来说，还是对于你个人的发展来说，这都是错误的。

房地产项目开发设计。在项目报建时，开发商会提交一份项目总体平面图。虽然这份图纸并不一定是最终的施工用图，在向施工单位移交图纸前可能还会变动，就是移交后也还会变更图纸。物业经理要看的不是如何开展施工，而是在图中哪些内容对以后的物业管理不利，这才是物业经理看图的目的。观察和思考的顺序是安全、经济、实用、便利等，在正常情况下，安全永远是第一位的。从图纸上可以清楚的看到物业辖区的布局及各建筑物，我们可以从外向里看，门岗的位置是否合理、人车是否分流、入口车道是否直通地下车库、商铺是独立的还是商住混合的、有水塘吗、有游泳池吗、会所的位置是否方便以后的经营、辖区有几个出入口等等。如果认为有不合适的地方，可以向开发商提交申请变更报告。

房地产项目施工阶段。从这个阶段开始，许多的物业经理都知道从此开始参与的重要性，可是，有多少物业经理在实质上参与了施工现场的管理？或者说，有多少物业经理每天会抽出时间到施工现场关注施工质量？再或者，有多少物业经理会抽空到施工项目部看看各种施工图纸？物业经理为什么一定要西装领带？难到业主会说你很帅吗？那么物业经理应重点关注什么呢？简单些说吧，地下室部分要关注防水处理，特别是顶板结合部位的防水处理，随后的主体框架没有什么问题，主要是关注室外空调机放置位置和空间是否适用，主体框架的施工时间很短，五天一层吧，真正的重点是在框架施工完工之后，外墙体沏筑、墙梁柱板的抹灰是否平直、墙面抹灰之前是否将孔洞填实、预埋的电源线管是否有弯折、室内的共用排水管预留孔是否填实并做特别的防水处理、铝合金窗体与墙体的结合部是否认真做好防水等等，太多了，这一段话说不完，你只要知道有这么一个过程就行了，自己去实践吧。交房后业主投诉最多的就是这个过程出现的问题。

项目完工交付使用后。这是所有物业经理都会经历的阶段了，在这里也就不多说了，项目交付使用后由开发商带来的风险主要有：超过合同约定的交房时间不采取补救措施、竣工资料业主资料不按时移交、设施设备的供应方不配合物业工作、设施设备资料不齐全、保修合同没有文字约定、建筑施工方的质量保证金不移交或不告知、房屋质量出现问题不处理、应缴费业主的数量不告知、未售出的房屋开发商不缴物业费、辖区内的标识标志不健全等等。

还是前几讲说过的话，不要以为你懂得物业管理知识，别人就应该也必须懂，不是的，开发商并不关注这些，可是你做为物业经理，就要主动去沟通去告知去协调，你说清楚了，开发商一般都会采纳，因为按你这样修改对他们并没有坏处呀。

员工违规行为带来的风险

公司内部员工风险意识不强，是一个普遍存在的问题，这个问题与前一讲聊到的内部管理风险意识问题有些类似，但又不完全相同，一个是监督机制的事；一个是执行的自觉性问题。如果一个企业的员工做什么事都需要别人去监督，那这个企业的员工管理就出问题了。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为“雇主责任”，物业服务企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。

保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门，蜂巢物业论坛注。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。阿霞本意是好的，但是没有想到这样做所产生的风险，单独一个人进入业主家里，就算你是好意也会被业主误解，而且是违法的。

类似这样的事情还有很多，比如物业人员擅自进业主家维修共用排水管；业主已经办理收房手续，而物业人员还是随意进入业主家；保安巡逻时发现业主家的入户门未关，未经请示就擅自进入；物业工作人员未与业主核实，就擅自同意中介、装修人员进去看房，等等。这类行为引发的业主索赔案已经不少了。

有一名保洁员在某公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤，王某为此要求物业服务公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失。

保安在当班时发现有异常的人或事未及时查询或汇报，或者正在处理的事情当班没处理完毕也不做交班记录，卫生间的第一次防水在业主装修时未认真地让业主做防水验收，卫生间的沉箱在装修时二次防水完毕回填用的填料未做记录，等等。

员工在进行危险作业时不按规范要求操作，而发生事故。电工在进行终端维修操作时会将室外的电闸拉开，可是电闸是在电工的视线之处，不在电闸处挂禁止合闸的标识或没有安排一个员工在此处看守，有人意外合闸会发生什么？你们可以在电工进行作业是去抽查一下看是否经常有这类情况。小区供电的备用发电机是要定期维护的，其中有一项是蓄电池保养，作业目的是给蓄电池充电，可是经常会有人在充电时不打开蓄电池的检查盖，从而使蓄电池里的分解气体因受热膨胀，发生蓄电池爆炸事故，如果这时正好维修工在蓄电池旁边，那轻则毁容，重则永垂不朽。

随意向业主承诺这事那事，这些好象也是通病吧。一线员工经常会遇见业主，时不时的会聊几句，也会谈论辖区的一些事情，或者有些业主将一些个人事情交待给一线的员工，物业员工有时就不注意谈话内容，言者无意，可听者有心呀。业主的个人事情交待你，你承诺了就要做好，并且你要向业主声明这是你的个人行为，是你个人在向业主承诺，有的事做好了，那啥事没有，万一做错了，或者发生了失误，业主在追究责任时就会说是将事情交给了物业的人，这时物业公司就会为这个事情忙里忙外，弄不好还要承担这责任那责任。

在给员工定期开工作例会时，一定要经常性地提到这些风险问题，增强员工的风险意识。

内部管理风险意识不强

内部管理风险意识不强，是指在物业服务企业中各管理层的风险意识不强，这里包括班组长、领班、主管等等基层管理者。最主要最关键的岗位是项目经理或叫物业经理、管理处主任，因为他是物业项目的驻场最高领导，物业服务的水平如何及员工的状态如何，最能体现一个物业经理的管理能力。不要抱怨你的下属工作表现如何，而是看你这个物业经理的能力如何。

物业服务企业每天要处理的事务细碎烦杂，而且重复的事情多，这些工作过程可以实现流程化，绝大多数物业服务企业也是这么做的，就是自己不会设计的都知道上网下载。可问题是我们要怎么去将这些流程执行到位，如果执行不到位哪还有什么用？如何防范风险呢？这里强调一个概念的问题，请记住，物业服务企业的内部管理风险并不是单指出事故，任何给正常运行带来麻烦的事都是风险，出了事故就不要说了，就是平时业主都能以任何理由拒绝缴费。

由于风险管理意识不强，而导致的严重事故有人身伤害、财产损失，如入室盗窃、车辆被盗、发生火灾、溺水事故、触电事故、交通事故、高空坠物、意外伤亡等等；而非事故类的经济损失风险就更多了。

举几个平时最常见的例子来说说内部管理风险意识的问题，可能是比较平凡又经常重复，所以会经常被不当一回事。

对于业主人身财产安全，虽然法律上没有要求物业服务企业必须保证业主的人身或财产安全，物业服务合同上也不会写上这些内容，但是，物业服务企业有义务去防止这类事件的发生，有义务协助政府相关部做好这些工作，在发生事故时，有义务协助调查工作。比如，秩序维护部在门岗的这个岗位，这可是物业管理辖区的第一道防线，我把门岗只看做是一道安全防线，它不是一个物业存在的显示、更不是物管辖区的装饰，那么这个岗位存在哪些管理风险呢？陌生人进入时是否核实？是否认真查询证件并记录？夜班是否查岗到位？是否有睡岗的现象？非小区内的车辆是否可以临时进入？小车进入小区时车上有几个人？什么人？需要登记吗？等等，这些如果做的不到位，那么你就无法在出事的时候证明你物业服务企业工作做到位了，你又如何进行风险防范呢？

某一天，小区发生了意外，警察第一件事就是要求调阅监控录像，一个小时、二个小时、三个小时，警察奇怪地发问，怎么两三个小时没保安巡逻？在监控录像里没有发现保安巡逻走过的片段。你说有人巡逻，那你凭什么说？嘴巴吗？你没有服务到位，你不赔偿谁赔偿？

再说说关于信息返馈的事，投诉的处理情况是否及时返馈到客服前台？辖区物业管理员的巡查情况是否及时返馈前台？一线员工得到的业主意见或请求是否返馈前台？工作计划的执行情况是否有人去督查？重复出现的问题有没有深入追究原因？有没有向上反映？物业经理是否经常走上一线去抽查工作执行情况？这些都是风险，都是要我们认真防范的。业主投诉的问题处理不到位，会引起业主拒缴物业费的风险；维修工去换个小开关小灯泡半天不返回，也不告知前台是否维修完毕，这是什么风险？浪费人工费用。

物业服务企业无力改变什么，也无权决定什么，但是，我们有权保护我们自身的利益，防范责任风险的发生。

企业运营决策造成的风险

无论是什么类型的物业服务企业，也无论是新老物业服务企业，都一定会有自己的运营目的，有没有发展方向就不一定了，但一定会有目的，这是现实情况，在当今物业服务行业，有发展方向的物业服务企业好象不多见。

物业服务企业运营决策的内容很多，涉及到企业管理的方方面面，但是，最根本的问题是物业服务企业决策者的经营观念是否能随着客观实际情况而调整。不能主观的将你过去的某些做法、或你认为好的做法强行套用在当前物业服务企业的经营中。决策是战略上的范畴，简单的理解就是决定策划方案，而不是某一个细节，细节是体现在执行的过程中，这是战术。

就象人们平时说“我想去旅游”，可是想了几年也没有去，你要真想去旅游，就必须按照这个想法或者说是方向来认真的做一个方案，想去哪儿？计划什么时间去？游玩几天？需要多少钱？现在需要做哪些准备？等等。在你的时间和经济条件不是很宽松的情况下，这个方案就很重要了。在物业服务企业创业的初始阶段也是一样，方向性的发展纲要必须要有，否则，在后期的运营中，你会很茫然，就象在雾里行船，你很小心地行驶，却不知该往何处走。

这部分内容在前面有几讲也聊过。一个物业经理要新创办物业服务企业或接手一个物业服务企业，一定要把企业经营方向性的问题弄清楚，然后才去考虑其他细节的东西，才能确定公司架构设置、员工数量配置、员工的技能层次、物管项目的服务品质定位、特约服务项目的选择等等。比如，有的物业服务企业在项目运营的初始阶段，将有偿的特约服务项目改为免费提供服务，错误地认为这就是优质服务，等过了一段时间，辖区的住户多了，工作量增加了，住户也习惯成自然了，这时，你才发觉原本就多的员工反而不够用了，于是增加员工，当然，经营成本也在增加，而收入却没有增加。工作量大了，出现的问题自然也就多了，住户投诉增加了，纠纷同样也增加了。等你因为承受不了想改免费服务为收费服务时，已经不太可能了。无论改变经营方式，还是减少员工，你都面临被动的局面。

任何企业、任何人从事任何事情，都一定会有他的利益关键点，这个利益关键点你要是不确定下来，那你后面的许多工作无论多努力，都将是徒劳的。不同类型的物业项目有不同的利益点，也就是说住户最关注什么，做为物业经理必须要清楚，这样你才不会决策失误。业主想让门岗帮忙代收邮件、业主购物回来东西多想让门岗帮个手、业主傍晚散步想和门岗聊几句，可是，门卫戴双白手套，弄的象省政府大门的警卫一样目不斜视，有必要吗？

国外的品牌物业管理公司为什么在中国无法在一个项目做长久？因为他们是主观地将自己的做法想法要求等强加给业主或员工，而不是依据中国的国情做出调整，这类物业公司都有一整套固定的管理模式，不会轻易改变。这类物业管理公司绝大多数是被新建项目的开发商雇用，做为楼盘促销的一个广告使用。

不要认为上面聊的好象与风险没太大关系，风险这个东西是你发现了并思考了，他就是风险，你处理了解决了，这时是隐患排除，当事情发生了，这时就叫损失。细节的内容到后面的专题中再聊。

来自行政相关部门的风险

一个小小的物业服务企业要面对、要协助、要协调哪些部门机构工作呢？大概有供水、供电、燃气、供暖、通信、邮政、司法、规划、消防、环卫、工商、税务、物价、城建、城管、公安、居委会、房管、卫生、交通、绿化等等，有时候我都觉得物业服务公司不是企业，到是有点象政府设在小区的一个无须拔付财政经费的综合办事处，有责任、有义务，有风险，就是没有权利、没有利益。

有关部门自身的工作只要涉及到小区的，就会找物业服务公司，一个口头交待、一个电话传达、一个通知文件等，你都得去执行，不管现实情况如何，不管是不是物业服务公司有义务完成，你都必须认真去落实，一但没有达到要求的效果，那就会不客气地上门问责。物业管理相关法律法规不配套，对细节的规范不到位，使物业管理的实际操作很难顺利开展。

供水供电一直是小区经常发生纠纷的问题，物业管理条例也指出要执行抄表到户，媒体也常议论这件事，小区业主强烈要求水电抄表到户，物业服务企业更是不愿代收代缴。可是这么多年也无法改变，如果说这是遗留问题，那新建项目怎么也还是一样不能抄表到户？也不知为什么不可以做为一项建设项目审核的内容。物价部门核定的水电费里已经包括了水电部门的成本、消耗、利润等，可是现在却由物业服务企业来承担供水供电的损耗、劳务等经济风险，物业无偿上门去收水电费、毫无理由地承担水电的损耗，水电费收不齐就说是物业工作不到位，水电部门拉闸停水停电都理直气壮，水电设施又不属于物业的资产，与法与理都说不通的。

天天都在喊着现在物业管理的纠纷正在逐年增多，呵呵，何止逐年增多，现在就多的不得了，只是都不轻易找到政府部门或走司法程序，所以主管部门也无法统计。比如物业管理辖区的车辆停放问题，都已经吵了三十年闹了三十年，可至今各行政主管部门也没弄清楚车辆停放到底是个怎么回事，没有一个明确的定义，就是司法裁定也是各式各样的结果。车辆停放的全过程是这样的：开发商或业主将停车位交给物业公司管理，管什么？清洁、照明、消防、巡视、手续、秩序、标识等等，不是所有业主都会买车，这部份费用是单列的；停车场使用的是车辆停放软件管理系统，交没交费的凭据就是一张卡，没有交费就不能占用停车位，这是没什么可说的，门岗读卡器只是读取此卡是否是有效卡，别的不管。可当车辆失窃、损坏时，纠纷就来了，所有的纠纷只有一个争论点，就是收费的定义，到底是车辆管理费？还是车辆停放费？这种没有明确的定义是谁的错呢？一辆三万元的小车收三元停车费，一辆三百万元的小车也收三元停车费，你让物业承担相同的责任？

业主收房入住后发现房屋质量问题的纠纷是最常见了，绝大多数经现场核实确实是遗留的质量问题，业主可不管你那么多，他们都会直接找物业，可物业没义务承担这部份责任呀，物业公司也只能将情况返馈到开发商，可开发商迟迟不处理是正常的事，这时，业主就会怪物业公司不作为，就会以拒缴物业费来解决，就会从心里抗拒你物业公司的任何工作。建筑行业有一个规定，建筑质量的质保金一般是按造价的百分之三扣留，做为后期质保期内的保修金，这笔金额不小的质保金为何不能由主管部门监管？开发商要是不处理遗留的问题，可以由物业公司出面负责维修，这样纠纷不是少很多吗？当然，并不是说一定要这样做，可以想办法解决呀。

业主进行室内装修影响左右上下的邻居、装修质量事件、损坏公共部位、损坏公用设施、违反装修规定、破坏建筑物主体等等，这类事情多到不能再多了，怎么办？怎么处理？《物业管理条例》第五十三条规定“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”也就是说双方互相告知就好了，而且只是“应当”告知，不是必须告知。业主的室内装修方案物业公司无权审批。而且，物业公司收取装修押金也没有法律文件支持，出现违规装修只能是告知而已，没有任何效果。难到要停水停电、或者把装修人员赶出去？

不再一一说明了，这类事情在实际工作中太多太多，最终的风险都让物业服务企业承担了。

业主消费观念的风险

这次聊的话题虽然是讲业主消费观念的风险，但并不是说业主的消费观念一定就是业主本身的原因。这个问题应该多方面的，也不能全怪业主吧，政府的关注、媒体的引导、物业企业的宣传都有关系。

在写这个话题前的几天，我看到了报纸上的一段话，是2012年5月2日《海口晚报》“关注小区安全”栏目中一篇文章的编前语，是这样写的“居民小区是市民的生活栖息地，是我们的家所在的地方。然而，我们虽然雇了物业，交纳了不少保证安全的费用，却没能做到安全万无一失。”做为一个起导向作用的媒体这样说话就是在误导小区业主了，或者说这样的言论，有故意激化矛盾的意思。不知道我国哪个法律条文中规定物业服务企业有保证业主生命及财产安全的义务，而且还要做到万无一失？有哪个物业服务企业向业主收取了保证安全的费用？这就是对物业服务费用、物业服务内容的不了解造成的结果。

做为物业经理，在接管物业项目签署物业服务合同时就要特别关注这个问题，在关于秩序维护服务内容这一项里，要详细地将服务内容说明清楚，不可含糊模棱两可的简单写几句话。其他的服务内容也是一样。依据当地行政主管机关制定的物业资质等级相对应的服务内容，详细的在物业服务合同中体现出来，不要为了接项目而草草地随意签署合同，就是真正关心自身利益的业主也未必会接受这样不清不楚的服务合同。对于某个人怎么想那是个人的事情，但是，物业服务合同是针对集体约定的，这对单个业主是有法律效力的。

有许多物业服务行业的从业人员都不是很了解物业管理相关的法律法规，你自己就是从事这个行业的，那更何况业主呢？实说吧，我在没有介入物业管理这个行业时就已经是一个小区的业主，那时我真不知道物业是做什么的，也不清楚交的管理费是做什么具体用途，因为没有人告诉我呀。每个从事不同行业、不同岗位的人都有自己熟悉的工作，都有自己了解的法规。一名汽车的车主，他考取了驾驶证，那么他就对陆地道路交通法规熟悉一些，但是，他不可能对空中交通、水上交通的知识也熟悉，小区的业主也是同样的道理。

有这样一种情况，物业服务公司的物管人员要发布一份通知或提示之类的公文，有时会写“依据《XX条例》《XX规定》......怎么怎么样”，这样书写的公文一点作用都没有，因为业主根本就不知道这些条例规定里面都说了些什么，还让业主看了觉得不舒服。

对于政府及主管部门、媒体等我们没有能力去改变，但是，从物业服务企业自身来说，要引导业主的消费观念，应该从物业服务企业自身做起。沟通是最有效的办法，怎么沟通才好呢？当然首先要使业主接受你，如果业主心里并没有接受你，你就是讲再多再有道理也没有用，有时业主其实明白你说的对、说的也有道理，可行动上就是不理你。不要把沟通简单地理解为两人坐下来说说话，其实可以有许多的方式进行沟通，不要局限于语言交流。

人与人之间的沟通是一门学问，不是几句话就能说清的，但是，它既深奥又简单，就拿物业管理工作来说吧，只要提到物业优质服务，许多的物业管理人员会自然的想到礼仪，我却不这么认为，这种并非发自内心的人为的礼仪除了分清身份外，还能代表什么？好像是在随时告知业主，我们之间不是工作生活在一个院子里的大家庭的成员，我来就是做公共区域物业服务的。举个例子：比如门岗，我反对笔直的站岗、反对给进出的车辆敬礼，要清楚，门岗是一个安全控制点，也是一个信息收集点，更是一个交流沟通点，在不忙的时候，你可以和老人聊家常聊心事，可以和匆匆而过的业主打个招呼，可以和与家长散步的少儿逗乐，可以帮业主拿大包小包等等，这些都是沟通，类似这样的情况在各个岗位都有。

观念的改变，必须是双方的行为，否则，就是无意义的。

自然气候及环境带来的风险

虽然自然灾害不可避免，但是，一般的非灾害性的气候影响还是要特别注意。南方常见的有暴雨、大雨、台风，北方常见的有大雨、沙尘、下雪等。物业企业在收到这类气象情况的预报时就要积极采取预防措施，尽量避免由此带来的风险。这些工作属于突发性事件处理流程，每个物业服务企业都必须认真制定，并不定期的进行演练。

物业企业要做的工作就是在收到预报时，积极主动地采取预防措施，不要抱有侥幸心理，比如一场大雨，在初始阶段是看不出来地面水量的多少，但是等到辖区周边的水量大时，水位就会快速升高，这时你就是想处理也来不及了。

无论是下雨、台风、下雪、沙尘等等，物业服务公司都要在收到预报时，第一时间在公告栏向辖区的物业使用人发布通知，告知物业使用人，现从某某渠道得知气象信息，介时会发生什么样的情况，请各位物业使用人注意哪些事项等。这是人性化最基本的服务，再者从物业服务企业的角度来说，也是风险规避的一个程序要求，先不考虑物业服务企业是否有这个告知义务，最起码你做了，如果发生了损失，处理起来也会主动一些，不至于弄的很被动。

在大雨季节，要注意经常清理排水沟沉积的沙土杂物等，保证地下室积水坑的抽水机工作正常，大雨来临时，如果雨下的时间长，要时刻关注天气预报并注意周边的积水情况，同时，与将车辆停放在地下车库的车主取得联系，告知其辖区的情况，要求车主将车开到地面停放或者要求车主保持电话的畅通，防止出现危急时联系不上车主，重要的是这些工作必须要详细记录在案，以备事后查询。因为物业服务企业的工作不到位而发生的损失索赔事件已经不少了，而且损失的数额都不小，天要下雨你是挡不住的，但是，因下雨而造成的风险却是可以防范的，万无一失是理论说的，在实际工作中最起码要将责任损失降到最低。

南方的台风季节是很可怕的，除了雨水大之外，就是防风，在台风来临前就要修剪、加固树木，车辆不能停放在大树旁边，巡查楼宇的窗子情况，特别是那些正在进行室内装修的房屋，业主多数不会天天在现场，还有的是全委托装修的，业主根本就不在当地，装修工离开的时候经常会不关窗子，物业值班人员就要通知装修负责人返回关好窗子，这样可以防止大风将雨水刮入室内，因为卫生间厨房之外的卧室、客厅的地面是没有防水要求的，雨水进入房间后会渗到楼下的业主家。另外可以防止大风将未关好的窗子刮掉，掉落的窗子有可能会砸到地面的车辆或行人。

北方的大雪季节相对好一些，起码雪是不会流动的，对于物业服务企业来说，主要的就是防止树木、广告牌、临时建筑物、电线杆和高压线塔架因承受不了积雪、冰块的重量而出现的危险，提示车辆不要停放在这些地方，再者就是冰锥落下会砸伤行人，要及时清理可能会伤及行人的冰锥。

无论是下雨，还是下雪，物业服务企业一定要注意辖区路面、大厅等的防滑处理及提示，要是一个老人滑摔了，损失的费用少则数千上万元，多则数十万。

还有就是现在的小区庭园美化、小区道路照明都会安装草坪地灯、路边高杆灯等，这些灯具有一个共同点，它的支撑杆全部是铁制的，而且接线口或叫检修口就在离地面二十公分的位置上，用一块铁皮盖子盖住，如果这个地段积水超过检修口，或者下大雨时，雨水顺灯杆流入检修口，那么里面的电源线接头就难免会被弄湿，因而产生导电，万一这时有人触摸这个灯杆就会发生触电身亡的事故，这可是有过先例的，不要认为在室内的配电箱装有漏电保护开关就安全，漏电保护开关也有失灵的。

环境噪声方面有小区广场上跳健身操的、沿街商铺放音响的、夜宵店大声喧哗的等等都会产生物业管理上的风险。

物业服务企业需要注意规避风险的地方和内容很多，这些都需要物业经理去发现，积极主动地规避风险才是上策。

物业服务费拒缴的风险防范

在物业管理实际工作中，无论大事小事，无论有义务没义务，都可能成为业主向物业公司索赔或拒付物业服务费的理由，出了问题不问青红皂白就向物业公司索赔或以不交物业服务费相威胁，这是物业管理行业所面临的共同风险。

物业服务企业如果被动地应付这些事情，那只能是象乱麻绳一样，越弄越乱，最终只能丢弃。做为物业服务企业，面对这些事情，以不变应万变是最适合的办法。这里不聊如何收缴物业服务费，只聊聊风险的规避。

一、对国家、各地政府及相关行政主管部门的法律法规等条文要熟记，法律法规是物业服务企业的行为底线，要学法、懂法及守法，不可超越，更是对风险最好的防范。在实际工作中有不少物业管理人员并不了解物业管理相关的法律法规，不排除相当的物业经理及中层以上管理人员对物管法律法规了解甚少，物管相关的法律法规从国家到地方颁布的有几十项之多，虽然不要求你背熟，但起码要认真阅读和理解，这样在工作中才能做到有效的规避风险。象《物权法》《物业管理条例》《物业服务收费管理规定》等常用的法规更要熟悉。

二、必须认真签署物业服务合同，不能只是用国家住建部的物业服务合同范本草率填空般的随意签署，无论是与开发商还是业委会，无论物业公司是否与开发商有什么关联，都必须认真客观地签署服务合同。住建部的物业服务合同只是一个书写格式规范化及共性重点内容的合同范本，在实际操作中相当多的具体内容在合同范本中是没有的，特别是服务内容、责任、权利等细节的内容都需要甲乙双方有明确的约定。比如，确定的服务费用是依据什么标准，其中包含什么，不包含什么都要阐述清楚，拖欠物业服务费应承担什么责任，支付什么比例的滞纳金等也要写清楚。分项、细节的内容越详细越好，出现问题的时候就容易处理。

三、物业服务企业内部管理的一些关键操作流程必须严格执行，这些流程的执行要由物业经理亲自检查，任何一个环节都不可大意。物业服务工作是一项很杂很细的事，而且许多事都是天天在重复操作，这些重复的工作就必须流程化规范化，这样才不会出现错误，有一些是关键流程的内容就要由物业经理来审批，审批的目的就是要检查是否有不妥的地方。举个简单的例子，物业服务工作中常常会发布通知、公告、提示等，这些公文的内容就要特别注意，在用词、语句方面要妥当，内容不要有违规的现象，说明的事件一定要清晰，不要干那种搬起石头砸自己脚的事情。

四、对于物业服务中的基础工作一定要做到位。严格按照物业服务合同的约定完成各项工作，并将各岗位的工作记录、检查结果定期保存，保存期至少半年以上。辖区内经常有人走动的地方要保持整洁，保安门岗、巡逻、车管、消防等必须保存完整的工作日志或电子记录等，应购买辖区的公众责任险。特约服务一定要按约定收费，不要先免费以后再收费，以后想收费就难了。再者，免费服务习惯后，业主就会认为这些事是物业应该提供的服务。

在现实社会、现实工作生活中不可能没有风险，也不可能万无一失地避免风险，变化永远走在计划的前面，事件发生的主动性与物业服务企业风险防范的被动性不可能总在一个交点上。物业服务行业做为一个高风险低效益的行业，拒缴物业服务费的事随时都会发生，但是，只要我们坚守上面聊到的几项工作，就不会过于被动，至少在走司法程序追缴物业服务费时不会被动。

不可轻视物业项目各类遗留问题

由于物业项目开发建设过程遗留的问题对物业管理的影响很大，物业管理工作中出现的大多数纠纷都是因为遗留问题引起的，这是所有物业企业前期介入时不可忽略的问题，这类问题常让物业企业心有余而力不足。如果你是在开发建设阶段进入项目物业管理的，那就不要轻视这类事情，及早解决这些产生风险的问题。

物业前期介入当然最好是从设计阶段开始，但是，现实中这种情况基本不存在，绝大多数有机会前期介入的一般都是在施工阶段，就是在这个阶段进入管理也可以呀，有很多的问题也可以在这个施工阶段提出来，如果提出的问题确实有必要修改，开发商会进行设计变更。在已经进行建筑施工的项目，改变主体结构肯定是不现实了，那么在这个时候要关注什么呢？象水电管线预埋、混凝土浇注是否分布均匀、空调板的设置是否够高、空调反的通风是否到位、空调管洞是否内高外低、铝合金窗的墙体补缝是否填实是否认真做好防水层、厨卫的排水管是否有不妥当的弯头、厨卫防水处理是否清理地板、室内共用的排水管预留孔的后期防水处理是否认真、阳台与室内的隔墙如果是砖切墙就要多留个心眼，等等，这些都是以后物业公司处理起来很麻烦的事。或者，换一个角度讲，这也是一个物业经理必须要做的事。

简单说明一下，其他问题可能好理解，就是楼板混凝土浇注是否分布均匀的问题可能不好理解，所以多说几句，现在城市的建筑项目混凝土浇注施工一般都是用商品混凝土，如果用天泵移动式浇注还会好一些，混凝土的砂石料会分布的比较均匀，但是，如果从经济性考虑，很多承建商会用地泵从管道直接送到楼板面，因为工人不可能抱着输送管施工，造成混凝土都是一堆一堆的，然后让混凝土自然流动，再辅以人工修平，水泥浆易流动，可砂石料就很难流动了，如果楼板养护时浇水再不到位，就会出现一些有规则的裂纹，虽然不影响安全，可是在室内装修时会渗水到楼下，而且，室内顶板也会有裂纹。

楼板预埋线管时也是一样要注意，10公分厚的楼板预埋了2公分的线管，那就只有8公分厚了，如果这个位置放置钢筋或浇注混凝土不注意，同样有可能会出现裂纹。

有些开发商的售房是由物业公司来完成，但有不少是由专业的售房公司代理完成，做为物业经理就要关注那些促销宣传、售楼员的宣导等，有些可能是错误的，有些可能是误导，有些可能是有意的等等，这些都要尽可能的及时纠正，否则，这么收尾的事就只能由物业公司来处理了。比如交房时间合不合理、开发商是否有权承诺赠送某些平台或花园、车位情况、室内装修情况、物业费情况等等。

物业项目辖区内道路的设计是否有利于行人、车辆的安全，人车是否分流等，辖区出入口的分布数量、位置是否有利于以后的管理，视频监控的布点从实用的角度去观察是否有重点盲区等。

项目配套的会所、水池景观也要多多考虑。一是将来的成本问题；二是安全问题。会所的经营如何取决于你配置什么样的项目，项目不同成本自然不同，游泳池与球室的管理成本能比吗？这个就不多说了。各式各样的水景观要注意的就是安全，这在施工阶段就要引起注意，将来的直接成本是水的来源，隐藏的间接成本就是安全。水景观池的蓄水深度是否按安全标准施工，围栏的设计是否合理，儿童在景观池弱水死亡的事故没少发生；水景观池的装饰灯是否有安全问题，虽然按规定都是38伏的安全低压电，但是同样有触电身亡，我们来看看功率的计算公式：P=UI ，要想保持一定瓦数的照明，那么当电压低时，电流就一定会增大，如果一个人的身体抵抗不了高电流在体内流过，那么就有可能出现死亡。

——END，本文不代表平台观点

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1、能完整掌握物业项目工作计划与预算的编制；

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三、物业档案分类

一

档案一级类目表

一级类目	编号	备注
行政管理类	1
人力资源管理类	2
财务管理类	3
品质管理类	4
物业前期介入类	5
物业承接验收类	6
业主入伙管理类	7
顾客关系管理类	8
工程管理类	9
公共秩序管理类	10
环境管理类	11

二

行政管理类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
1 1	行政管理行政管理	1-1	组织机构	1	公司章程、验资报告、注册资料	长期
2	股东会文件、董事会文件、监事会文件	长期
3	机构变革记录、公司大事记	长期
1-2	证照管理	1	证照原件	长期
2	证照申办资料	长期
3	证照使用记录	3年
4	证照变更记录	长期
5	证照年检记录	长期
1-3	印鉴管理	1	印鉴制作、变更、废止记录	长期
2	印鉴使用记录	3年
1-4	行文管理	1	内发文件、外发文件、行文审批记录	长期
2	外来文件及归档记录	长期
3	请示、报告、函件	长期
4	介绍信、授权书、委托书以及各种证明等	长期
1-5	合同管理	1	标准合同范本	长期
2	各类合同、协议原件及评审记录	长期
3	各类合同、协议的执行记录	长期
1-6	会议管理	1	各类会议记录、纪要和会议签到记录	长期
2	会议决议处理记录	长期
1-7	采购管理	1	物资需求计划和采购计划	3年
2	采购比价记录	3年
3	物资验收记录	3年
4	供方评价记录和合格供方名录	3年
1-8	库房管理	1	物资出入库记录	3年
2	库存物资台帐	3年
3	库存物资盘点记录	3年
4	库存物资月报表	3年
1-9	物资管理	1	固定资产、低值易耗品和员工个人台帐等	长期
2	办公设备、设施和工机具维修保养记录	1年
3	物资盘点、调拨、转让、报损记录	长期
1-10	宿舍管理	1	住宿人员情况及分布情况	长期
2	宿舍检查记录	1年
1-11	法律事务	1	法律纠纷记录	长期
2	律师函件	长期
3	讼诉材料、公证材料	长期
1-12	新闻媒体	1	新闻发布记录	长期
2	专题新闻报道	长期
1-13	书刊档案	1	书刊目录	长期
2		3年
3	书刊借阅记录	3年
1-14	档案管理	1	档案目录清单	长期
2	档案借阅记录	3年
3	档案接收及移交记录	长期
4	档案销毁记录	长期
1-15	内刊管理	1	内刊原件	长期
2	内刊稿件记录	3年
3	内刊发放记录	3年
4	内刊投稿奖励记录	3年
1-16	水电管理	1	办公水电使用记录	1年
2	宿舍水电使用记录	1年
1-17	通讯管理	1	办公电话申办记录	长期
2	办公电话分布记录	1年
3	办公电话费额管理	3年
4	移动电话费额管理	3年
5	通讯录，包括各公司通讯录	1年
1-18	参观接待	1	参观接待材料	1年
2	来访领导题词签名册	长期
3	来访者赠送礼品登记	长期
1-19	外协单位管理	1	外协单位名录	长期
1-20	企业文化	1	企业文化活动记录	长期
1-21	声像档案	1	照片档案	长期
2	光盘档案	长期
3	硬盘档案	长期
4	录音带档案	长期
5	录像带档案	长期
1-22	实物档案	1	证书、奖状、奖牌、奖杯、锦旗等	长期

三

人力资源管理类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
2 2	人力资源管理人力资源管理	2-1	人力资源规划	1	人力资源配备计划	5年
2	工作分析和职位说明书	5年
2-2	招聘管理	1	招聘申请	3年
2	招聘计划	3年
3	招聘启示	3年
4	人才库	3年
2-3	教育培训	1	培训需求调查	3年
2	员工培训计划	3年
3	内部培训记录	3年
4	外送培训记录	3年
5	培训讲议集	长期
6	培训考核试题集	长期
7	培训评估记录	3年
8	内部讲师选拔、评审和管理记录	3年
2-4	考勤管理	1	员工排班记录	3年
2	员工出勤记录	3年
3	员工加班记录	3年
4	员工换班记录	3年
5	员工休假记录	3年
6	员工考勤月报表	长期
2-5	绩效考核	1	绩效考核方案	3年
2	绩效考核原始记录	长期
3	绩效考核结果及应用记录	长期
4	员工奖惩记录	长期
5	优秀员工评比资料	长期
2-6	薪资管理	1	工资表	长期
2	工资调整记录	长期
3	工资发放记录	长期
4	个人所得税报表	长期
5	工资卡办理及领用记录	3年
6	行业薪资调查情况	3年
2-7	福利管理	1	员工保险开户记录	长期
2	员工养老保险办理记录	长期
3	员工医疗保险办理记录	长期
4	员工失业保险办理记录	长期
5	员工工伤保险办理记录	长期
6	员工生育保险办理记录	长期
7	员工住房公积金办理记录	长期
8	员工商业保险办理记录	长期
9	员工福利费发放记录	长期
10	员工福利用品发放记录	长期
11	员工体检记录	长期
2-8	员工管理	1	员工花名册	长期
2	员工月报表	长期
3	员工个人档案	长期
4	员工导动记录	长期
5	劳动合同签订记录	长期
6	员工满意度测评记录	5年

四

财务管理类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
3	财务管理	3-1	会计凭证	1	原始凭证	长期
2	记账凭证	长期
3	汇总凭证	长期
3-2	会计账薄	1	总帐	长期
2	明细账	长期
3	银行日记账	长期
4	现金日记账	长期
5	固定资产账	长期
6	物业服务费	长期
7	其它辅助账薄	长期
3-3	会计报表	1	月、季度会计报表	长期
2	年度会计报表	永久
3	其它会计报表	长期
3-4	预算管理	1	年度收支预算	长期
2	月度资金计划	长期
3	预算执行情况	长期
4	年度收支决算	长期
3-5	其它会计档案	1	会计移交清册	长期
2	会计档案销毁清册	长期
3	会计档案保管清册	长期
4	银行余额调节表	长期
5	银行对帐单	长期

五

品质管理类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
4 4	品质管理品质管理	4-1	体系建设管理	1	体系建设计划	5年
2	体系诊断记录	5年
3	体系建设记录	5年
4-2	体系文件管理	1	体系文件正本	长期
2	体系文件审批记录	长期
3	体系文件更改记录	长期
4	体系文件发放范围	5年
5	体系文件发放回收记录	5年
6	体系文件作废记录	5年
7	体系文件销毁记录	5年
4-3	体系运行控制	1	体系运行检查计划	3年
2	体系运行检查记录	3年
3	体系运行报告	3年
4-4	发展规划	1	发展规划	长期
4-5	计划总结	1	工作计划	长期
2	工作总结	长期
4-6	创优资料	1	创优申办资料	长期
4-7	资质管理	1	资质申办资料	长期
4-8	CI管理	1	CI手册	长期
2	CI产品制作申请	3年
3	CI产品使用管理	3年
4-9	推广宣传	1	宣传资料制作	长期
2	宣传资料使用管理	长期
3	推广渠道管理	3年
4-10	法律法规	1	国家法律	长期
2	国家及部委法规	长期
3	地方法规	长期
4	国家及地方标准	长期
5	适用法律法规清单	长期
4-11	服务质量控制	1	服务质量检查计划	3年
2	服务质量检查记录	3年
3	服备质量分析记录	3年
4-12	顾客满意度测评	1	顾客满意度测评计划	3年
2	顾客满意度调查记录	3年
3	顾客满意度调查报告	长期
4-13	管理评审	1	管理评审计划	3年
2	管理评审资料	3年
3	管理评审报告	长期
4-14	内部审核	1	年度内审计划	3年
2	内审实施计划	3年
3	内审员名录	3年
4	内部审核记录	3年
5	不符合项报告	3年
6	内部审核报告	长期
4-15	不合格控制	1	不合格处置记录	3年
4-16	外部审核	2	外审迎检资料	3年
2	外部审核记录	3年
3	外部审核报告	长期
4	外部审核整改记录	3年
4-17	数据分析	1	数据分析记录	3年
4-18	纠正预防措施	1	纠正措施	3年
2	预防措施	3年

六

物业前期介入类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
5	物业前期介入	5-1	物业招投标	1	项目调研资料	长期
2	项目可行性分析资料	长期
3	投标方案和文件	长期
4	投标过程中的相关文书资料	长期
5-2	规划设计介入	1	项目规划设计建议资料	长期
5-3	项目施工介入	1	项目施工进度	长期
2	项目施工过程中的建议资料	长期
3	项目施工跟进计划及跟进记录资料	长期
5-4	营销配合介入	1	营销活动配合记录	长期
2	营销过程中有关物业法律文书	长期
5-5	竣工验收介入	1	竣工验收中存在的问题	长期
2	竣工验收中问题处理意见记录	长期

七

物业承接验收类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
6 6	物业承接验收物业承接验收	6-1	项目建设资料	1	建设征用土地文件	长期
2	建设用地批准文件	长期
3	固定资产投资许可证	长期
4	建设工程规划许可证	长期
5	规划报建文件	长期
6	建筑设计防火审核文件	长期
7	物业各分项工程设计方案	长期
8	建设工程规划验收合格证	长期
9	建设工程竣工验收质量认定书	长期
10	建筑工程竣工消防审核意见书	长期
11	单位工程质量综合评定表	长期
12	供水协议书	长期
13	供用电合同	长期
14	同意供电通知	长期
15	申请门牌呈批表	长期
16	通邮申报表	长期
17	其它相关资料	长期
6-2	物业产权资料	1	拆迁资料	长期
2	销售资料	长期
3	其它相关资料	长期
6-3	建筑工程技术资料	1	地质勘察报告	长期
2	工程合同	长期
3	开竣工报告	长期
4	建筑施工图	长期
5	图纸会审记录	长期
6	工程设计变更通知	长期
7	隐蔽工程验收签证	长期
8	沉降观察记录	长期
9	竣工验收证明书	长期
10	建筑材料质量保证书	长期
11	新材料与构配件的鉴定合格证书	长期
12	砂浆与混凝土试块试压报告	长期
13	建筑竣工图	长期
14	其它项目竣工图	长期
15	各分项工程施工单位资料	长期
16	其它相关资料	长期
6-4	设备设施资料	1	供电系统	长期
2	给排水系统	长期
3	电梯系统	长期
4	消防系统	长期
5	弱电系统	长期
6	其它相关资料	长期
6-5	接管验收档案	1	物业接收验收方案	长期
2	房屋接管验收记录	长期
3	设备设施接管验收记录	长期
4	管理用钥匙移交记录	长期
5	顾客钥匙移交记录	长期
6	各类房屋及公建配套的产权清册	长期
7	项目接管验收会签记录	长期
8	接管验收相关往来文件	长期
9	物业接管验收中发现的问题记录	长期
10	物业接管验收中遗留问题处理意见记录	长期

八

业主入伙管理类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
7 7	业主入伙管理业主入伙管理	7-1	入伙准备	1	入伙方案	长期
2	与开发商对接工作记录	长期
3	入伙物资与资料的准备情况	长期
4	入伙现场布置及商家布展情况	长期
5	入伙统一说辞和入伙培训记录	长期
7-2	业户档案	1	入住通知书	长期
2	交房手续流转单	长期
3	购房合同复印件	长期
4	房屋验收交接记录	长期
5	业主入伙交费记录	长期
6	前期物业管理服务协议、临时管理规约、消防安全承诺书签订情况	长期
7	钥匙借用和领取记录	长期
8	钥匙托管记录及托管协议	长期
9	验房问题记录和整改记录	长期
10	业主资料，主要指业主身份证复印件、联系方式、家庭成员情况等	长期
11	其它物品领用记录	长期

九

顾客关系管理类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
8 8	顾客关系管理顾客关系管理	8-1	房态管理	1	房态信息记录	长期
2	空置（空关）房清册	3年
3	空置（空关）房巡查记录	3年
4	出租房清册	3年
8-2	业主管理	1	业主基本信息	长期
2	重点业主情况	长期
3	出租房暂住人员情况	3年
8-3	业主自治管理	1	业主代表大会形成的文件	长期
2	业主委员会章程、公约、合同	长期
3	业主委员会的决定	长期
4	历届业主委员会名单	长期
5	物业维修基金使用管理情况	长期
6	业主的意见、建议及处理情况	长期
7	其它	长期
8-4	业主沟通记录	1	业主访谈记录	3年
2	业主意见和建议	3年
3	业主纠纷处理记	3年
4	业主回访记录	3年
5	小区各种公告、通知、温馨提示等	3年
8-5	装修管理	1	装修申请及审批记录	长期
2	装修管理协议签订记录	长期
3	装修许可证签发记录	长期
4	装修施工人员登记记录	长期
5	施工人员出入证办理记录	长期
6	装修现场监控记录	长期
7	装修费用收缴情况	长期
8	装修违章及处理记录	长期
9	装修验收记录	长期
8-6	物业服务费用	1	物业服务费用申请、请示、批复	长期
2	物业服务费用收缴情况	长期
3	物业服务费用催缴记录	长期
8-7	IC卡管理		IC卡月度整理	长期
	IC卡发放（异常）情况记录	长期
8-8	居家服务	1	居家服务策划记录	长期
2	居家服务项目及价目表	长期
3	业主报修记录	3年
4	业主报修派工记录	3年
5	业主报修处理结果记录	3年
6		1年
8-9	社区文化建设	1	社区文化活动计划	3年
2	社区文化活动方案	3年
3	社区文化活动记录	3年
4	社区活动总结汇报	3年
8-10	顾客投诉	1	顾客投诉记录	3年
2	顾客投诉处理记录	3年
3	顾客投诉分析报告	3年

十

工程管理类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
9 9	工程管理工程管理	9-1	设备资料管理	1	设备设施台帐	长期
2	设备设施使用说明	长期
3	监视和测量装置台帐	长期
4	监视和测量装置周期校准记录	长期
9-2	设备运行管理	1	供配电系统运行记录，含操作票记录	2年
2	柴油发电机运行记录	2年
3	电梯运行及年检记录	2年
4	给排水系统运行记录	2年
5	空调、通风设备运行记录	2年
6	制冷站运行记录	2年
7	热力交换站运行记录	2年
8	消防设施运行及年检记录	2年
9	智能系统设备运行记录	2年
10	设备故障处理记录	2年
9-3	设备维护管理	1	设施维修申请单、委托书	长期
2	设施维修计划、批准文件	长期
3	供配电系统维修保养记录	长期
4	柴油发电机维修保养记录	长期
5	电梯维修保养及年检记录	长期
6	给排水系统维修保养记录	长期
7	水箱清洗记录	长期
8	化粪池清掏、隔油池清洗记录	长期
9	空调、通风设备维修保养记录	长期
10	制冷设备维修保养记录	长期
11	消防设施维修保养及年检记录	长期
12	停车设备维护维修保养记录	长期
13	防雷系统维修保养记录	长期
14	智能系统设备维修保养记录	长期
15	电讯系统设备维修保养记录	长期
16	室内照明系统维修保养记录	长期
17	室外照明维修保养记录	长期
18	设施维修质量验收记录	长期
19	设施维修委托施工文件	长期
20	设备设施抢修（大修）记录	长期
21	设施更新、更改记录	长期
9-4	房屋维护管理	1	房屋维修、维护申请单、委托书	长期
2	房屋维修、维护计划、批准文件	长期
3	房屋本体及其附属设施维修、维护记录	长期
4	外墙清洗记录	长期
5	房屋维修、维护质量验收文件	长期
6	房屋维修、维护预算、结算文件	长期

十一

公共秩序管理类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
10 10	公共秩序管理公共秩序管理	10-1	出入口管理	1	来访人员情况登记	1年
2	物资进出情况登记	1年
3	物资搬运放行凭证	1年
10-2	控制中心管理	1	中控室值班记录	3年
2	中控室交接班记录	3年
3	消防主机运行记录	3年
4	各种报警及处理记录	3年
10-3	安全巡逻管理	1	安全巡逻路线	1年
2	安全巡逻记录	1年
3	安全巡逻签到	1年
4	安全巡逻中发现问题及处理记录	1年
10-4	停车管理	1	停车位服务协议	长期
2	车辆出入记录	1年
3	车辆异常情况记录	1年
4	车辆进出凭证遗失记录	1年
5	车场票据记录	1年
6	车场收费用记录	1年
7	未收费车辆记录	1年
8	重要车辆情况记录	长期
10-5	应急响应	1	ERT成员及紧急沟通电话	3年
2	ERT成员培训记录	3年
3	应急设备清单	3年
4	紧急应变预演计划	3年
5	紧急应变演练纪录	3年
6	突发事件调查和处理报告	长期
10-6	内部管理	1	秩序维护人员培训记录	1年
2	秩序维护人员值班记录	1年
3	秩序维护人员交接班记录	1年
4	夜间查岗记录	1年
5	安全工作检查记录	1年

十二

环境管理类档案

二级类目表及档案归档范围和保存期限

一级类目	二级类目	文件材料归档基本范围	保存期限
类号	类目名称	类号	类目名称
11	环境管理	11-1	清洁维护	1	洗手间定时清洁记录	1年
2	垃圾收倒、转运记录	1年
3	环境消杀计划、消杀记录、消杀效果	1年
4	清洁药剂使用记录	1年
5	保洁设备维修记录	1年
6	保洁用品消耗记录	1年
7	保洁工作检查记录	1年
8	其它清洁记录	1年
11-2	园林绿化	1	绿化植物养护计划	3年
2	绿化植物养护记录	1年
3	绿化消杀计划、消杀记录、消杀效果	1年
4	绿化改造计划、批准文和改造记录	长期

END

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大虹桥鼎流红盘——大华梧桐樾

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大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】作为爆款级楼盘，大华梧桐樾的“履历”十分出彩，三开三捷，逢开必火已经成为该项目的标签。目前，大华梧桐樾已经取证，认筹即将开启，接下来必然又是一场抢房争夺战。

3000亩城市绿肺

公园旁的高尔夫墅

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】房子的价值，不止取决于土地和产品，更取决于市场，越是少有，越是可贵！

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】随着“高尔夫用地禁批”和“限墅令”政策的不断收紧，放眼上海，除了大华梧桐樾之外，再难寻觅到在售的高尔夫城墅，其臻稀属性不言而喻。

网络图

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】约1800亩的上海第二大高尔夫球场与项目一路之隔，生机盎然的果岭绿洲便是日常的风景线。日常无论是凭栏而瞰，还是出门漫步，都能尽享沁人绿意。

网络图

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】不止果岭绿境，更有千亩公园。约1200亩汽车博览公园就在家门口，其大小相当于2个长风公园、4个中山公园，天然的生态屏障有效阻隔着来自城市的喧嚣与噪音，浓荫植被看能带来的高浓度负氧离子“空气维他命”。

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】卖一席少一席的高尔夫墅+家门口约3000亩的城市绿肺，这样的项目往后也再难有了！

Part 02

同济附小名校血统

头部梯队的教育加持

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】真正的好盘，一定是有着“人无我有”的资源配套！大华梧桐樾的配套不止是有，更是“应有尽有”。

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】先看教育，项目直线距离约300米，即是同济附小、附中。这所学校由百年同济与嘉定区政府合作办学，延续百年同济优秀教育理念和教育资源，与“母校”品牌一体化、管理一体化、培养休化。

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示意图

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】不止如此，项目周边约3KM范围内，还有着同济附中、东方瑞仕幼儿园、安亭小学、安亭中学、华师大双语学校、同济大学(嘉定校区)等多所学校，为孩子未来教育提供极大便利。

示意图

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】再看商业，项目周边商业也是足够丰盈，约40万方的嘉亭荟繁华商圈，嘉亭荟、财富广场、三德广场3大商业中心，足以满足吃喝玩乐购一站式生活需求。

全维度的资源配套，无疑能够让业主打消关于未来生活便利性的顾虑。

示意图

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上海西枢纽

嘉定别墅富人区

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】我们都知道，评估一个楼盘的价值，区位价值很重要。而所谓的区位价值其实包含很多，从城市站位到板块细分，从产业人口到生活配套，可以说，区位价值决定了楼盘的下限。

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】如果以这样一个综合性区域价值评估标准来看大华梧桐樾，你会发现它简直是个“宝藏楼盘”。

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】首先，大华梧桐樾距离虹桥主城直线距离仅约5KM，直接享受大虹桥生活圈的价值辐射。环比大虹桥新房市场，同样的入手的价格，大华梧桐樾一定是更近主城的那一个。

示意图

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】再者，大华梧桐樾所在的安亭板块，在上海2035的发展蓝图中担当着上海西枢纽的重要角色，不仅连接着嘉定与上海市区，更联通着长三角和江浙沪。而且，安亭作为“中国汽车第一镇”，拥有千亿级的汽车产值，未来更是嘉定百万人口的中心承载区。多重利好加持下，安亭的价值与日俱增。

示意图

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】而大华梧桐樾正好落位于安亭汽车城核心区，这里不仅汇集各大车企总部，更承接新镇、老镇的配套资源，可以说是整个安亭最适合居住的区域。

效果图

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】重要的是，项目所在即是嘉定别墅集群，2000万豪宅为邻，周边尽是高净值人群，是不折不扣的“富人区”！居住体验绝对不是一般小区能够比较的。

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】多重区位价值的强势赋能，让大华梧桐樾“身价倍增”，能够持续走红不是没有原因的！

Part 04

低密规划高阶品质

当代墅居的生活范本

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】强大的土地价值和丰盈的资源配套固然重要，但卓越的产品力才是红盘持续热销的直接因素。

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】大华梧桐樾约30万㎡高尔夫城市墅区，高低配的整体规划，开阔的建筑空间，大幅提高了居住的舒适性，重新定义了当代墅质生活的范本。

效果图

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】项目以城墅九制、墅居六艺等造墅法则，营造五重归家序列、匠筑四季主题园境。以“鲲鹏乐园”主题儿童乐园、鲲鹏书院、老人颐乐空间、多元艺术花园、约760m“汽车文化”主题跑道、森林漫步道等共享场域，打造一方全龄宜居的活力空间。

效果图

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】随着项目取证，即将上新的产品也十分让人期待。据悉，新品涵盖建筑面积约84-101㎡瞰景高层和建筑面积约91-144㎡低密叠墅（复式住宅），多元产品类型能够满足大部分家庭的置业需求。

示意图

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】建筑面积约84-102㎡瞰景高层，方正格局，正向朝南，采光性和通风性都非常优秀；动静分离、干湿分离更是不在话下；而且推窗便能看见高尔夫绿洲，视野极为优越！

大华梧桐樾售楼处电话：400-8818-994【欢迎预约】建筑面积约91-150㎡低密叠墅（复式住宅），则为改善置业者提供了新的选择。庭前一方天地、巨幕宽厅、星空露台、地下空间，称得上是城市墅居的理想范本！

大虹桥红盘安亭三冠王！

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同济附小旁高尔夫低密城墅

大华·梧桐樾

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建筑面积约84-102㎡瞰景高层

建筑面积约91-150㎡低密叠墅（复式住宅）

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2023年上海买房政策大全最新

　一、上海买房限购政策

1、单身人士购房资格:

单身人士上海买房条件：

上海户籍单身可以买一套。

非上海户籍，单身限购，除了临港新片区有特殊政策，见第4条(临港差异化住房限购政策)。

本人在 2011.1.30 限购政策之前和父母共有的住房，可以有两套不算在自己名下。

　2、已婚人士上海购房资格：

已婚人士上海买房条件：

有一方为上海户籍的，即认定为上海户籍家庭;夫妻双方均非上海户籍的，为非上海户籍家庭。

上海户籍家庭可以购买两套。

非上海户籍家庭，一方社保或者个税满 5 年，可购买一套。满5年社保或满5年个税是指签合同当月，往前推算63个月社保或个税正常缴纳满60个月。

双方2011.1.30 限购政策之前和父母的共有住房，可以有两套不计入自己名下。

房产小知识：

一、房地产相关概念

(一)房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

1、单纯的土地;

2、单纯的建筑物;

3、土地与建筑物结合的房产;

(二)房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

1、一级市场(土地市场);

2、二级市场(房地产增量房市场);

3、三级市场(房地产存量房市场);

三)土地及土地所有权:

1、土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

2、土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

3、土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.

(四)土地使用权获取方式:

1、土地使用权出让:

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

2、土地使用权划拨:

指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;

下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨:国家机关用地和军事用地;

城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;

(五)建筑概念

1、建筑:建筑物和构筑物的总称;

2、狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;

3、合格建筑物的标准:适用、经济、美观;

适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;

经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;

美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;

(六)物业概念

1、物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;

房屋建筑常识

1、容积率:

总建筑面积与总用地面积的比值,反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

容积率=建筑总面积÷用地面积;

一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、建筑密度:

项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

3、绿化率:

指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;

4、绿地率:

描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;

5、层高:

住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

6、净高:

指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

7、进深:

指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;

8、开间:

指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

9、建筑面积:

指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

10、公摊面积:

指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

11、使用面积:

它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

12、占地面积:

建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;

13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;

15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售

五、上海之窗（2024年上海之窗售楼处）首页网站-上海之窗楼盘详情-户型配套

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从城市发展的演变来看，无论是资源还是人口都会主动向超级城市聚集，这也让即便市场回归理性的今天，环沪楼市依然备受关注。

解密红盘之炼成，区位、产业、交通等等无一不是成因，但是与当代家庭痛点需求最为契合的莫过于教育这一硬核价值点。当城市提质扩容迈入崭新阶段，优质教育成为区域能级提振的关键。全球化经济浪潮下，谁能凭借教育磁聚高端人才，谁就拥有了通往未来的入场券。

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今天，我们就从教育打造维度，浅析一下这一堪称书香浸润的区域教育高地，一座让成长接轨上海的标杆红盘所蕴藏的当红基因。

奋力接轨上海

嘉善教育“高光时刻”

百年大计，教育为本。作为浙江接轨上海的桥头堡之城，近年来嘉善在促进双城一体化协同发展的进程中，始终把“教育资源扩容提质”作为一项重要民生实事工程来抓，从而实现教育全方面接轨上海，打造“嘉学善教”品牌，加快创建全国义务教育优质均衡县。

上海之窗智慧科学城2平方公里先行启动区效果图

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如今，对于嘉善的孩子而言，在上海之窗就能享受比肩上海的优质教育，已经不再是囿于口号式的空想，而是照进现实的未来。

——嘉善教育2021年高光集锦——

·全力推进学校扩容提质“743工程”，嘉善县第二实验小学教育集团第二实验小学西校区等7所学校建成，6所学校投入使用

· 华东师范大学第二附属中学嘉善实验学校、浙江师范大学附属嘉善实验学校亭桥小学启动招生，上海大学附校、上海理工大学附校等项目正在加紧建设中，上海音乐学院、苏州市光华教育投资集团合作项目签约落地

·获省市科技类竞赛奖项23个，获得首届“市长奖”奖项8个

·扩大优秀人才从教渠道，招录新教师182名，其中研究生49名，占比超过25%，引入C类人才1名

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信息来源：嘉善教育之声《2021嘉善教育高质量发展印迹》

为了助推嘉善县域科学发展示范点建设，深入贯彻落实接轨上海战略，择址于此的上海之窗智慧科学城以高标准教育资源为度量衡，持续推动城市教育水准卓越升级，为嘉善教育在新时代实现更高质量的发展带来重大机遇。

华二/上音

沪上名校纷纷落户上海之窗

洞察枫南这片人杰地灵，人才辈出的钟灵毓秀之地，上海之窗智慧科学城联动政府相关部门，共同引入九年一贯制公办学校——华东师范大学第二附属中学嘉善实验学校。

华东师范大学第二附属中学嘉善实验学校实景图

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华东师范大学第二附属中学

·上海四大名校之一

·上海市教育局直属重点中学

·上海市唯一教育部直属重点高中

·上海市首批实验性示范高中

·“2049”创新人才培养基地

·联合国科教文组织“APEID”成员

多层光环之下，是华东师范大学第二附属中学有目共睹的高质量教学水平。据相关数据显示，华东师范大学第二附属中学的一本升学率近乎保持在98%，清北复交等名校录取率更近乎50%。

信息来源：上海升学大全

华东师范大学第二附属中学实景图

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优质教育对红盘的提振，有时是超乎想象的。以华二为例，早在2018年，华东师范大学第二附属中学前滩学校就已然造就了前滩楼市神话——这一年，上海共有57422组客户摇号买房，而这其中8833人想买的是前滩楼盘，占总认筹数的15.38%；

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上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔华东师范大学第二附属中学前滩学校实拍，视频素材来源于网络

将目光从上海转到嘉善，华东师范大学第二附属中学嘉善实验学校，已于2021年9月正式开学，该校秉持“五个百分百”的前沿教育理念，包括初中部12个班，可容纳约540个学生；上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔小学部24个班，可容纳1080个学生。这无疑是对板块资源的一次大升级，也为嘉善的整体教育水平带来新的提升。

华东师范大学第二附属中学嘉善实验学校实拍

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2022年，期盼已久的上海音乐学院附属嘉善实验幼儿园（暂定名）也已然签约，筹备落户于这片热土。上海之窗智慧科学城在多方聚合优质教育资源中，着力打造城市高端教育集群范本，为孩子的全龄成长之路保驾护航。

上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔那么，为什么这些沪上名校会选择落址于此呢？

不得不说，好学校与好生育以及优质人口的聚集从来都是相互成就，缺一不可的。从嘉善《155106》人才发展“密钥”目标可以看出：到2025年，嘉善人才资源总量23.7万人，高层次人才总量10000人。上海之窗所在的嘉善经开区，更是凭借高新产业的汇聚，与国内众多高校与科研机构建立战略合作关系，导入高端产业人口10万+。

· 年轻高知家庭，带来大量优质生源。不仅带来更有活力、更有素养的生活环境，同时也为区优质教育资源，提供了大量潜在的援军。

· 名校加持下，提振住区价值提升。优质生源确保了学校的成绩扶摇直上，又能吸引更多的优质生源。同时，所在板块也获得了更高的溢价，形成正向循环。

（新房具体学区划分范围以教育局公示为准，仅供参考）

大城运营上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔

理想正茂的未来社区教育场景

把“未来”一词和人们安居乐业的生活单元“社区”相结合，上海之窗对未来社区教育场景的畅想，是在深研脚下这方土地的独特气质，承载千年人文沉淀中缓缓呈现的。

因而在未来社区的规划中，上海之窗以2平方公里先行启动区为依托，拟引入教育托管点、四点半学堂、儿童书屋、星空书店、线上课堂、剧院等多重业态，铺排无忧上学路，构建“幼儿教育更友好、艺术教育更多样、终身教育更全面”的未来教育场景，让未来社区教育能力提升，全面滋养儿童快乐成长。

上海之窗未来社区15分钟生活圈效果图

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无忧上学机制 | 家门口的安心成长之路

规划安全连续的慢行交通，地面绿道+空中廊道互联无障碍两级慢行体系，更新互动监管程序，串联起九年一贯学校、幼儿园等优质教育资源，为城市打造无忧上学路。

上海之窗智慧科学城效果图

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值得一提的是，上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔随着人才一体化发展工作正呈现加速融合的“化学反应”，上海之窗在启动未来社区建设的同时，则顺势开启了人才配套住房优惠补贴政策，针对不同户型、优惠补贴等一系列福利，真正实现让人才“住有所居，居有所安”。

上海之窗未来社区效果图

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除此之外，上海之窗智慧科学城先行启动区内另规划有三幅教育用地，分别是光和城东北方（朱枫公路以西），拟规划教育用地；未来社区地块正北方，拟规划中小学教育用地；游客中心西南方，拟规划中小学教育用地，足见其自身平台的强上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔大运营实力与持续夯实教育品质的决心。

事实上，对于中国金茂而言，教育，作为其城市运营模式中配套先行理念的重要组成部分，从来都是其构筑“城-人-产”崭新生活方式的重要一环。从上海师范大学附属宁波实验学校的筹建，到港城封面之作张家港金茂ISC成功引进英国博颂莱爵国际学校，再到金茂首所自投自建、自持运营的K-12学校落地上海，金茂所构建的教育蓝图正在全国多个城市多座项目生根繁茂。

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上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔当大城运营，配套先行的城市运营抱负与嘉善这片人杰地灵的土地邂逅，在人民群众日益增长的高质量教育需求和勇担“双示范”建设教育使命的双重催化下，让孩子在家门口享受接轨上海的优质教育，已经成为现实。这，也同样成为上海之窗未来社区一跃成为城市瞩目焦点，助力标杆红盘炼成的内在逻辑。

中国金茂，顶级城市运营商

始于传奇，不止传奇。2019年9月10日，中国金茂与嘉善政府正式签约，携手打造上海之窗智慧科学城。这是金茂2019年又一个落地的产城项目，标志着中国金茂城市运营版图的进一步扩大，运营实力的不断提升。

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上海陆家嘴金茂大厦

从上世纪90年代的陆家嘴金茂大厦，还有今天的长沙梅溪湖，让我们对金茂的未来更加期待。

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2010年的长沙梅溪湖

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2019年的梅溪湖

上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔之后金茂一直在国家重点发展区域的最前沿，青岛，重庆，成都，武汉，长沙，深圳，三亚，厦门等等，2017年浙江全面对接上海，金茂正式布局嘉兴，2019年签约嘉善。

上海陆家嘴金茂大厦

金茂区别于普通开发商，依托已有的配套而建房子；而金茂这次是建一座城，集商业写字楼，科技产业，优质学校，高端医疗，文化旅游为一体的地标项目。

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上海之窗智慧科学城效果图

2019年9月，中国金茂与嘉善县开发区正式签署上海之窗·智慧科学城合作开发协议。该新城主要围绕基建改善、公共配套、产业创新、城市提升四大板块打造一座集城市配套、智慧产业、生态宜居于一体的智慧新城标杆。

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上海之窗·智慧科学城将成为“产、城、人”的示范城市、流动的枢纽，全力打造长三角生态优势转化标杆、绿色创新发展新高地、人与自然和谐宜居新典范。

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在金茂的蓝图下，每一次都能抓住改革发展的新方向，做为城市运营商，从未有过败绩。

上海之窗售楼处电话：400-8618-004签约3年以来，一系列城市品质配套售楼处电话：400-8618-004一一兑现：月牙公园、运动主题公园、华师大二附中嘉善实验学校、上海音乐学院附属嘉善实验学校、安藤忠雄执笔文化艺术中心、未来社区展示中心、游客中心，光和城项目也将于2022年内品质交付。

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城市界面大幅度改变，不再是曾经一片农田；过去路况很差的320国道，如今也是焕然一新，和上海的马路标准一样，这一项建设标准就比花桥优越很多。

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项目配套

公路：G320国道横穿上海之窗智慧科学城全域，互通浙沪两地，后续将逐步完善周边路网，提升道路通达水平。

机场：距离上海虹桥机场约47KM，距离浦东机场约82KM，距离杭州萧山机场约91KM，快速接轨国际舞台。

高铁：距离上海金山高铁北站约9KM，乘坐高铁约18分钟直达上海虹桥；上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔距离嘉善南站约13KM，乘坐高铁约23分钟直达上海虹桥，约35分钟直达杭州东，迅速融入沪杭都市生活圈。

高速：项目紧邻G60高速，距离枫泾出口约2KM，互通沪昆高速、亭枫高速、沪嘉杭高速、申嘉湖高速、苏嘉杭高速等高速路网，链接上海、杭州、南京、宁波等长三角核心经济城市。

城轨：沪嘉城际铁路已建设中，在上海之窗智慧科学城区域内规划枫南站

产业：上海之窗智慧科学城，重点聚焦智慧科技、农业生态、医疗产业、文化教育产业；

教育：引入上海华二嘉善附属实验学校

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未来规划：城市农场、螺旋花园、雨水花园、慢行记忆场、多功能运动场、健身广场、无动力乐园、阅读花园、水岸剧场、游客中心等；

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金茂·时光里

嘉善惠民

物业类别：普通住宅

建筑类别：板塔结合、小高层

装修状况：精装交付（中央空调+新风系统）

产权年限：普通住宅:70年

开发商：金茂地产

交付时间：2024年12月

在售均价：16500/元/㎡

咨询热线：180-6344-5193（微信同号）张经理

容积率：2.3

绿化率：30%

停车位：1 ：1.25

楼栋总数：11栋

总户数：757户

物业公司：金茂服务

物业费：2.9元/㎡/月

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户型图

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产城一体/智慧创新产业集群

择址嘉善首个国家级经济技术开发区：上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔嘉善经济技术开发区，作为G60科创走廊环沪首站，引领“中国制造”向“中国创造”全面转型，搭载长三角一体化利好，迄今凭借“3+3产业格局”，跻身“临沪高能级智慧产业新区”，助推嘉善成为环沪产融发展高地，境内中荷产业园、中新产业园、上海人才创业园、枫泾工业园4大产业园区密布。

其中阿里巴巴长三角智能计算数字基地落户板块内，为嘉善打造数字经济搭建平台。

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作为临沪重要产业新城，上海之窗售楼处电话☎400-8123-664✔✔✔以及金茂在上海的影响力，未来有实力招商引进更多优质配套和高新企业。

长三角一体化发展国家战略之下，以及G60科创走廊出上海首站；在城市配套建设和产业发展的双驱动下，未来上海之窗智慧科学城将会成为花桥之后又一个环沪置业热门高地。

精装交付/绝佳户型送花园

人居新篇，上海之窗未来社区！

入选浙江省第二批未来社区试点项目，“一心三化九场景”持续落地，为嘉善带来未来人居的全新注解。

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绿化阳台，垂直向上的森林城市

与生活阳台呈现L角呼应之势，增加垂直绿化面积，增大室内采光，所种植物花草，拉进人与大自然的距离。

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12大人居智慧系统，承袭金茂绿金基因！

【隔音降噪系统】

【隔热保温系统】：

【清新供氧系统】

【低能耗控温系统】

【舒适恒光系统】

【零触通行系统】

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金茂物业经开区65平方公里全域服务商

金茂物业具有国家一级资质，是绿色金钥匙物业联盟成员。

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建面约89-160㎡金装品质住区新品上市，每种户型额外带有绿化阳台。

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浙江嘉善上海之窗售楼处电话：400-8123-664【预约热线】✔✔✔（一对一热情服务）

房地产的基本常识包括哪些

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5.土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。